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直播实录（一）：城市观点论坛中国行2010年度论坛

作者: 时间: 2011-01-05 09:37:49 来源: [ 观点网 ]

保利香港百亿长成

2011年1月6日，全国百家媒体、几十家金融、专业机构及权威经济学家、政府官员、行业精英将驾临羊城，共同分享城市观点论坛中国行2010年度论坛的精彩。观点网作为论坛官方网站，将对会议进行独家全程网络直播，敬请关注！

　　进入专题：城市观点论坛中国行2010年度论坛

　　主持人：亲爱的各位来宾，大家好！

　　欢迎大家来到城市观点论坛中国行2010年度论坛暨华誉景观·2010年中国房地产行业年度30强企业总评榜(地产G30)发布仪式的现场。

　　从博鳌到城市，从思想到观点。城市观点论坛依托于观点新媒体创立并主办的著名房地产年度盛会--博鳌房地产论坛。自2005年启动以来，城市观点论坛遍历青岛、南京、济南、西安、三亚、大连、深圳、青岛、长沙、沈阳、呼和浩特、广州、武汉、郑州、哈尔滨、重庆、成都、福州等全国众多著名城市，盛世六载，携手同行。

　　八月博鳌，我们揭开了房地产未来黄金十年的新篇章；今天，我们在这里，一起求索中国房地产黄金新十年的发展之道。

　　2010年对于中国房地产而言，是非常重要、非常特殊的一年。在史无前例的政策"组合拳"调控风暴下，房地产行业与企业经受了最严厉的考验，但未见凋萎。

　　2011年，调控还在，市场也还在。在这新年气息逐渐浓厚的氛围里，我们要收获一年以来的成功与喜悦；更要摈弃失落或迷茫，创造和拥有新的辉煌未来。

　　重铸竞争力，全新的思维与非比寻常的视角将决定房地产企业的未来。2010城市观点论坛中国行年度论坛，也将再一次盘点中国地产界最具有代表性的企业，寻找过去一年里那些堪称为伟大的房地产企业、勇于追求光荣的房地产企业以及跻身于中国最优秀行列的房地产企业群体。

　　今天在这里，我们将总结与表彰2010年度行业30强企业，并发布华誉景观·2010年中国房地产行业年度30强企业总评榜(地产G30)。我们希望，通过这样一次交流分享经验，通过这样一个平台去交流和碰撞，我们房地产会有更多责任感，更有关怀，能够产生新的事业和新的思维，能够更好地面对挑战。

　　最后，请允许我再一次代表本次论坛主办方观点新媒体、各协办支持机构、暨地产G30冠名单位华誉景观欢迎各位朋友的到来！

　　下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：

　　著名经济学家、天则经济研究所所长茅于轼先生

　　著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生

　　国务院发展研究中心金融所副所长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生

　　海尔地产集团有限公司董事长兼CEO卢铿先生

　　富力地产集团执行董事吕劲先生

　　中国保利集团副总裁、广州公司总经理余英先生

　　合景泰富集团副总裁罗国庆先生

　　金科集团副总裁李战洪先生

　　北京大学国家发展研究院教授徐建国先生

　　高和投资董事长苏鑫先生

　　山东省文登市住房保障和房产管理局局长鞠洪广先生

　　平安物业投资管理有限公司董事长兼CEO邹益民先生

　　广州市政协委员、广州新城市投资控股集团董事长曹志伟先生

　　福晟集团常务副总裁何建华先生

　　恒大地产集团总裁助理柯鹏先生

　　和记黄埔地产（广州）有限公司市场部助理总经理曾洁仪小姐

　　世联地产首席技术官黎振伟先生

　　合富辉煌集团首席市场分析师黎文江先生

　　复地集团总裁助理蒋朝光先生

　　仁恒置地集团有限公司广告策划部副总监厉方宏先生

　　美佳华（深圳）实业有限公司总经理陈培源先生

　　佳兆业集团广州公司副总经理韩刚先生

　　经纬房产咨询有限公司董事总经理区俊文先生

　　广州市万科房地产有限公司办公室主任陶臻宇先生

　　恒亿集团董事局主席、总裁郭建平先生

　　广东省房协三旧改造课题组成员，广东国地规划科技有限公司总工程师黄鹏先生

　　三远集团（福建）有限公司常务副总裁陈章勃先生

　　兰德咨询(中国)有限公司董事长宋延庆先生

　　卓越置业集团有限公司营销总经理田博先生

　　易城中国副总裁尹宝军先生

　　珠江实业集团有限公司副总经理黄青琴女士

　　广东中原地产代理有限公司总经理黄韬先生

　　远洋地产（中山）开发有限公司总经理助理温冠峰先生

　　碧桂园集团媒体公关总监王昊先生

　　华誉景观工程设计有限公司董事总经理张明燕女士

　　《每日经济新闻》报社编委黄波先生

　　中山大学教育学院培训中心主任徐晓良先生

　　观点新媒体发行人、博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛女士

　　本次论坛获得众多全国暨华南实力房地产企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾以及参与、支持2010城市观点论坛中国行年度论坛的朋友们！

　　下面有请今天会议的主办方：观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛女士为我们致辞。

　　陈诗涛：尊敬的各位来宾，上午好。

陈诗涛

　　21世纪第一个十年以我们开发企业的销售捷报作了一个不错的总结，那么我们又将怎样迎接第二个十年？

　　城市观点年度论坛作为观点新媒体旗下与博鳌房地产论坛同等重要的活动，区别在于定位于学术性与技术性，我们希望在每年的岁末年初，大家可以抖落浮躁，更加冷静地、客观地以学习的心态反思走过的一年及怎样开启新一年及新的征程。

　　所以我们特别请到茅于轼老师、陈淮主任、巴曙松博士、卢铿总裁等众多以思辨性见长的行业翘楚为我们进行经济的、政策的、金融的演讲，并于上、下午展开更多深层次的对话。

　　今天我们的与会者既有来自北京、山东、四川、上海、浙江、福建、海南、广西等全国各地的朋友，也有更多来自广州、深圳、香港、东莞、中山、惠州、清远、珠海、惠州各地的广东企业，作为主办机构，我对此表示感谢，也更加欢迎你们可以通过观点努力打造的论坛的平台进行热烈的交流、互动，成为朋友成为伙伴！

