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直播实录（四）：城市观点论坛中国行2010年度论坛

作者: 时间: 2011-01-07 22:41:13 来源: [ 观点网 ]

保利香港百亿长成

2011年1月6日，全国百家媒体、几十家金融、专业机构及权威经济学家、政府官员、行业精英将驾临羊城，共同分享城市观点论坛中国行2010年度论坛的精彩。观点网作为论坛官方网站，将对会议进行独家全程网络直播，敬请关注！

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　　直播实录（一）：城市观点论坛中国行2010年度论坛

　　直播实录（二）：2010年中国房地产行业年度30强企业总评榜（地产G30）暨卓越表现榜发布仪式

　　直播实录（三）：城市观点论坛中国行2010年度精英对话

　　主持人：欢迎大家回到城市观点论坛中国行2010年度论坛的现场！

　　经过上午的论坛之后，相信大家有一些疲惫了，但是下午的论坛更加精采。今天上午的嘉宾精采对话让我们受益良多，接下来回到行业本身，战略固是根本，市场也不能轻视，中国房地产市场虽大，但终有穷时。在千亿时代开启之后，房地产企业需要重新认识自己，也需要重新认识市场。

　　首先请出今天下午首位演讲的嘉宾，他是广东省房协三旧改造课题组成员，中国国土规划科技额公司总工程师黄鹏，他的演讲题目是广东城镇三旧改造之土地探索。

　　黄鹏：各位来宾下午好！非常感谢观点给我这个机会能向在座的各位专家交流，非常难得的机会跟大家对广东省的三旧改造做探讨。今天我跟大家探讨的题目是广东省城镇三旧改造之土地探索。主要是从以下几个方面进行不管是时间上的交流还是理论上的交流。

　　广东省三旧改造的历程和典型案例进行分析，对广东省目前经过国家给广东省特殊的三旧改造政策，实施三两年的时间内摸索出来的经验，分享一些政策经验。我们三旧改造提出的背景是城市更新的主动的需求，在这个主动的需求下，由于受到土地空间、能源、资源环境、人口方面的制约，城市需要更新对城市宏观发展而言，旧城镇、旧厂房、旧村居等等三旧改造，未能发挥其最大的效应，形成最好的良性循环。另外对我们国家目前土地的严控，土地政策的严格政策，使我们不得不例如三旧改造来去发展我们的城市。简单地诉诸就是全国的土地规划纲要，规划期间下达给广东463万亩，这里包括基础设施、交通等等只有29万亩年均增长，而我们实际用了有40万亩左右，这之间有相近11万亩的差距。但是按照目前2009年广东省建设用地总规模减去全国给的用地规模，更小了。目前国家广东省提出了转变提出历史方式上的政策诉求上面也需要对三旧改造进行很好的探索。另外各个地方都在进行三旧改造，虽然国家给了广东省很好的政策，但是在实施国家中我们要有所创新也需要我们在这里面不断地摸索才能给全国其他最后制定整个国家的三旧改造提供依据。

　　在这个基础上2008年12月20号广东省签订了协议三旧的重要文件。回顾广东省的三旧改造的历程分为三个阶段：第一上世纪90年代是自发无序地改造，主要表现民营企业自主开发进行的，改造是自发进行的。这个就不涉及到也不敢违反过程的土地政策，改造完了仍然以单纯的土地出租为主。第二段阶段21世纪政府主导的探索阶段，这个阶段也是为2008年出台的文件做铺垫。特点是由村集体参与的，这里面村民自主投资社会资本各种方式都有。到了第三阶段从2007年到现在，政府和村集体改造铺开的阶段。这就是三旧改造不光是以前的村办企业的厂房的改造，已经扩展到旧城镇、旧厂房、旧村居等等。

　　在这个基础上回顾整个的三旧改造的阶段性。由此国家和广东省在这个阶段过程当中，出台了各种关于配套三旧改造的意见，最重要的是广东省人民政府2009年78号文三旧改造的意见里面对今后的三旧改造起了宏观的指导作用。在这个文里面实际上简单来讲，突破原来的土地政策有以下几个方面：

　　第一、允许农村集体建设用地在村民同意的基础上可以转为国有。如果进入了三旧改造的项目里面不需要通过以前的一级市场国家统一，在这个政策里面是可以农村基地建设用地改为国有。给广大农村保障了利益，改善了整地不满意的现状，把这个利益尽可能还给农民。

