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2011年1月6日，全国百家媒体、几十家金融、专业机构及权威经济学家、政府官员、行业精英将驾临羊城，共同分享城市观点论坛中国行2010年度论坛的精彩。观点网作为论坛官方网站，将对会议进行独家全程网络直播，敬请关注！

　　进入专题：城市观点论坛中国行2010年度论坛

　　直播实录（一）：城市观点论坛中国行2010年度论坛

　　直播实录（二）：2010年中国房地产行业年度30强企业总评榜（地产G30）暨卓越表现榜发布仪式

　　主持人：谢谢各位一起见证这一光荣的时刻。下面我们将进行城市观点论坛中国行年度论坛每年的保留节目：年度精英对话环节。今天城市观点论坛精英对话环节的主题就是我们本次论坛的主题-宏图绘重铸竞争力之大势全局解读。顺势而为，不纠缠于一城一地之得失，亦不计较一时一事之艰难，中国房地产延续辉煌，需要更多的是战略智慧，而这将是我们行业精英们的新考验。

　　我们先请出对话的主持嘉宾，国务院发展研究中心金融所副所长，中国行业协会首席经济学家巴曙松先生。接下来请出本次对话的嘉宾上台，他们是：著名经济学家陈淮先生；著名经济学家茅于轼先生；海尔地产集团卢铿先生；富力地产吕劲先生；金科集团李战洪先生；高和投资苏鑫先生。有请各位上台。先有请巴曙松先生开始今天的年度精英对话。

　　巴曙松：我想刚才茅老师和陈淮主任和几位嘉宾都做了很好的演讲。还有另外四位企业的领导没有做演讲。所以我想提出了一个问题，感觉到房地产调控处于风口浪尖，而且往往是在经济不好的时候要房地产扶持、鼓励，经济增长比较好的时候，房地产往往要受调控，这是特定的产业关联度有关系，而且变化也非常大。所以我想请卢总谈一谈在行业变化那么大的情况下，从业界的角度来看，这一年大势是什么？政策变动与预期中的政策变动是什么样的，市场是什么样的？

　　卢铿：已经到来的2011年政策会持续下去，不会有更过严的举动，也不会放松，在土地和银根方面会收紧，房地产的竞争会加剧，会有一场血的洗礼。因为金融方面的调控会使一些中小企业不太容易获得金融资源而造成困难，但是也会造就一些优秀的企业。有些企业会有大的换血，在优胜劣汰的过程中取得一些资源会发展得更好。中国房地产行业也需要到了需要大调整的时候，大家普遍认为过去的12年一页是翻过去了。新的一页重新展开，新的时代到来的时候，所有的房地产商要重新思考问题。作为海尔地产我们也在研究，因为海尔的特殊的背景，有特殊的品牌、金融、资金、土地的资源。更重要有特殊的技术资源，使得海尔地产在市场研究能够有新的理念。海尔在互联网技术的智能化支持系统，能够全部地更好地开放式地用在家庭的小网、社会的大网当中，形成未来的方式，海尔的竞争力。

　　巴曙松：同样的问题我想看看不同的人怎么看，对市场大势判断让几位企业家讲一讲，站在不同的行业角度的公司判断和走势，然后我们请两位专家给他们思维做点评。

　　吕劲：参加很多各类媒体的论坛，也请了很多对业内深有体会的专家，今天也是。我觉得今天学术性多一点。我觉得观点对这个行业的各个企业的研究花了很多功夫，研究地产的企业也离不开整个地产形式。其实我觉得国内这么多企业都做得很好，不然中国经济也到不了这么好的地位。但是我们这个行业是受到媒体、各类政策变化，从2008年各个地方政府一下子发觉GDP上不去，国家多年来的支撑出口受到了极大的打击。所以大家看还得找回地产根本性的行业，所以马上各地都出了一些鼓励性的政策，甚至在2008年其实在一些地区施行了一些政策，比如港澳台、外国人限购，突然来了调整，就暂缓了。这些政策一出来确实跟各地的政府和一线城市、三线城市坐下来算帐。的确为2008年金融危机中国人在世界上有这么出色的表现做了贡献。后来到了2009年开始整体中国社会的发展包括流动性的板块，几个因素加起来在某些一线城市、二线城市里面发生的房价突然间攀升，马上出的严酷的调控措施。特别是今年年中的时候整个行业感到压力，为了达到目标突然间市场新政策出台，大家缓不过来突然间观望都不买东西。但是作为上市公司业绩增长，我们及时作出的调整。到年底大家可以看到观点出了比较准确的数据一看还是有大的增长，还是给中国经济特别是给各个地方经济带来了很大的贡献。大家都在关心2011年国家政策怎么样。我也特意地看了一下总理的动向，总理过去很少在公众媒体谈房地产问题，问总理这个问题，我们总理也很从容地答这个问题。而且我个人觉得总理这次答地很准确，在公众媒体上的表态说我们政府只管保障房这一块，市场还是按照市场规律去运行，我们中国不按市场规律也不能有这么好的发展。