　　最后再次感谢到会的媒体朋友及一直支持我们的华誉景观！预祝会议取得成功并祝在座每一位来宾在2011年身体健康、幸福平安！

　　谢谢大家！

　　主持人：谢谢陈女士。调控经年，当我们日益失去优势之时，什么才是拥有未来的保证？从现在开始、重铸竞争力，方能在一片莫测的2011年冲破困厄，绘就宏图。

　　各位来宾，接下来我们将进行论坛今天上午的议程。上午的议程主题是：宏图绘重铸竞争力之宏观篇。

　　下面即将展开的是我们浓墨重彩的年度演讲环节。今天上午，著名经济学家、天则经济研究所所长茅于轼先生；著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生；国务院发展研究中心金融所副所长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生等演讲嘉宾，将为我们奉献精彩的年度演讲。

　　本次论坛年度演讲，我们也一如既往地安排了观点答问环节。演讲嘉宾除了回答台下听众的提问之外，我们将专门请出特约评论员来与我们的演讲嘉宾互动。

　　首先我们有请今天第一环节的特约评论员上台就坐。他们是合富辉煌集团首席市场分析师黎文江先生；平安物业投资管理有限公司董事长邹益民先生。有请二位上台就坐！

　　接下来马上开始今天论的第一场年度演讲，有请演讲嘉宾著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生。陈淮先生演讲的题目是：限购令与房产税，房地产调控与政策回顾。有请！

　　陈淮：谢谢主持人，谢谢大家！

　　刚才我过来的时候巴老师对我说，他开会从来不带笔和本，因为今天我在他前面发言，因为很少有机会我是在他前面发言的，所以他准备好笔和本，我发现他越来越像官员了。

　　今天刚才主持人所说的题目不是我选定，是会议给我指定，但是我对这个题目我觉得本身存在很大的误区。误区是隐含着把政府的政策作为市场的决定性因素的误区。我们在去年从央视开头提出了一个不好的命题，这个市场是总经理说了算还是总理说了算，在媒体上充斥着同样的思想，在中国住宅建设、城镇化和解决老百姓住房的诸多事情的主要矛盾归结于政府和市场、政府和企业的矛盾。错了，错在忘了十七大提出的要高举有中国特色的社会主义旗帜这个立足点，忘了要强调中国国情这个问题，这是一个错误的命题。

　　中国房地产市场的主要矛盾是第一个首先发展不足。有十个人吃饭只有八个馒头，馒头贵不贵不说，首先有两个人吃不上馒头。第二是发展不平衡，大城市和中小城市，人们急于涌入的核心、沿海特大城市以及中小城镇发展严重不平衡，城乡发展不平衡、穷和富发展不平衡，市场和保障发展不平衡，这是我们面对的真实问题。第三我们面对的是一个不规范的房地产市场。比如大家所说投机性横行，比如政府调整产业政策的时候，政府提供公共产品的时候反而引发了很多的公开的、隐蔽的、个别的、团体的，比如公务员建小区等诸多问题，不规范投机性炒作盛行是这个市场的主要问题。

　　最后一个我们还得关注中国特有的国情，比如说农民工进城问题，比如城市化过程中的基础设施和城市承载力问题，我想这才是我们研究问题、贯彻问题的首要试点。如果我们延续过去的思路，在过去几年内我们的房地产市场，房地产企业的主要对手是政府，是总理，政策这个市场是没有前途的市场。什么时候真正发挥的优胜劣汰的作用，竞争成为市场的主要关注问题的时候，这个市场才真正走到合理和规范健康的地步。一个年轻人你的上进、成功取决于市场中的竞争，不是和你爹娘的博弈。这是第一个我要说明的问题。

　　我对这个题目首先做一个评论，以为限购令是2011年要讨论的问题，这个是值得讨论但不是要我们持续关注的地方。限购令是限制一些过多、过渡占用资源的需求，到现在为止没有人说不让老百姓买房，也没有人说老百姓适度改善要抑制。明确说部分城市房价上涨过快地方政府有权根据需要在一段时间内决定限购甚至禁购，这只是一个调整供求管理的政策，也是一个长期政策。什么长期政策呢？如果我们的市场需求量成交量、景气状态不让买第三套房子成交量是零，这个是没有前途的。饭馆也不是靠吃饱的人多吃一顿就能活过去的。任何国家对过多占有资源都会有调整，这个道理很简单。如果一个人很有钱，把全广州的房子都买了让全广州的人住在马路上，你觉得合理吗？这严重侵犯了社会利益。随着发展老百姓的需求逐步得到满足是一个必然的过程。如果你指望2011年开放第三套房你就趁早死了心。

　　第二利率。我对2011年媒体老说最严厉的调控政策这句话，始终不予赞同。你觉得那是最严厉的，刚才说第三套房会有限制措施，没有悬念。利率是这样，首付也是这样，是全世界各国住房按揭贷款中债权人、债务人风险和利益的平衡点。两成优惠是特殊的，不能恢复常态就说是最严厉的。中国的利率已经是一个比较长的时间基准利率低于通胀率，这个利率恢复常态宏观经济的也是必然过程。一年定期存款利率不过是2.75，大家熟悉的11月统计局发布的发布的CPI总水平上涨速度是5.1了，我们至少利率提高的一倍，才能满足宏观经济的运行。用不着提一、两次，也不用媒体的标题，利率调整是针对国民经济短期物价最水平以及国情货币总需求。我们现在面对通胀有一个特殊性，和80年代末期、90年代中期所面临的两次通胀不一样。11月5.1的物价总水平上涨，统计局告诉我们其中是3/4的部分是农产品价格上涨。但是我们也明确地说中国的农产品不存在大的缺口，主要农产品比如粮食是明显的连续过年的供大于求的。2010年中国受了很多的灾害，也澄清一点2010年下雨没有在庄稼地了，主要是在广州和深圳这样的大城市里。我们的粮食2010年有史以来最大的丰收年，中国不缺农产品，这是输入性成本推动型心外来因素导致的。巴曙松博士研究的美国量化宽松的政策，美国拿不值钱的纸币往往会买国债。美元添水，用美元标价的产品，包括石油、天然气、粮食产品等价格，价格就表现为上涨了，其实是和食物相关的货币贬值了。不是石油贵了，是美元便宜了。我们现在面对的一个两难是，要么是忍受人民币过高、过快的升值，要么是输入型的通胀。即便美元贬值石油价格上涨，我们的国际市场对国内影响下大多数商品价格反而可以便宜。中国现在面对的通胀不是简单的农产品不收费，或者把媒体所说的最后一公里到小区卖菜的打击就能便宜的没有这么简单，我们面对的国际化的战争。