　　第二、土地出让收益的处理，政府征收的这一块土地出让之后，不高于60%分会原来企业。在原来的基础上有所突破的。

　　第三、相关手续补办的问题。87年1月1号之前的不用叫土地出让金。之后要补交部分出让金，但是这个是已当时的出让金来进行的。

　　第四、边角地处理问题。

　　第五、出让金的优惠。在78号文里面规定地比较详细，在政策上有重大的突破。这是广东省的。

　　仅接着广东省出台了意见，在这里列名的改造的规划，年度实施计划相关的编制要点等等。包括一些我们在进行三旧改造应该怎么操作的层面上做了方向性的规定。这是广东省大的政策层面上的东西。这里重点强调广州事，可以看出政策分为三个层面：一个是宏观层面，配套78号文省厅的文件精神出台了自己三旧改造的工作意见。紧接着出来了一系列的配套政策-包括关于旧厂房、旧村居的改造等等，按照现在的速度补偿指导意见等等，广州市在政策层面上做得比较完善。包括现在目前做相关的研究可能马上出台我国容积率和建筑密度应该怎么确定的研究。这是广州市的。深圳市主要三旧改造政策目前是城市更新办法，就叫做更新。如果再一城市内部城市更新更适合，但是对于三旧改造有交叉的也有不交叉的。城市的更新可能最多涉及城中村，三旧改造还有农村怎么进行。这是深圳市的。东莞市的出台政策是针对见面土地出让金和返还。

　　下面和各位交流的是三旧改造的典型案例，我选取了几个大家留意的猎德村改造，没有改造之前没有绿化，但是改造后绿色很多。建筑密度由原来的60%降低到28.1%，节约了247亩，达到了52%。猎德村现在已经改造完成了，我们对他的改造有初步的评价，他的村组织建设需要完善。不管猎德村成功与否在改造过程中也有他的困难，我们认为在村组织一定要反复向村民宣传和解读改造的思路，争取村民的支持。猎德村能够顺利实施到现在，关键绝大多数村民对他支持。第二要注重历史文化的延续，虽然猎德村我个人情感方面不建议对历史文物拆迁换一个地方建，对祠堂这一块没有什么问题，本身是村内的祠堂，对情感上面可以接受。如果大的深层次的历史上的宝贵的方面的文化，我个人不太愿意拆出来重建。另外猎德村的改造模式不可简单地复制，因为他不仅有政府的支持而且开发商在土地有出让金的收益。在猎德村的改造教训里面经验里面，猎德政府一直在关注、指导、监控，所以猎德村是在政府的指导协调下才能走到今天。另外就是容积率，大家也知道他是整个利益改造的风向标，正是猎德村把容积率提到5%，我不是个人认为一提出容积率很高这个东西很错，但是我的容积率高了建筑密度低下来了没有。就拿刚才的图来看，背景这个建筑密度也相当大。

　　林和村是一个村委自主改造，政府不主导参加，不补偿，由村委会改造确定合作商的模式。在这里要提出一点林和村的村民百分之百要求原址回迁，导致安置的房延迟很大，开发商在不断调整容积率的时候还有更多的提升。另外就是荔湾的，在后面具体跟大家讲一下，他的主要障碍力要建新的商品房，整个荔湾区补偿要求非常高。

　　另外比较好的就是历史文物保护的案例，三旧改造佛山祖庙。对他这里的改造拆迁遇到的问题很多，由于佛山有很多的户主搬出去了，怎么拆迁怎么补偿。在整个拆迁安置补偿的难点就在这里。另外这里原汁原味保持了祖庙古建筑的风貌。最后一个是深圳市改造的，他提出来改造的渔村的改造，政府一线主导开发商运作统一规划整体改造的，但是改造花费大量的时间，2004年开始一直到现在有了效果图，在这个基础上初步总结了三旧改造的实践经验，对三旧改造城中村是推动的，并不是资金一下子来了，不断推动三旧改造。另外在广州市的城中村改造绝大多数村民是回迁旧地安置的。

　　大部分的改造是结合建设或者城市更新的基础设施建设来启动的。这是广州市旧城改造旧厂房的改造都有自己的特点。深圳市跟其他不一样，他是全部国有，不存在村民要去转的东西。但是他要承受改造深圳目前的三旧改造的整个的政策，深圳的进入的门槛比较高。这个就是广东省目前取得的一些成绩，通过三旧改造2008年现在到节约的土地3万亩，按照这个来计算至少我们今后的1/3的土地可以通过三旧来产生。另外他促进了产业的转型、城市功能的完善，扩大的固定资产投资，在某些方面改善的名胜等等，在这个基础上整个广东省在三旧改造总结出了自己的模式，在这些模式里就城居政府主导、开发商主导，整个三旧改造大方面是政府参加、开发商参加。到了城镇改造大的方面仍然是那几方面，细分下来有其他模式。对于旧厂房的改造有自行改造、工艺征收，以及依法流转的模式。