　　巴曙松：今年是怎么样？

　　吕劲：总体是平稳，这个行业实际是在做贡献，包括税收。假如大家有兴趣研究一下这个行业到底交了多少税，肯定会把大家吓一大跳，贡献这么大。所以整体的所有的重要的无论是一线、二线、三线都在迅猛朝城市化发展。大家也可以看到我们这个行业特别是一些大公司分头朝不同的方向做尝试，所以整体还是乐观的。

　　巴曙松：我看每一个机构都有不同的看法。两位老总的看法有明显的差异，一个是说有明显的洗牌，一个是继续发展。你个人谈一谈买富力的房子好，还是买富力的股票好呢？房子一直涨，而股票都在跌。

　　吕劲：很简单我是上市公司的执行董事真的很不方便谈股票。

　　巴曙松：不谈富力谈谈雅居乐。

　　吕劲：做一个对比，虽然中国经济是排在前几名，但是看股票到底是排在第几名。我很经常收到短信，说今天又有几个企业上市，房产大家可以看到，国家这几年欠了帐，包括会频频地出现地王，但是没有办法，各个城市推出地限量供应。所以没有办法，只能大家包括业内承担这个事情。确实中国城市化没有人不想发展，想发展供应量不够，最近几个不同的专家半专访地统计都说近五年来我们全国这些主要城市，基本上都是开发量少于销售量。很明显就造成了价格跟供求之间的关系。

　　巴曙松：我们请金科集团的李总，麻烦你正式回答2011年大势的判断之前，从不上市的房地产股票在调控，谈一下2011年的看法。

　　李战洪：年底的时候买股票，因为房地产的业绩相当好，发展速度特别快。上半年买房子，年底的时候买股票，因为业绩相当好。

　　巴曙松：所以现在你的意思股票投资者看错了，业绩还是好的？

　　李战洪：在现在高通胀的前提下已经由房地产板块看通胀板块。

　　巴曙松：对于2011年的看法？

　　李战洪：金科用一句话来说，我们要在非常态之下用平常心做平常事。我说的是除去竞争力的出击，房地产在政策不停出击的情况下，他达成的走势极度的波动。刚才陈淮老师和巴博士发言的时候我用微博发出去了，支持你的人比较多。在非常态的情况，出现了一个特征，你不反对我就不加税了。在这种非常态的情况下，开发商应该做好每一个事情，我们因为最近开会，我们确定一个方向，不管是红色浪潮，还是白色恐怖，我们就是产品早期做好定位，中期做好销售，后期做好服务。做好两个市场，一个是销售市场一个是资本市场。还有就是希望今后能够进入第三名企业。

　　巴曙松：你用的是加了V的微博吧。2011年会流行一句话，你可别上微博啊，大家见面都要交代一下。我看三位企业家一个是从行业结构调整，一个行业总体发展趋势，行业战术，说得很好。最后请苏总谈谈2011年行业的看法。

　　苏鑫：我们先分析一下去年调控的方向是什么？今年还要建1000万套廉租房，背景是要普通住宅不能投资化，所以做了一些调控。年底的时候我们看了一些数据，土地成交的金额突破了新高，我们没有看到二手房成交量下了，但是成交金额没有下跌。因为大家拿地也并不是判断未来房地产的机会，可能钱很多，那我先把钱买成土地放在这里。这是一个大的背景。我对今年的判断作为一个投资产品去买，如果开发商做普通住宅大家一定要小心，除了保障性住房之外，在三线城市出现了大量的圈地行为。