　　房地产税从来都不是调控房价的工具，有资产就要收税这是一个世界各国皆然的规律，只要是市场经济。30年前众位的父、兄都是无产阶级，那个时候社会价值取向是越穷越光荣，越穷越革命。有产者是社会的敌人，是打倒的对象，对你适应无产阶级铁拳，把你打翻在地，令你永世不得翻身。如果你不是有产，但是脑袋老想着有产，这些的人还不应该受到批判吗，一定是他们的思想把你腐蚀坏了。在那个时代老百姓的钱挣工资都吃不到月底，到温饱实现之后，每个月衣食有余了，政府就要找你收费了。当你资产费有了利息费的时候，当一定老百姓积累了一定的不动了，一定会对资产收费。这个和调控房价没有关系。不动产税主要功能是三个：第一是调动闲置资源提高利用率。所以必须让这些存量资源起来。第二调整社会公平尺度，我们不去更多论述。任何叫税的东西不管是海关税都具有调整社会的公平尺度的重要。第三解决我们前期的地方政府承担前期建设任务的收入来源问题，任何国家都是这样的。解决这个问题不难，各个历史都有先成的经验，地铁是发债，刚才说当地的不动实行财产税，这个在房地产价格上可以分长和短。短期内供给会增加，同时会抑制那些过大的占有需求超过自己风险承受能够的需求以及超过自己实际需要的需求，需求的短期内会减少。短期内供和求的调整有一定的作用。作为长远的制度不是调房价的，我没有听过政府强加于市场的做法，他收费是改善城市的居住环境。导致居住环境改善下不动产的增值，城市增值，这些循环是有意义的。通过我们目前2010年一个短期的任务是继续加大住房保障的力度，我们已经明确提出了2010年保障放建设的规模是1000万套。我们在过去十年的住房大约建80亿平方米的城镇住宅，相当于现在的1/3。每年这样的最高也就700-800万套包括商品房、保障性、城镇居民自建多种类型。2010年我们保障房要建1000万套，这样加大加快速度的态势，我也特别强调并不是说将来要在这样1000万套不断价码，要形成大多数人住保障房我们需要三、五年的需要较快地优先解决大多数人有房子住到所有人有房子住的转变。

　　我们的市场来说，我建议企业家们、参与者们，更多关注市场本身的规律，如果"十二五"期间和政策博弈是你每天想的问题，那么你还将面对的市场残酷竞争。这个市场温度就是这样，这是常态，没有史上最严，你要适应这个环境，如果不能在这个环境活下去，那就是被淘汰的个体。别以为淘汰个体是市场的悲剧，未来五年淘汰1/3是市场的性质。80年代90年代初中国百姓电器普及，在这个过程中当初辉煌的基本死光了，当初政府名牌牡丹牌电视机，基本都死了。但是并不妨碍中国成为一流家电大国，并不妨碍2010年电器大战导致中国的企业真正经历了过程。这就是我们所说的优胜劣汰的过程。

　　我想已经回答了主办方给我提出的主要问题。以上仅供大家参考！

　　谢谢大家！

　　主持人：谢谢陈淮先生，接下来有请今天第二位演讲嘉宾，国务院发展研究中心金融所副所长，中国银行业协会首席经济学家巴曙松。他演讲的题目是热钱、汇率、资产、通货膨胀的投资者。

　　巴曙松：谢谢主持人。尊敬的茅于轼老师，陈淮主任。刚才陈淮主任做了非常风趣的点评，本来主办方让他讲的题目，但是他可以自己改成另外一个题目，谁叫人家是官员呢？可以自己定题目，想说什么说什么，我们不行，我们作为研究人员，主办方让说什么我们就准备什么。陈主任我一年演讲难得在他后面讲一次，所以我要对一年的不满给他报告一下。我先花5分钟批驳一下他。

巴曙松

　　第一他说市场总经理和政府之间的博弈是假问题。一个购买市场良方供给和需求都是有一定的，地方政府在市场上最主要的利益是土地，供应土地是政府供应的，什么人可以在市场上买房子，需求都是你来引导，然后你让在座的各位不要研究我们，不要来这次博弈。这不是让我们做鸵鸟吗？本来我们对官员的讲话都很迷信的，大家去琢磨琢磨政策理性有道理，他刚才说的不对，我个人觉得有很大的研究空间。很多地方土地2010年供应土地保证了吗？多少城市没有完成任务，怎么问责，多少城市要让房价下跌，地价却上涨，还要说不要跟政策博弈。

　　第二点不要指望说让有钱的高端人士来买房子。为什么加拿大这些国家都在吸引中国的富人去买房子呢？你怎么能因为自己在市场上的缺位，房地产结构上的重大的缺陷，而把中国本土的购买力挤出去了呢？这本来是谁的错，怎么能怪到市场上去呢。大家到加拿大或者新加坡去买房子，移民我们是欢迎的，这一部分购买力付了高价的土地价格，各种复杂的税费，帮助城市的建设，满足各种消费，现在这些人变成有罪了。