　　以上就是整个广东省的进程和目前所能提供的参考的经验。实际在广东省这一年多的三旧改造的过程当中，三旧改造的问题不断涌现。大的方面政策执行方针存在一些问题，监管方面、政策设计等等都有问题。在政策执行过程当中对执行目的的偏差性。各个部门那建设用地指标所以做的三旧改造，有很多地方没有考虑功能的完善，现在城中村改造，在更大层面了三旧改造真正的目的和城市功能的目的上，就是为了另外一个改造过程中个别地方借三旧改造，因为广东省有自己的特点，有很多地方借三旧改造形成违法占地。违法用地纳入到历史遗留问题里面去，如果这样继续下去会造成大家说反正下来违反了之后，既然国家能给广东省政策，我想在不远的将来也会对广东省这个政策。在政策执行上的偏差，比如土地规范交易性，自行改造的土地可以协议出让，把这个村和开发商自己定下来的东西自己签订了，存在一些不公平、不公正的现象。另外规范的指引问题，对于建设机制的问题现在目前要处理好政府和改革单位的关系，改造单位和业务的利益关系都存在一定的缺乏。利益机制的完善问题机制不清晰，现在广东省78号文出台之后大家都进来，一旦改善完了之后何去何从大家都没有考虑。

　　广东城中村是为亚运村来了，之后该怎么做没有考虑。监管方面土地开发强度，已经开始做的三旧改造过程当中的土地开发强度，容积率建设密度等等因素，我们自己还没有很好地考虑。反正目前成本核算就是容积率为什么那么高呢？就是把成本核算汲取，如果成本升高了，在利润不变的情况下拆迁水平要提高。唯一我就那么一块地，我不提高容积率怎么获得自己利润。

　　剩下由于时间关系在以后的论坛再交流。谢谢！

　　主持人：谢谢黄总工程师，有请台下稍作休息。下面继续年度演讲，有请海尔地产集团董事长兼CEO卢铿先生，演讲题目是：海尔云社区。

　　卢铿：下午好！我这个题目曾经在上次12月初讲过。三年零三个月前我到了海尔就职，海尔的老总跟我聊天说希望海尔的地产不止是做地产的。我们花了三年终于琢磨清楚了张总他要做什么。希望今天的介绍能够回答大家跟我一样的疑问。

　　昨天我在佛山的时候跟佛山市的市长交流了一下，我们针对海尔产品做交流，他非常感兴趣。他们不太清楚我们这个云社区究竟怎么样实现。海尔在做这些事情，他作为国家第一批的两个国家住宅产业化示范基地产业，这些年一直在开发和住宅相关的技术。应该说科技的进步都带来文明的进步，张总研究的问题不是家电也不是房产，他研究怎么通过产品和服务来实现人们生活方式的改变，从而提升人的个人价值。张总也提到一些非常中国的观点，海尔地产提的意见当中也提到转型，我们要成为一个资源。现在的企业如果只是制造不可能成功，当许多的技术环境海尔要做的是资源整合。我们要做时代产品不是时尚产品，时尚产品都是短命的。日本有一本书中说一个人下班后的生活方式决定了他的竞争力，多年前爱因斯坦也说过类似的话。在那个时候平均寿命只有50多年，除了工作睡觉之外人们还有整整17年时间，在什么地方渡过将决定他人生的成果和价值。由此我们思考一个问题，你要提供什么样的生活方式，实际上是未来的思考方向。当我们提供的生活空间是让人的生命价值的提高，给他带来真正的便利、审美这个时候房子是完全不够卖的。苹果看到越来越多的人希望在不同地点和不同方式来享受网络，所以创造了人能随时随地享受网络的方式。IBM看到越来越的机构需要这些所以也创新了技术。这个时候海尔设计的观念产生了，海尔的观点简单说是研究产品主要表现在系统，我们在优控的系统上研究升级，希望把家庭能化小网，以及社会上的物联网结合起来，让人们的生活产品更美好，我们取一个名字叫做云社区。

　　应该说这个概念是创造新的生活理念，张总也多次提到希望海尔未来是一个服务商，是通过创造的家电和相关人居生活的许多产品和房地产的人为人们提供一种新的生活，真正让服务升级，让生命升值。为什么在海尔发生，因为海尔有一些特殊优势，一个他有强大的研发能力，不局限于海尔的研发能力，海尔有一套系统。第二他有产业链的体系，中国的家电有这种完整的产品体系包括家电以外的智能化、节能产品、卫浴这样的制造业比较少。海尔有一个特点，这个全产业链的结合为云社区的建立其推广打造了基础。他整合全球资源能力，海尔地产在规模化，去年销售66个亿，今年的目标是200亿。希望海尔在业界有发言权，有了发言权你所使用的系统才一在也界推广。