　　巴曙松：昨天看到李嘉诚拿了60亿买了地

　　苏鑫：其实很多的地在去年被大量地圈走了。普通住宅大家一定要小心，供应量可能比较大。第二商业地产是一个机会，但是搞不好会出现泡沫化。钱很多情况下，明年资本就一定投资到商业地产里面去。有可能出现某些城市短期的泡沫化。还有希望大家不管有没有钱一定要关注金融创新。银行的钱肯定比去年收得紧，信托控制得更严格。要想办法怎么能够把民间的钱利用起来。谢谢！

　　巴曙松：谢谢苏总！他是率先响应茅于轼的号召，他站在金融的角度反过来审视和评估。接下来请两位老师对四位企业和金融家的做点评。首先请茅老师谈谈你对他们四位哪位印象比较深。

　　茅于轼：其实我是外行，借着这个机会了解一下房地产，因为房地产价值不高，开发商有了很多的非议，房地产价格抬上去了。我不这么看，我认为还是那句话，需求和价格相关的，不是大家不够买恰好是大家不怕贵。开发商准备的多少套房，他定价不是看成本是看需求。比如100套房出现了120个人要买，他就会涨价，反过来只有80个人买，他就会降价。改革开放30年创造了这么多的财富，开发商有巨大的贡献，这么大的财富怎么出来的，是商品房市场通过交换得到的。没有任何理由回到计划房地产的角度上，要肯定开发商对社会所做的贡献，房地产中间的问题有各种各样不好的现象，但是我们看主流的方向，房地产从每人平方米只有8平方现在增加到20平方米，商品房为我们创造的财富。

　　第二我想谈一下，外行冒险来谈建议。有没有可能像我刚才讲的价格越来越高，我建议招标的办法。拍卖是卖方来主办的，需求方来买。现在拍卖是谁主办呢？一般是政府。我建议要用招标的办法，谁主办不是政府，是需求方主办，不是供给方主办。你只要开发商买地，因为开发商主办招标会，那就没有政府的事了。我提出要求要什么样的土地，大家来提供所有的土地所有者都可以参与招标会。现在土地所有者大部分是村镇集体，还有一些国有土地，大家都来满足这个要求，大家投标，我挑一个价格地的买。有没有可能实现，拍卖和招标都是有效的，我们现在只有拍卖没有招标。有没有可能各个地方都有房地产的协会，而且很活跃。刚才哪位老师讲到，我们要有金融创新，创新才能提高效率，从单纯的拍卖到从事有招标，我觉得这是一个创新。当然具体工作很多，我今天在这个地方这个方法真正能创新出来，我想对房地产有很大的改变。

　　吕劲：市场经济有买方有卖方，今天政府官员都是我们买东西的人坐在这里，你要知道卖东西是没有人愿意低价卖的。

　　巴曙松：不一定自己买，也可以有购地制度。现在北京、广州的大城市，那么多地产商要买地，所以茅老师说的对公平度是有价值，看茅老师愿不愿意做总结点评，把这个问题留给了陈淮主任。

　　陈淮：先纠正巴博士的问题，廉租房1000万是以公租房为主。

　　巴曙松：77块钱45平方。

　　陈淮：让我做评论，我在想该评论什么，最后的嘉宾给了我一些灵感。大家有没有感觉包括刚才四位说的话，几乎没有说我们这个房地产企业和我这个企业有什么弱点。不认识弱点就是最大的弱点，我们有什么弱点呢，这个行业到今天还没有一个在竞争中死。