　　第三点陈淮经常批评我结构没有搞好，搞出泡沫。但是我要纠正他，他其实原来是我们做产业经济非常优秀的同学，有的批评是对的，有的是不对的，但是他结论没有错，我想的是指出我爱我的朋友也爱真理。？？？？这样不合适，夸大了负利率，但是不用一个月的物价和一年期的做比较，这样不对。我后面还会讲利率调整很大程度是指向资产指向房地产，这也是我跟他看法不同的地方。为什么挑在年底，中国在中长期是一年一定的，过了1月1号调，要全面生效要2012年重新定的时候才见效。马上就按新的更高的利率当然有抑制作用了，当然银行的同志不给大家讲这么细。

　　第四个我觉得从目前为止的物价形成压力要很谨慎分析构成来源。到目前为止5.1的构成主要还是被陈主任批评的媒体主流的看法。因为石油燃料的核心通胀11月份有1.5，所以输入型通胀到目前也止是轻微的。所以我跟他不同的看法是输入型通胀的影响没有想象的那么大。

　　最后有一点，我看他现在有一点不爽了，再说一条。这一块地方要有需求就要收费，要花多少钱就收多少税，你怎么不想转换一下支出方式吗？温总理要说结构性减税，已经收8.1万亿了还要收。核心还是要转换政府的职能。要不然花的钱不够，十万亿的时候不够，8.1万亿是中央财政收的，还有没有别的费用的收入，还不够还要加。我们要反思转换一下职能，转换一下定位。

　　我看刚才他笑了一下，说明他很宽宏大量。那我再驳他一条，他做的比喻和案例不合理，他用的案例比喻是家电，家电这个过程是放松管制，市场自由进入给市场充足的决策，被淘汰的是那些首先政策扶持定点优惠的企业。而现在房地产的淘汰是一个常态吗？在危机的时候补贴、优惠贷款是2009-2010年的时候，过了两年要加税、信贷、紧缩这个大起大落的环境，市场把行业弄得大起大落一部分市场企业就淘汰，我觉得是非常态的。

　　今天我的题目是叫做热钱、汇率、资产和通货膨胀的投资者。

　　首先讲通胀，因为热钱和资产直接相关。要分清通胀的来源和形成的动力，这个对政策及时有针对性地采取相应的措施有很重要的因素，不然很容易导致政策的错误操作。现在通常批评根据货币供应量，货币多了物价通胀就上涨了。一般意义而言是对的，但是实际上货币多了引起了一般的价格总水平的上涨，但是对于在不同的商品和服务之间同样的货币增长的速度涨幅有很大的差异。我想说的一点就是中国目前的发展阶段，多数工业制造业产能过胜。刚才陈主任提出来农业已经连续七年丰收，在这样的情况下我们多投入的一部分，相当于流入到资产。15年时间M2广义货币增加的8倍，今年已经到72万亿。中国正式世界第一大货币发行国。美国每年的M2每年大概是8.2万亿，增加投放是6000亿，加起来不到9万亿。我们今年年底是72万亿，超过10万亿，它的GDP增速是它M2增速的三倍，但是我们货币发行量已经超过他们了。但是引发物价上涨的构成有很大的差异。1997年到2010年M2增加了8倍，CPI只增长了19%，房价指数涨了一倍、股票指数涨了两倍。从这个官方的数字看，超发的货币遭到了资产的上涨而不是CPI的上涨，这是目前近十年的上涨。当然大家也可以说数据的质量有问题，只能这样相信没有其他的渠道，即使犯错也是一贯的犯错，有一定的价值含量在。大家不同的收入不同的地区不同的阶层感受不一样，但是我们现在只能用这一个，不排除温度调不下来，调温度计也有可能。但是至少我算了一下美国、日本、英国、新加坡和中国香港近十几二十年的情况也大致是这样，增量的这一部分货币比较少地导致CPI的上涨，这在美国称为之谜。那么多资产怎么CPI上涨不了，中国也是这样的情况。我们看到11月份5.1确实出乎意料，但是增幅最大是食品达到了11.7%，非食品的通胀只有1.9%。如果去掉食品和能源价格的核心CPI只有1.5%%。这就是我想说的第一点。货币超发实现并不一定导致现行的简单相关的CPI上涨，在中国和发达国家主要表现为资产价格的大起大落，刚才陈淮老师半开玩笑的讨论，其中有一点是严肃的，直接影响最大的是资产。因为在增量部分导致货币，实体经济受到的影响比较小。理解这一点可以理解当前的很多政策有一个基调上的把握。

　　现在目前的紧缩政策核心我理解，两条线一个是农产品保护，另外一个作出紧缩的姿态来管理通胀预期，防止从粮食蔬菜价格的上涨广泛了扩散开来，这是当前的基调。这是第一点，要区分推动当前物价上涨的动力，才能理解我们应该采取的政策的基调，我们货币增发的流动性，叫热钱也好，叫投机性需求也好，基本上反映在资产市场上，所以我的结论是根据历史的经验，近十年来2004年的物价上涨，基本上直接推动力是粮食，猪肉和蔬菜。所以等到蔬菜供应跟上了，基本上我们的CPI也就下来了，但是由此引发的货币鸿宏观政策的因所比对蔬菜影响要大。

　　第二，我们现在谈谈什么叫热钱。关于这个界定争议很大，怎么区分热钱问题，非常难。严格意义上如果以短期目标为投资目标的钱叫热钱，你说改革开放进入中国的投资都是热钱，下一步发展怎么样。在东莞搞一个小企业怎么让热钱变成冷钱，就看宏观经济发展好不好。如果宏观经济大起大落，即使是冷钱也可能变成热钱。这个区分我感觉意义不是很大。经过前一阶段的分析，检测跟踪，目前流入的热钱规模很小。按照国际金融界的计算公式今年是流出，所以外汇部门的主观让这个热钱很少，但是我愿意把没有进入实体经济的，其实给一个小的牌照，但是没有投资机会流动的投资叫热钱，热钱的形成在不同的时期有不同的看法，这一次主要的来源我个人认为是来自于同类。有几个测算方法，第一个2009年和2010年的信贷，今年数字没有出来，肯定超过7.5万亿，12月份停了固定资产，有哪个资金没有进入实体经济呢？中国历史上每年的中长期贷款和固定资产投资规模之间基本上要比中长期贷款高一些。2009年和2010年中长期比固定资产要多出一大截，这一部分不论是什么，可以算是没有进入实体的部分。这个算下来2009年大概多了1万3亿。另外不是固定资产投资贷款这部分是通过短期贷款，因为银行当时担心监管部门控制规模，所以又没有好的项目，银行现在要商业化怕承担风险，通过票据来占座。如果控制规模就把上半年的规模挪出来用，这部分钱没有具体的项目也是随即游走的。这一部分大概是2009年7000多亿，2010年不到2000亿。所以外部的热钱的统计率可以夸大，所以由此得到的结论下一步宏观调控政策对房地产的影响确实不小，关键是看市场上的，现在资本市场有两派观点，中国资本市场的看法投资策略报告，尽量预测不准，但是我们可以看大致的看法，一派观点认为如果根据以前的经验，宏观滞后于实体的物价，往往要等到物价高点出来，导致经济的明显的回落，市场会出现调整。另外第一是乐观的，市场反映灵敏了，很可能在一季度物价压力大的时候出手，可能市场是年初调整，下半年有机会。