　　接下来海尔云社区表现的是，最重要的是人网合一，当你在家庭里面的时候你可以关注到全世界想要关注的东西。当你在任何一个地方旅游的时候你可以操控家里的所有东西。基本构想是角色和作用，表现了海尔集团的服务业向服务转型的方向。海尔的社区链将成群海尔社区的会所当中出现。社区店不单是卖产品是体验服务推广，海尔集团和海尔地产不仅是从产品当中引领，可以从服务当中引领。从运社区的系统建立大的渠道。云社区推广之后我相信有很多开发商向海尔采购这套系统。我们作为跟社会直接接触的触角能够为海尔提供一些研发课题，所以海尔地产今后应该形成海尔的第二个研发中心，驾驭全球的研发。这样海尔集团的定位就很清楚了，他实现之后将会更智慧地操控家电，比如现在的家电一个家庭里面有许多遥控板，今后海尔家电可以用一个遥控操作所有的家电。海尔物联网的冰箱直接可以监控冰箱里面存储的物品，可以通过冰箱的操控操控你需要添置的物品。还有一个小小的装置比手机大一点，当你在家里忙的时候突然有人按门铃，你可以通过这个装备知道外面是谁，然后对话，操纵这个装备就可以开门了。他是一个更大更薄的IPAD，这种东西可以在任何一个桌子上，可以移动，可以更好地通过家庭随时随地地操控里实现你的工作，比如购物查询、结算等等功能。

　　还有房地产人居产品就变成了一个集合，包括绿化之家、创新之家、价值之家、未来之家、健康之家等等这么一个完整的工具完全颠覆了现在造房子的阶段。中国绝大部分开发商都还是做造房子卖房子阶段，当你不是造房子，通过只能社区实现生活方式的时候，整个房地产就可能发生根本的改变。这里面提出了很多的方案，有一些已经研发出来，还有一些正在研发出来。海尔的研发能力很强，说一个意大利的商人到海尔去订购特殊的空调，但是他们根本就没有这个空调。他们把这个商人安排住在海尔的酒店，然后27个小时之后就把这个产品送到客人面前了。今后海尔地产我们将更多地成为海尔集团的研究前段，我们会更直接更全面地跟住户、客户接触，这样为海尔提出一些研究新的方向，最后共同来实现海尔的智能生活的梦。

　　这方面有很多东西了，因为时间关系我就不讲了。海尔有很多的突破，还有一部分在抓紧研究当中，云社区的理念张总非常肯定，希望我们通过这套系统通过更加直接的能够了解到社会上所有客户的需求，并且通过社区的概念，社区今后是远远大概IPAD的系统，这种今后可以不断地更新软件来提升人们生活的品质。这个事情是我想起现在有的大开发商在做一些事情，通过他不同档次的不同价格的发展，来关照人们一生的生活，当你年轻的时候是在一个产品期里面，逐渐随着你的收入的增加和可能审美的追求逐渐提升居住的环境。海尔这套系统更加符合未来的动向，今后中国的资源是不足以让我们的客人或者用户一辈子都换很多套房子。因为现在房子越来越贵，这样为了让人们享受不断更新的生活，我觉得最重要通过软件来改变。恰好云社区的软件使你一辈子生活在这个房子里面，但是你的生活方式是不断改善的。三大网家庭的小网，社区的大网和社会的互联网。以上这些系统是海尔基本上研究出来或者基本上研究到位的东西。

　　时间关系我就不多讲了。这套系统加上我们高品质住宿环境应该说可以逐渐地颠覆房地产给人们带来的生活，这样我们可以简单说，新的生活品质有12个，健康、安全、环保、信息、教育，美国挑战工作的人都不在办公室办公，他们都在星巴克之类的咖啡厅办公。在家里办公也是缺乏环境的，我们在未来的云社区里面都有小到5000平方米或者办公室，他会标准化地固定空间和设计，包括环境里面也提倡功能，而不只是给人看的风景。这也使我们的就业方式发生改变，这样人们可以通过有限的投资去买一个居室并不大的空间，但是可以在大空间的生活里面享受生活，这是一些特殊的配制。举例说户型可以小到几十平方米，还可以把剩下的钱来做其他的事情。家小了不方便接待，我们会在社区里面做配制，这样可以每次不同的地方接待客人。这样的配制在上海已经出现了，我们带社区里面可以给你做很多不同风格的大小，这样的环境大大节省了家庭的空间，家里只要睡觉就可以了。当你户型做小了之后，家具不好买，我们把家具的尺寸改变了。对行业来说，他有很重要的意义，有人说过如果中国人像现在开发房地产，在过30年可能抹墙的白灰都没有了。未来可能大多数人选择户型比较小的房子，但是不影响生活方式就通过大的社区空间和网络空间里实现。对海尔来说有很多的意义，海尔是整体产业链当中很重要的环节。对海尔集团来说通过云社区的观念形成集团的私人平台，客户终端研发平台等等。对于我们来说已经形成自己的特色，这个特色比其他企业更早更多一些自己的竞争力。我们提出了海尔竞争力有三条，海尔制造业，海尔内外资源的整合，海外地产型的创造力。这样就确定了我们在互联网时代的核心竞争力。对业主来说也是有很多的意义，今后面对高的房价不需要买130平方米的房子，他们只需要在会所里面就可以了，只需要在家里睡觉就可以了。那么生命的价值会在提高，真正改变人们的生活，让生活升级。谢谢！