　　巴曙松：海南死得多了

　　陈淮：那不是竞争死了的，不是死于激烈的市场波动。我刚才说家电，家电和证券市场都死过一大批人，他们现在有些更加强壮了。不管是家电证券也是一样。我们没有经过过市场的充分洗礼。第二我们和市场的关系在此前的若干年中，始终高度关注政策，其实我建议大家官员和企业家都重复，在市场有一个重要的基础，企业家是唯一一个靠给别人增加利益来谋取自己的利益的群体。是现在经济学的鼻祖起来的地方，企业家和靠给别人增加利润才能满足自己的利益。农民自给自足不需要给别人造成利益，官员是靠明得暗得增加自己的利益，企业家是唯一一个努力满足别人的利益才能挣钱。顺便不好意思地说一句话，他们看不见房地产的利益。我们怎么亲和市场，能够在市场中树立和市场的需求者共同利益的关系。在过去几年恰好是房地产最大的弱点。我们举一个很有趣的例子，当年2001年家电在初期的辉煌之后，他们开会定价，这实际上是一种敌意的家电政策，我叫你买家电的人不利于买家的形势。包括国美为首利用的生产商极大的市场错误，生产商不讲价我给你讲价，其实他一个星期卖50台，把媒体收买做报告。

　　巴曙松：媒体那么容易收买吗？

　　陈淮：有网络推手，我知道巴博士对媒体有另外一个看法。我说得是一个对企业家很重要的观点，他这是一个非常成功的案例，有的家电厂商你要低于我们的限价，他说我偏要低于你们的限价。结果老百姓说你看国美是和我一条战线的，所以他就把零售定价系统打开了。我们还没有很好地学会获得消费者的信任，品牌是一个，但是不完全，降价是一个也不完美。

　　企业家是施于别人才能得到自己，资本是辩证。刚才大家说增加供给不一定导致价格下滑。在北京修路来的速度越快，来的车越多，结果就限路。修一个停车场就会引来很多的车，只有增加拥堵。要把中国的二、三线城市建设好。我还举一个家电的例子，90年代的时候洋家电比国产家电贵很多，后来我们的品质提高了，家电就便宜了。我们把别人的地方建设好了，北京、上海、广州自然就没有这些了，现在的问题是城市结构严重失衡了。现在每年的大学生都到北京、上海和广州了，这样就算把楼房盖到天一样高，也不能解决问题。

　　巴曙松：谢谢陈老师，他讲得几点都非常重要。虽然他举得示例未必很合适，但是一个行业没有反思确实不行。

　　陈淮：最不会反思缺点的就是金融业，错永远都是别人的。

　　巴曙松：第二点亲和市场，道理很对，但是不要把国富论拿来吓唬大家，中国的智慧比起来更早。我先给消费者更高的产品，国富论很多年了，不能在日本留过学就老拿国富论来说，两条总结很重要。最后留两个现场提问的时间。

　　现场嘉宾：各位老师，听了大家的分享收益良多，有一个问题请较一下陈主任，你刚才说2011年的保障房竣工了60%左右，今年会开工1000万套，根据1-11月份的商品房的新开工面积，合到住宅也就100万套，今天有这么大的规模会不会对商品房形成影响？

　　陈淮：在广州卖盒饭的会冲击卖海鲜的吗？谢谢！

　　卢铿：香港的竞争鼓励，政府的保障房是有限的，因为中国的人口太多，保障要有一个度的问题。当中国的年轻人都需要保障，我在香港曾经住了一年只有7平米的分子。所以我觉得国家不应该保障过量的房子，这样会给国家带来很大的困扰。

　　茅于轼：住房补贴，给住房补贴是让更多的人租得起房子，开发商设计什么样的风格是市场最优的方法。

　　巴曙松：去年580万套，今年是1000万套，正好是贫困低收入的数量。关键是要把1580万套分成城市低收入家庭的手里。这是我们接下来要关注的问题。

　　请出最后一个问题

　　现场嘉宾：我来自于广州资产管理咨询公司，我想咨询金科集团的李总，我想让李总分享一下金科的管理体系、流程、人力资源的管理情况，是如何支撑金科的发展的。

　　李战洪：用一句话来说就是要把自己的双规，在规模发展的同时注重规范发展。

　　巴曙松：非常好！谢谢各位嘉宾。

　　主持人：谢谢各位嘉宾的精采对话，请大家稍稍微歇息一下。

　　随着这论嘉宾精采对话的结束，今天上午的论坛到此结束了。来自全国各地的房地产界同仁们在经历了今上午的论坛之后，相信一定会对今天下午的论坛更加期待。今天下午的论坛主题就围绕战国策重铸竞争力之市场篇，下午的论坛一样精采。

　　请今天上午发言的嘉宾合影。

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