　　在分析物价和政策出手的揣测十分遗憾的是中国的宏观政策具有很大随机性和不确定性。美联美联储预期未来12个月核心CPI的定位是多少，市场大致上能够预期到政策的走向，是透明大致可把握的。我们现在基本上难以把握的，大家关心宏观政策也有道理。以今年为例，还是以市场经济学家分析预测为利，今年上半年大家预测到物价下半年会上涨，银行会加息。银行一直扛到10月份，大家都觉得不会加了，结果到10月份加了一大部分。大家都觉得加了一次息不会再调了，结果过了两周有加了一次。使得专家很狼狈，核心CPI增长速度不清晰，政策变动的规则也不清晰，所以大家在中国特别关心宏观政策我觉得是完全可以理解的。

　　谢谢大家！

　　主持人：谢谢巴教授，请您在台上就坐，也请陈淮教授就坐。现在开始进行互动，先请台上的嘉宾展开互动。

　　黎文江：两位的观点是互补，所以我们能够得出比较准确的对形势的看法，这是我们今天的收获。我想给两位提一个问题，因为陈老师说党的十七大报告里面一句话是说要创造条件，让群众增加财产性收入。巴老师也说了这是增发的货币对资产的价值有很大的影响，我想代表一些老百姓他有一些小钱想请两位老师就大家的理财，今年应该怎么理解钱放哪里好，给一些建议。陈老师先说。

　　陈淮：投资指导我是不大会做，我还是守我自己的规矩。至于钱放在哪里好要看你有多少钱。买得起和买不起房子能不能做房地产投资和你有多少钱有关系。刚才提问者说让老百姓有财产性收入，到十七大的时候提高中等阶级的收入，什么叫中产阶级，有的人说30万，有人说50万，还有人说说要有房有车，才算是中产阶级，这些都不准确。我发表一些看法，如果你年家庭收入中用于正常生活支出的部分所占收入在80%以上，你基本不具备资产累计能力。我指的正常收入是该做什么做什么，支出在80%以上，如果你的支出收入比一年的家庭正常占家庭总收入的60、70%你就具备了资产累计能力。这个时候你就可能形成金融资产，你可以买国库券。存点银行存款，炒点股票也可以。如果你的支出占50%你才具备投入不动产的能力，但是你拥有不动产抗风险能力还不够。如果你去年买的房子是在两成优惠买的房子，但是你后来月供风险你能不能承受，而且困难确确实实有可能就在眼前。你具体的家庭收入50%具备持有不动产能力但是抗击风险能力很脆弱。当你支出在30%的时候，这个时候才真正有能力。这是我们要讨论的问题。

　　邹益民：近来不是很多，现在美国如果支持政策带来人民币的升值或是继续往前走，如果人民币继续升值，会不会真正地引来一些国外的热钱往里面走。进来的时候会不会反过来抵消了我们货币政策的问题，造成我们资产价格的进一步的上涨。

　　巴曙松：到目前为止数字是流出的不到30亿美元，确实存在这个担心，国际市场大家想从美国银行界做金融投资几乎为零，金融升值得好具有利率的好处。所以在升值和加息预期下可能加强自身管制是比较重要的。大家看长三角、珠三角有很多外汇检查，再一个给企业更多的外汇使用的自主权，原来是要求强制的把资金调回镜内，现在可以留在境外了。外汇的分散多元化，刚才你说的问题确实存在。刚才陈老师讲得很全面，小老百姓的达到陈老师说的30万50万很难，怎么办呢？刚才陈老师说改革开放10年才建了7000万套房子，一年是700万套。而今年光是廉租房就是1000万套。建设当然是好事，但是非常有必要改变缺位。但是廉租房过程中分配、流通、退出维护是非常巨大的课题。所以我们怎么样把它公平地分到最需要的人手里，这可能比我们想象的难度大。我在香港生活了6年，这么一个弹丸之地还可能存在个人资料不实的情况，中国这么大量的人口，房地产1000万套怎么分配，怎么维护，有一个环节出现问题将来都是很大的问题。所以如果你说有可能积极争取分上廉租房，或者租上廉租房，77块钱在北京45平米生活在新闻联播里面是最好的。

　　主持人：如果台下嘉宾有问题，可以提问，我们的工作人员请准备好。

　　嘉宾：我特别想问巴老师，从去年前年开始国家就很鼓励人民币的出境，在这个过程当中国家的态度发生的微妙的变化，从一开始想尽各种手段非常鼓励的态度变成似乎要去限制的情况，我就不知道从今年1月份或者从今年下半年开始国家在这方面会不会有新的想法手段出现？

　　巴曙松：人民币国际化是只能多做不能多讲的问题，鼓励境外的人民币在香港集结形成一个离岸的交易的中心，现在在香港人民币有2000-3000亿，我刚才给大家汇报今年M2是72万亿，所以我倒觉得下一步政策的重要在香港市场上形成有深度的人民币交易市场。比如达到2万-3万人民币跟现在在香港流通的美元差不多，在境外形成的市场没有管制的货币自由地交易对于推动国内的货币管制形成参照，而且带动香港金融中心的地位巩固。一个是在贸易鼓励人更多地使用人民币，第二发展香港离岸。