　　主持人：谢谢卢总，为我们描述一个美好的生活愿景。接下来请出下一位演讲嘉宾，他是山东省文登市住房保障和房产管理局局长鞠洪广，他的题目是中国长寿之乡，滨海养生之都-山东文登。

　　鞠洪广：我来自山东文登市，原来计划市长要过来，但是有事没有来。下面我从文登的情况谈一下看法。

鞠洪广

　　打造产业化文登，文登地处青岛和日本韩国向望，环渤海核心区，国家高度重视，发展潜力非常巨大，交通方便。威海国际机场就在文登境内。高速公路、铁路非常近，文登是中国的温泉之都，有天然温泉，目前有建成两个五星级的温泉渡假村。海尔地产正在开发大英温泉，文登拥有165公里的海岸线。有配套完善的92平方公里的养生度假区，文登是道家的发源区，有独特的道家文化。文登形成了独特的文化，有地方特色的文化。是居民的四级度假圣地，悠久的历史丰富的文化，优美的环境和谐的生活，健康长寿成为全国13个长寿之乡。根据世界卫生组织研究，养生需求将出现井喷式发展。文登能够拥有多种资源和优势不仅在山东沿海城市，在全国也是数一数二的。我们重新确定了城市的规划是中国长寿之乡，滨海养生之都，遵循服务全国的符合养生整合资源的标准，打造特色养生为灵魂，以道家和温泉于一体的养生产业体系，按照政府主导企业主题参与市场总体运行模式，做到十年重塑文登。随着养生之都的打造，文登必将成为养生的圣地。文登房地产市场楼面地价在500-1000元，而房价在4000-7000元左右，都具有投资意义。

　　谢谢大家！

　　主持人：谢谢鞠洪广先生，让我们对文登有了进一步的了解，也希望在座的房地产同仁们到文登投资。接下来请出北京大学国家发展研究院教授徐建国先生，题目是融资与资本市场。

　　徐建国：谢谢邀请，让我有机会跟大家交流。主办方给我的题目是融资和资本市场，这个题目其实挺大，今天是一个房地产论坛，我从房地产说起。第一个是怎么理解房价。上午茅老师说这个房价是供求决定的，我完全同意。利率是负，房价可以无限制高，这非常明显。2010年利率一直是负的，在5月份出了政策，房价稍微降了一点点。所以我本来准备放第一个PPT是先把需求供给放在一边，需求和负利率的关系很强，所以这个话题谈到利率上面来了。怎么理解，就要从国家的系统开始讲。我们国家的金融系统很有意思，利率是国家定政府定的，通货膨胀率是很大的一条线。所以现在基本上是负的利率，我们国家的真实利率在很大程度上是通货膨胀导致的，是远高于利率的波动决定的。所以理解我们国家就要理解通货膨胀率，跟他们有核心的问题。我们下面讲讲通货膨胀。