　　主持人：谢谢陈淮先生，谢谢巴曙松先生，谢谢两位特约评论员。接下来马上进入第三场年度演讲，在演讲开始之前，我们先请今天第二回合的特约评论员上台就坐，他们是世联地产首席技术官黎振伟；广州新城市投资控股集团董事长曹志伟先生。

　　下面我们请出今天年度论坛的第三位演讲嘉宾，他是：著名经济学家、天则经济研究所所长茅于轼（先生），有请！

　　茅于轼：谢谢！刚才听了两位演讲嘉宾的发言有了很多的观点，有一些是针锋相对的，我觉得给大家提供了思考的素材，我们这个会议就是叫观点，我也提出一些观点。

　　所谓观点会引起争论和看法，使得这个会议有神采，要不然大家都在说一套官话简直就是浪费大家的时间。我今天讲的题目是金融业和房地产业，因为首先这个会跟房地产相关，跟金融业也相关。我感觉中国行业中间问题最大的两个行业就是房地产和金融行业。我们各行各业都有问题，汽车业、钢铁业、通讯业、石油业都也问题，但是他们的问题跟房地产和金融业比起来都算小问题。所以我就在这个场合下谈谈我对这两个行业的一些分析。

　　首先讲讲房地产的问题：我一个观点是房地产分布不公平是人类社会不公平的集中表现，什么意思呢？人类社会好几万年，中国有各种制度不同的历史阶段，有没有共产主义、社会主义、资本主义、奴隶社会千千万万不同的人类社会，他们有一个同样的表现就是住房极端的供应水平。他表现在最阔气的房、最豪华的房住的人最少、人口最稀。最破烂的房人口入住最高，这是很明显的不公平。人口不公平的集中表现也意味着这种不公平恐怕还会持续下去，当然我们也不必失望，我们可以对不公平加以限制、调整。这个是我们可以做到的，这个跟其他方面的不公平是一样的，我们不能消灭所有的不公平我们要保留一下，消灭所有的不公平对人类是大灾难，必须是一个不平衡的社会。但是这个不平要有一定的限度，不然对这个社会本身就不安定了。因为有这样的问题政府就要出来帮助解决房地产业内的不公平，而且住房是人权的一部分，他跟你有没有汽车不一样。人类经济人群首先要有吃不能饿，要有教育没有钱有可以上学，还要就医，没有钱也可以就医。我们来满足这个人权，当然政府自己是没有钱的，他的钱是靠大家老百姓出的钱，也就是说我们老百姓大家都同意那我们出的钱主要是交得税有包括国有资产每个人都有份，这些东西来缓解问题，这个问题在中国不存在了，没有人挨饿了，接下来就要解决医疗、教育、住房。

　　住房不公平我们看看举个例子，大家都北京看故宫，这是皇帝住的地方，这是不公平的极端的例子。在国际上大家看过比尔盖茨的住宅没有，我看过了，简直是超乎想象的。最近印度也出了一个了不起的事，印度有一个富豪花了20多亿盖了一个超级豪华的住宅。很多的城市都有贫民窟，条件非常差。同样是印度，印度不算是很有钱的国家，竟然也有富豪能盖这么豪华的房子。我们国家在旧社会有没有很豪华的房子，除了皇帝就没有了。就是资本家住的房子也很可怜，蒋介石的别墅我去看过跟现在比谈不上豪华。现在我们不同了，现在住豪宅的还是不少的，这些都是谁在住呢？我感觉不是政治家，而是企业家在住。政治家住的房也不错，但是没有这么豪华。但是现在的豪宅700-800平米，这个差距在整个社会中间都是一样的。现在我们政府采取什么办法来缓解住房不公平的问题呢？我知道我们最多的经济适用房，其次有廉租房，现在还有限价房。我觉得这些房有一个基本的出发点是有问题的。就所谓的住是人权，人权是解决住的问题，要有地方住，而且这个地方也不能太差了，但是肯定也不可能很好。但是能比你现在住的条件更好一点，现在住的条件按照北京市的规定16、17个人一间房是犯法的。现在很多农民工进城找工作，一间房子住十几人，这个条件是不可容忍的。我们提供一个住房能够有三、五个人一间，这样的条件我觉得还可以。而且大家知道这样的房子是没有私人厕所的，全部都是公共厕所。就像过去的筒子楼，一条走廊两边是房间，那个时候连厨房都没有，厨房就在走廊上摆锅灶，厕所是公用的，一间房里面大概住3-4个人。我们看看香港的廉租房，虽然我没有去过但是看我香港的电影，他们廉租房的住户早上上厕所是排队的，这就说明也是没有厕所的。当然如果我们钱很多，我们可以建好一点，但是我们的钱跟香港比差远了，香港的GDP是我们的四五倍，我们怎么可能建廉租房有厕所，而且建筑成本越高，能解决的问题越少，那么多人等着要房子，你盖的很高标准的房子其他人就没有房子了。这个道理很简单，我还是主张廉租房应该是简陋的，应该是没有私人厕所的。等到将来国力强大了、钱多了，我们可以盖好一点点的廉租房。

　　有人说我是歧视穷人，到底是歧视还是优惠穷人呢？我觉得是优惠不是歧视。市场是一个不平的分配，这样才能让人有动力就在这里，如果大家都一样，资本灾难就来了。现在很多人抱一个公平的理想希望消除一切的不平，这个思想是会造成巨大后害的。不光我们有这样的教训，全世界很多地方都有这这样的教训，我们对不平有这样的限制，而不是消灭他。我觉得比廉租房更好的政策是补贴，因为集中建立一批廉租房，第一每个人上班的地方不一样，而住的地方在一个地方肯定上班不方便。第二廉租房都是一样格式化、标准化，当你人口变了你还还住在这个地方，或者你的收入提高了想稍微改善一点也不行，就是这个房子。或者说工作地点变了，就绑住这个人死在廉租房里面了，所以我主张给钱让他自己找房子去住。开发商可以根据这个要求开发一点简陋的房，这个道理很简单，市场能够配制的资源效率是最高的，所以廉租房破坏了房地产的市场，房地产市场最好不要破坏，开发商会根据需要建各式各样的房子，适应不同人的需要。他们会在合适的地方建合适的房子。