徐建国

　　2010年的通货膨胀大概从5、6月开始，12月份的数据还没有出台，所以通货膨胀很高。进一步理解通货膨胀发现2010年通货膨胀有至少两点非常奇怪，过去十年的数据通货膨胀有两个，一个是货币供应，在提前半年是几乎完美的预测，只要你长期跟踪不难预测。这种预测这么好就是不可名状地好跟我们国家的体制有非常大的关系，这是一个因素。但是这一点预测在过去半年失效了，我们没有相应的快速的增加，另外通货膨胀是同步指标，是工业生产是非常温和的。过去半年也是这样的，越来越多的通货膨胀并没有伴随经济过热通货膨胀。所以这次通货膨胀非常奇怪，我们要进一步理解通货膨胀到底是怎么回事。有各种各样的假说，其中一个是社会上的资金追逐不同的东西，房子、股票、投资、消费，从4月份开始房地产的调控很严，对房子的需求下降了，钱的流动导致通货膨胀。这虽然是假说但是也是有一定的道理。另外一个假说可能更基本一些，关于经济增长率潜在的增长速度是不是有变化。通货膨胀有两个因素来决定，一个是供给一个是需求，如果需求不变供给能够下降也是会通货膨胀的。我们潜在的供给能够在下降，有几个因素、技术、资本，还有中国最基本的劳动力。大量的劳动力压低了成本，同时压低了通货膨胀。如果仔细看红利概念，劳动力供给概念在过去发生的很大的变化，这个概念从不同角度来看，可以看劳动人口总数，也可以看劳动总数占人口的比例，还可以看比例随着时间的变化是拉开人口的比例变化率，这个指标比别的都快。预测2036年人口开始每年下降，劳动人口到峰值开始下降，如果看变化率这个峰值在2050年。现在的通货膨胀是潜在的供给不足导致的，这很严重了。如果你不找一个药方，通货膨胀是要跟随我们一段时间的，我们未来面临的正常的经济增长率比过去低了。如果还按以前的差比你就不得不忍受通胀，但是我们都知道通胀是不能忍受的。具体是什么还需要各方面的研究，我看到的证据是潜在供给的增长率可能是下降的。这意味着通货膨胀如果是供给方面因素导致的话，这通货膨胀可能调起来比较难，短期内要有各种各样的措施，希望有好的效果比较难。

　　刚才扯到供给方面，要多说两句，未来经济增长的基础是什么，从供给方面是研究了很多年的老问题，长期经济增长的最重要的因素是人民资本，在30年以上的跨度上能够显著地增长一个是人民资本，第二基础性的变迁。长期来看，人类资本的积累可能需要进一步反思，尤其是经济增长的方式，财富增长的方式，要有一些变化。制度变迁是一个蛮通的词，比如现在做得很多的特别制度都是息息相关的。一个简单的例子农村人口劳动力消化的过程，农村有大量的劳动力跑到城里来了，现在你到农村去看能进行城的大部分都进城了。下面需要新增的人口数量。一个劳动力和另外一个劳动力是不一样，你需要给他一个自由的职业，他可以创造财富和没有受过训练在自己喜欢的职业上得到足够积累的人高很多。过去的经济增长的方式比较粗放，人力的机能的积累重视远不够，可能我们已经不重视的方式，提前消耗的未来的劳动力资源，而没有未来提供足够的积累。从这个角度通货膨胀可能在短期以及中期都是蛮严重的问题。

　　回到今天的话题，方式、资本、融资，如果通胀压不下来，2011年面对的还是通胀的环境，可能面临宏观调控越来越严重的环境，资本市场的环境就不是那么乐观了。就这么多，谢谢。

　　主持人：谢谢徐教授的演讲，接下来我们讲请出易城中国副总裁尹宝军先生，他的演讲题目是城市化和中国商用地产的未来。

　　尹宝军：各位专家各位朋友下午好！用30秒介绍一下易城中国，我们是致力于中国房地产商用地产的服务公司，同时也是利于助开发商提供基金等等有价值的合作伙伴。当然公司当时是由金融股市类从国际组建的一家新公司，同时也是由今年的商业地产不断发展而创立的。

尹宝军

　　下面提到我今天演讲的主题城市化与中国商用地产的未来。商用地产其实是一个非常宽的概念，发达国家的发展实际表明是地产成熟的标志，根据不同的角度可以细分成各种各样物业的形态。同时商用地产也拥有非常多元细分的产品市场，各个细分市场的特性以及需求也有明确的差异，相应需求各不相同。商用地产与住宅业务基本的差异在于住宅是长期的，商用地产具有经营型，商用地产开发难度风险非常大，也造成中国房地产在发展过去经历了较长的蜇伏期，未来的十年二十年是商用地产的市场，在这种市场的情况下商用地产的价值就不断提出来，我们可以看到过去的20年商用地产的重组市场住宅用地的价格增长速度远远比商用用地，在2010年第一季度，商用地产的环比增长首次超过了居住用地。其实我们可以看到这是一个明显的标志。从东部、西部各地区的地价差异，东部是高度密集市场水平比较高，但是随着产业的向中部、西部的转移，预计商业地产的市场就逐步进入通道。我们可以从2010年的3个季度的典型城市的商用地价水平对比可以看到，多数商用呈现上升的趋势，其中北京、深圳、杭州是最具代表性的。2007年起办公、商业完全增长，2009年办公商业用房完全超过了住宅。从各用途物业完成额办公室商业用房投资完全额有所上升，而住宅比例显著下降的趋势。与其未来的2、3年就有大量的商用物业入市。