　　经济适用房错了，为什么呢？它把政府的义务搞错了，政府有义务让每一个人都有一个最起码的住的条件，政府没有义务满足一些人对房产的占有欲望。不但想住还想占有他，这不是政府的义务，政府的义务是满足他有地方住，而不是满足他的占有欲。占有欲也没有错，你可以占有汽车、钻戒，你只要有钱就可以了。你如果没有钱想让政府帮你满足是不可能的。何况经济适用房有没有受损失呢？如果没有人受损失就天上掉下来一个房子了，这都是消耗的钱建设出来的，所以不可能没有人受损失。受损失的有的是郊区的农民，政府用地价把他的土地买下来了，政府拿它去盖经济适用房就不合理了。也有时候政府用了农民的土地，那这个土地去便宜了某些人，我觉得完全讲不通。更何况我们的经济适用放出了很多的腐败案例。有钱有势的人有了得便宜的机会，我觉得经济适用房赶紧停下来，廉租房可以鼓励，但是更好地是给住房补贴。当然住房补贴是也有他的困难，不知道给谁。但是廉租房你也是不知道给谁，困难差不多，只能想办法解决。

　　我们现在的情况是房价非常地高，从经济学来看，无非是需求高，供不应求了。所以房价要从两方面分析，首先看一下供给方面：住房的供给不足房价就高了，为什么供给不足。比较一下，这些年汽车的价格不断上升，十几年前两辆车就可以买房，现在十辆也买不起房子了，差价非常大。主要原因是供给不足，汽车没有供给不足，房子供给不足，土地供给不足。土地为什么贵了？是不是中国政府没有土地了，不是的！我们还有很多可用的土地，但是受到限制了，农用地不许可转变成开发地，为了粮食安全有了18亿亩农用地红线的规定，任何农用地转变成开发地都是不许可的。在我看这个政策完全错了，粮食安全我们要的是粮食不是土地。我们要的是单产机构而不是土地，我给大家说一个数据，解放的时候是5亿人口，现在是13亿，人口增加了150%。人口粮食跟那个时候比粮食增加的2/3。人均消费责备2/3，因为粮食消费增加的3倍。本来是100现在变400了增加了3倍。被耕地减少了，原因是亩产提高了4倍还不止。所以我们这60年以来，我们解决粮食问题的办法不是限制耕地，而是提高亩产量。在前几年我们设计了红线是21亿亩，现在是18亿亩，很多人着急，说保护土地的政策失败了。我觉得不对，应该高兴。一块农用地永远是种粮食最好，这完全讲不过去，一块地干什么用要看当地的位置。有的要修高速公路，这就看你这块地的具体位置了。

　　我今天这个观点，这个错误的认识造成国民经济巨大的损失，而且也造成腐败。土地转换用途要审批，审批就有腐败的机会了。从需求来讲，大家手里有很多的钱，不怕房子贵。需求为什么那么高，一个是国家经济增长很高，每年GDP10%的增长。第二我们的消费少，这在全世界是少有的，我们的储蓄率在全世界是远远超过他们的。大家都存了很多的钱，没有花掉。第三分配财富不公平，富人多，穷人少。因此富人的财富增加远远超过10%的速度，他们的钱非常多，他们也花不完，有很多的剩余的钱，这些钱就拿来买房子了。但是这些多出来的钱能不能做别的呢？这就涉及到金融业了，它如果不能提供大家的投资机会，你没有办法只能存银行，拿负债利息。设想一下如果有机会赚10%的回报，我想很多人都不想买房子了，如果能赚20%的回报就没有人买房子了，都拿去赚钱去了。事实上我们有这个机会，我们的民间借贷的利息是超过20%，这个我很清楚。所以我说金融业没有效率就是低利率3%的利率，高利率30%的利息同时存在，说明金融业没有效果，没有本事把大家存钱的利润提高做民间借贷。这是一个房地产价格这么高的根本原因，资金配制不当，资金配制是谁在起作用，是金融业务起作用。起什么作用？就是把用向低的钱调到用向高的地方去花。

　　我们还有一个看法，不仅仅是看法，还写在法律里头。金融业如何赚钱，把效率低的地方提升大效率高的地方，我问过学金融业专业的同学，金融业创不创造财富，他说创造财富。怎么创造财富呢？他说我们把钱借给了好的项目，项目能赚钱就是创造财富。这个不对，这是项目创造的财富，不是金融业的财富。金融业绩创造财富就是把效率低的钱掉到效率高的地方，这是金融业创造财富的原因。金融业里面有生产，做银行的保险、股票，他们工作的对象就是计算里的符号、数字，因此他们是不创造财富的。如果不创造财富他们有赚了这么多钱，那他就是剥削了别人的。到底创不创造财富，我认为是创造的。我们对这点到现在还是有很错误的看法，认为你没有生产劳动赚这么多钱就是剥削。就好象在80年代国家有法律没有生产劳动靠买卖赚钱就是犯罪。现在这一条没有了，但是金融业里面还保留这一条，刑法里面有一条说转贷获利的方法就是犯罪，整个把金融业看错了，金融业就是干这个事的，他就是这样创造财富的。现在由于我们的金融业缺乏效率，有很多这样的机会没有利用，现在有一个人出来了，我来利用这个社会提高利用价值创造财富，他说我们的是犯罪。所以提出这几点观点，转贷套利是不是犯罪。