　　我们看2010年上半年商用销售呈强势增长，销售额上，商用物业增长幅度远超过住宅，销售面积办公室和商业运行用房住宅销售面积同比增长53.2%、46.7%，是非常快速的增长。2009年办公室、商业平均的销售单价跟上一年做的比较上涨了4.6%，商业上涨2.7%，这样达到在平均办公室价格达到了将近9000块的水平。商业也达到6000多元的水平。我们看主要城市上海、北京2009年的物业投资市场非常活跃，我们可以看到各区域不同物业类似的市场的变化，比如办公楼这个是商业各个区域的情况。在这之后我们看到巨大的商业地产的商机来自于几个方面，中国经过良好的增长，经济机构逐步调整优化，住宅市场调整压力加剧，受政策影响比较小，人民币升值的预期情况。其实我们从发达国家的经验可以看到当人均GDP从3000美元到10000美元的时候，基础需求比例降低，2009年大家知道我们的人群GDP已经超过3600美元，过去十年的消费增长幅度甚至高于GDP的实际增长，所以消费平台基础完全建立起来了。对于商用地产平台而言是推动期创新发展的过程。在2009年大家可以看到在扩张性的财政政策的趋势下，住宅市场的泡沫担忧日趋严重的，但是对于商用是一个好，长期价格处于低位，资金溢出效应非常明显。人民币升值预期我们可以看到对国际的热钱所看中，上午很多专家对这方面进行了预测。另外我们觉得非常值得大家关注的是商用地产在城市化过程，当中对商用地产带来的持续发展的动力。在过去的一段时间到2010、2020年黄金发展的十年，是城市巨大的发展。我们在过去的30年来中国的整个的人口在每十年有一亿从乡村到城镇转移，其规模之大是史无前例的。这个速度其实是很大程度上拉动的中国经济发展的引领，随着城镇化的推进，有大量的超千万人口的大城市，其中有大约10个城市集群可以在PPT上看到。珠江三角、长三角、黄渤海，这个区域形成有很大的区域效应，扩张带动周边城市的发展。在当前的城市化格局给了我们商业既有危险，也有机遇。危险是城镇人口扩张服务造成了城市机构的不合理。机遇在发展商用地产服务业的资产打造出更多的多核心的合理化的城市机构，发展优质的第三产物平台。

　　我们在过去一段时间跟政府谈，跟企业谈、跟开发商谈，政府看中商业的发展，因为他可以带动升级和发展。但是我们可以看到当前城市化机遇里面，一线、二线城市是城市优化，而且我们也可以看到未来是多元的产业，多元化的资本进入到商业里面来。这里带来了新的融资渠道，商业能够不断地创新进行发展。所以我们看到从产业上来讲，做制造行业也进入到房地产。我们可以看到在二、三产业发展对不同的产品相配的物业平台是什么，我们也很清楚。

　　增长能量也是开发商投资的趋势和设点，从最近一段时间大家可以看到万科，万科作为过去十年发展最大、最快的住宅，现在也转到商业地产。保利也是将商业地产增长到30%。龙湖做住宅非常好，但是主攻方向也是商业街。恒大也是做旅游。SOHO中国也是必须独特的例子，他把商业的概念做到极致。恒隆地产也在做一些创新商业地产娱乐行业。我们还看到另外一个非常希望大家能够注意的方面，高铁经济对整个商业地产带来的刺激，在过去几年大家知道城市之间的距离不是已公里来算是以时间来算。大家相应的高铁的枢纽他带来了商业的物业的发展，我也希望大家能够关注，一些可以看到包括上海的虹桥枢纽、长沙枢纽这些项目，他也些很有名的开发项目，像科技黄埔都可以知道，选择项目就是地铁，大家需要关注的。在过去的十几年商业其实从百货业到超市生活大广场经历了很长时间的过程。大家可以关注酒店、休闲的产品是大家比较关注的。这些案例其实给我们带来未来的商用物业其实是非常广阔的前景，我们也希望在未来能够为开发商在商用物业的服务上提供更多的价值。谢谢。

　　主持人：谢谢尹宝军非常精采的演讲，请稍微休息。下面请年度主旨演讲的下一位，有请高和投资董事长苏鑫先生，题目是人民币基金与房地产。

　　苏鑫：各位观点的朋友大家好！我跟各位分享的其实就两个问题，第一从基金的角度来看一下2011年人民币基金到底是什么样的发展，给各位带来什么样的帮助。2010年有人说是房地产调控年，对基金呢很多的媒体都做了各方面的报告。地产基金的原由，财经杂志、中国企业家、新地产、主流的房地产都做了人民币与房地产基金的大幅的报告。媒体非常热门，为什么会这么热呢？这个基金在国内发展的状况怎么样？大家看一看，首先看一下从事房地产基金的有哪些人，一类是开发商直接做，今天上午颁奖的30人里面我估计有一半是自己做。第二是外资，现在有一部分机构也要做背景是因为外币进入房地产行业。第三类是创业，包括我。创业类要么是做金融或者是开发商的，包括经济出来一些高管。

　　对于基金来说实际上我们要回答三个问题：第一是钱从哪里来。从去年的一年的实践里看，目前有三个方面：1、要求基金经理人有良好的背景，有成功的案例，难度非常大。2、通过私人银行来融资；3、通过银行。钱从哪里去，基金从国际惯例来说分类1、核心基金；2、增值基金；3、特殊机会资金，听起来比较绕口。怎么样赚钱我手里有一个小册子，这是北京的一些做基金的企业我们搞的基金沙龙，把有些人从而行业什么样的行业模式做了介绍。这一年多的实践，不同的人走的路不一样，到底那种模式适合中国发展不好讲。但是有一点如果完全照搬国外的模式到中国肯定是有问题的。比如国外的资金是先把钱拿过来，投资人不需要放在哪里，具体什么样的项目，也不能直接参与管理。起步的时候难，到底怎么去变通，未来怎么出手，怎么赚钱这样来估计。有了样本之后在国外的模式扩展规模。媒体把2010年冠为人民币地产基金元年，我们看到的现象不仅仅是媒体报道的一片红、一片好，我们关注人民币三个主要的合作方面，我们看看他们是怎么看的。作为投入人首先你跟他谈基金的时候他要问你，你是不是合法公司，如果对开发商需要回答的问题你为什么要求的收益回报超过，你不就是一个融资平台吗？我们对这个行业认知有很多的偏差。实际上基金是有老百姓的钱，要有专业的能力。他不是简单地利用这个平台，对于政策监管的层面，在去年底咱们去了一个非常高端的杂志的封闭论坛，开始很兴奋后来感觉实际上从政府来说对房地产基金还是偏于冷淡，甚至可以用漠视来说。因为放在房地产基金是很好的，如果放在房地产融资平台也是非常小的支点，而且只要钱和房地产结合在一起，现在这个环境上都是不受支持的。

　　但是我开完会之后我们非常乐观，我们相信人民币基金有非常好的未来有三点：

　　1、人民币基金如果发展得好，对房地产行业的融资环境有改善。我们现在房地产行业的直接融资非常少，不到10%，大部分是靠银行贷款，靠预售。银行贷款占地比较很高，如果行业有波动最终冲击就是经济，把银行拖下水。如果增加直接融资对这个行业抗风险有很大的帮助。

　　2、现在基金的投资方向与目前政府对房地产调控的趋势方向是不矛盾的。目前政府调控方向是普通住宅保护，现在基金投的方向有三类：商业地产、住宅、保障性住房。投到第二类大家有疑问了，说基金造成了房价的商家，因为政府不给房地产融资的，他就只能降价了。现在你给房地产融资你就是帮凶。但是大家想想属于民间的钱很多，把买房子的钱变成了供给，变成了土地开发，我们是相当于把最终的需求变钱有一部分变成了供给，是抑制了房价太是提升了房价。

　　3、我们看到这些年房地产风风雨雨，其实背后有很多东西跟行业没有关系。比如房地产泡沫化，说到底是钱多，流动性过剩造成的。现在为什么会出现去年一年投资涨，为什么前几年比现在流动性还大没有涨呢？因为房地产程度了吸收流动性的海绵，现在政策是不让房地产做海绵，有没有一些类海绵的东西呢？比如基金。

　　我们先看看整个地产金融，今年面临的状态，从整体上来说房地产宏观经济，钱要少一些。但是我判断不会少得太多，因为经济还不可能快速地收缩，这样就造成经济冲突非常大。第二房地产要一个数据，说2010年这个行业从预售和融资拿到6万亿，投出去4万亿，换句话这个行业在去年一年净2万亿，但是很多开发商是没有钱的。就造成严重分化，一部分是上市公司钱很多，还有一些企业是急需钱状态。对开发商我们未来面临融资的渠道一个是银行，但是难度会越来越大。第二是信托，流动性很高，但是从去年地政策上受到了一定的限制，监管更严格，因为毕竟是金融的行业，政府担心控制不好有很大的负面的作用。第二我们能够想到的就是基金，背后的背景就是现在整体的流动性是收，但是不会很多。整个社会流动性非常强，老百姓民间资本非常强。我们总归要有一个出口，开发商如果需要钱，我们为什么不考虑跟基金结合呢？我们的预判前面的假设都能实现，2011年议定是地产基金年。谢谢各位。

　　主持人：感谢苏鑫先生的演讲，有请在台下休息。各位来宾今天下午论坛部分的演讲环节到此结束了。再次感谢演讲的嘉宾。