　　谈到对高利贷的看法，大家都说高利谈怎么怎么坏，是割人的肉。高利贷好不好？不好！但是为什么会形成高利贷，就是中间的供给和需求造成的。所以解决高利贷的问题恰好是让大家都去放高利贷，一个好的金融市场就是要起到这个作用，我们国家恰好是金融业非常没有效率，所以民间借贷有巨大的赚钱的机会。这就是联系到整个房地产和金融业。现在房地产巨大的风险就是泡沫。有人问我2011年我最担心的问题是什么？我说我担心的就是房地产泡沫。其实这个想法至少三年以前就有了，我的房地产业内的朋友最讨厌我说房地产有泡沫，但是我还是要说。现在房地产行业内的朋友自己都在说有泡沫了。这个泡沫的结果有两个：一个是马上消化掉，消化不掉就是二个结果破裂。我看这个泡沫比例非常可怕，这么大的泡沫消化不消化得掉，消化恐怕要五年、八年的时间，这个时间里头不破裂效率很低。我很担心这个迟早有发生，因为消化不了就要破裂，破裂之后破坏力非常大。我们看看日本、台湾，还有香港也有过这样的问题。特别是日本和台湾，我到台湾去我朋友说你们要特别注意台湾的房地产泡沫。这些问题是值得我们关注的问题。我就谈这些，如果有不同意见欢迎他们提出来。

　　主持人：谢谢茅于轼老师的精采演讲，请您在台上就坐和评论员谈互动。

　　观点问答：泡沫中的理想国

　　曹志伟：我有一个问题请教茅于轼教授，人民币与欧美的汇率不断攀升，人民币存款利率有较大的套利空间，房地产企业上市融资，这些都是房地产业与金融业仅仅地捆在一起了，互相渗透，让本来是为了满足居住而生产的房地产业逐渐沦为赚钱工具。随着过度的投资和高频率的还手交易，也形成了高度增长的GDP和创造财富收入，于是虚拟的财富增长就形成了泡沫。我个人认为在这个过程中其实房地产业吸纳了相当大部分的通胀，延缓了泡沫的爆破，在目前我想这种情境如何避免形成严重的国内金融风险？

　　茅于轼：房地产泡沫或者价格虚高的原因，我想是供给和需求。需求金融市场没有效率，大家的钱没有地方去，大家就去买房，也不是为了住而是为了想有升值。这个虚高泡沫，不管是什么东西是一朵花也有升值，甚至连花都没有只有一个名称也可以造成泡沫。供给方面18亿亩农产品红线，这是非常重要的一条，因为不仅仅妨碍的房地产，也妨碍了一切土地的合理使用。在需求方面我希望财富的分配比较公平，多给一点给穷人，但是这个事一时半会很难解决。或者说少储蓄多消费，这个也很难做到。所以现在人比较现实的人就是开放金融市场。金融市场有很多的发展机会，问题在于政府的管制到现在政府还是一个垄断管制的状态。大家知道中国的普通公民是不能办银行的，而美国都不是政府办的银行。现在政府开的一个小口子，乡村银行，但这只是个小口子没有大开。中国要解决金融业的问题我觉得要放开。当然我不是金融业专家，但是从一般的道理里看，我觉得中国金融业是缺乏效率的，解决的方案在我想就是取消垄断，要这方面加强，但是更重要的是取消垄断。这样房地产的价格就不会虚高，大家都不会去买房子了。一个市场他能够优化资源的配制，可是我们现在没有优化配置，那么多的空房是不是浪费。这个市场没有起到好的作用，就是金融业缺乏效率，我提出方案就是要取消土地转移用途的限制和金融业更多创造财富的机会。

　　黎振伟：从传统经济的概念来解释，你刚才说的房价影响是供求。而海南岛现在的土地很多，但是海南房价非常高。如果简单说加强土地供应就可以解决方案，投资和投机很盛的情况，光解决土地估计还是解决不了问题。我们对房价很难预测，很多可能是政策造成的，这个现在我不知道怎么解决。

　　茅于轼：房价高我觉得一定是供求的因素，但是有几百个因素都是通过供和求来解决。是不是解决了土地的供应房价都可以下来了，我不是房地产的专家。现在你怎么得到一块土地，要通过拍卖。我就问了为什么你不用招标的办法，拍卖是把土地价提高了，招标是相反谁提供的土地价格低我买谁的。招标是很多人来投标，这个技术上是很复杂的，但是我觉得我们只用拍卖的办法把土地价格提高了，而且拍卖的时候又不是同时很多地方的拍卖，当然价钱高了。这是地方政府有欲望，他想提高土地的价格，用各种措施包括18亿亩红线的规定。土地使用不止是房地产，还有交通等等。所以这一我觉得也是有把握的，用18亿亩红线计划经济的思想来应对土地稀缺的问题完全错了。

　　黎振伟：大家很关注的今年泡沫的破灭，其实我是广州人，我们经过了1995年广州价格的破灭，但是问题是今天我们回头看中国的整个经济的发展，包括房地产扶持。我们的金融还有很多的地方政府，他们这种泡沫的房价下降，所以这一点泡沫的问题似乎是好象很担心，但是总是不对。很多人不担心，说破不了。这是中国国情所特定的因素，跟国际的规律有一点不一样。

　　茅于轼：我还是说我不是房地产的专家，对于国内的国外的房地产发展的经验，我知道的非常少。但我有一个判断，第一：我们有泡沫，这个90%的人都同意。第二：泡沫最后怎么样不是这两个结果，消化掉泡沫，泡沫破裂。没有第三个结果。如果消化不了最后一定要泡沫。能不能消化掉，现在供房太多，每个房自这么多人怎么周转，一定要有一定比例的增长。但是空房太多，现在中国的情况肯定是空房太多，但是你要在破裂之前消化掉。所以我的判断大概是要破灭，这个情况非常可怕，因为房地产有大量的资金、就业。泡沫是眼看国家在下降，我的住房赶紧卖了，我不卖明天就下降了。供给太过了，降价就更快了，这是泡沫破灭的过程。现在的房子卖不掉，怎么可能开新盘呢？不开盘，建筑工人就要失业了。所以房地产是支撑国民经济的重要支柱，这个支柱倒了，破坏国民经济。所以我的判断泡沫迟早要破灭，我们现在研究的方法就是怎么样破灭之后赶紧恢复，这是我们要研究的问题。所以我希望专家和企业花时间来研究这个问题。