悲观者绿城：670亿销售目标的悬念
作者: 邓敏华     时间: 2010-08-25 02:19:27    来源: [ 观点网 ]

对于销售目标，670亿有困难。我们现在也不想再给自己定一个新的目标。我们只能告诉大家，我们可能要完不成。

　　观点网 邓敏华 向来以激进著称的绿城，对于下半年的市场判断却不再显得乐观。8月24日，绿城中国在香港举行业绩发布会，面对670亿元的销售目标，以及高达158%的负债率，绿城常务副主席兼行政总裁寿柏年坦然表示，绿城在完成销售目标和降低负债率上均存在着困难。

　　绿城的中期业绩表现并不如人意。截止到6月30日，绿城实现销售收入相比去年同期上涨99.5%至38.7亿元，录得股东应占溢利3.32亿元，较2009年同期略微增长了2.64%。

　　4月份新政出台以后，绿城的销售处于呆滞的状态，7月份，市场已经稍稍回暖，这个月万科实现了85亿元的销售，中海完成了大约40亿元，恒大完成了50亿元，而绿城只完成26亿元销售。

　　“下半年可能有更为严厉的调控政策出台”，这是寿柏年的判断。绿城预计下半年有70个项目（或项目分期）推盘，预计新增可售面积约为325万平方米。“能卖得了多少就是多少吧”，寿柏年表示，绿城已经做好了准备。

　　截止到2010年，绿城的总授信额度为人民币660亿元，除已用授信额度外，尚有约人民币400亿元的可用授信额度。

　　然而高负债仍然是绿城无法回避的问题，6月30日，绿城中国借贷总额达到303亿元，集团的现金以及银行存款人民币为110.5亿元，其一年内到期的流动负债达到105.2亿元。

　　要降低绿城负债率，寿柏年认为或许可以通过房地产基金和商业代建方面来考虑，对于资金的渴求，绿城也欲加入到在这股房地产基金热的大潮之中。

　　媒体提问：绿城将要成立的房地产基金规模，具体会投向那些项目？

　　寿柏年：房地产基金方面，国内许多同行都在这方面有非常积极的探索，绿城现在也正在跟多家金融机构进行一系列的洽谈，准确的来说，这是一个类基金的管理，主要通过一些金融机构的广告把社会上的投资人的钱聚集起来，然后由专业的团队进行投资管理。我们希望今年下半年到明年上半年，在房地产基金上面有一个具体的进展。

　　我们的基金跟其他房企有不同之处，我们成立基金，我们希望成为投资人，同时也参加基金的管理，并不是由唯一的基金管理公司来管理。

　　我们还会给基金提供在房地产开发方面的人力和物力。我们会把这个基金的资金的投向定位在绿城，即由绿城进行开发管理或者跟绿城合作的项目上，换句话说，我们希望今后能够把借来的资金主要投到绿城的项目或者由绿城管理的项目，这也许我们的基金与其他房企有区别的地方。

　　我们现在还没有已经确定的投资人。但是，我相信会有投资人对我们这个基金感兴趣。

　　媒体提问：绿城下半年土地储备方面的计划？

　　寿柏年：从今年下半年来看，我们买地会比较谨慎一些。大家可能注意到在去年绿城买了450多亿的合同金额的土地。今年上半年买了115亿。公司已经有3000多万平方米的土地储备，比较充足，所以下一步我们会根据公司的资金情况来比较谨慎的买地。

　　当然，在买地的过程中，我们也不一定是完全用自己的钱，我们会用合作的策略，会用基金这种投资方法，会用替经营商业代建的模式。有人来投资，我们替他来管理，用这样的模式来进一步扩展我们公司的业务。

　　媒体提问：上半年的销售没有完成目标的一半，今年有信心完成销售目标吗？

　　寿柏年：关于销售目标，670亿有困难。我们现在也不想再给自己定一个新的目标。我们只能告诉大家，我们可能要完不成，但是我们努力争取完成多少算多少。

　　至于开工面积问题，我们年初计划的开工面积是1100万平方米。现在我们大概会下调200万平方米左右。这个也是根据市场的情况，因为今年在成交量有一个明显的下降。

　　然而公司的销售情况还是比较好的，到8月份为止，我们推出去的房子，“去房率”，达到67%。也就是说，大部分房子都能卖到60%以上，目前才卖了半年，我们得到67%的“去房率”。

　　尽管这个和我们去年去年89%的“去房率”还是有下降。因此，我们也要审时度势，合理控制开工节奏和销售节奏，

　　这并不意味着我们对下半年的市场看坏，我们认为下半年市场仍然面临着宏观调控再加强的环境，还有就是我们根据市场的情况，把这个开工的节奏放慢一点，销售是多销还是少销呢，这随时是可以调节的。

　　媒体提问：万科21号在杭州开盘，据悉售价比预期有所下降，公司杭州市场有什么看法？

　　寿柏年：万科在杭州新开一个楼盘。最近杭州的一些中高端的楼盘销售情况都可以。最近杭州的“滨江房产”最近有个“万家星城”推出，一天把670套房子全部卖掉，价钱是4万的。

　　公司在七月份和八月份推出“西溪诚园”两期，7月8号推出来的到现在已经卖掉88%，获得将近14个亿的销售。八月份是8月18号推出的，到现在也卖掉150多套房子，卖掉了76%。这些楼盘的售价，定价还是比较合理，但是比原来的价钱还是略有上升。

　　万科的价钱定得也不是很高，七月份，我们“西溪诚园”定价的是2.9万块，我们在今年七月份开第二期，7月8号我们定价是32000块，又隔了一个月定价是33000块。所以我们得出的结论是不能笼统讲市场上房价涨还是跌。真正好的产品在市场上还是稀缺的，还是会得到追捧。

　　媒体提问：您是否认为调控已经达到效果，下半年的政策走向您有什么看法？

　　寿柏年：应该说调控政策到现在为止已经取得了明显的效果，因为调控至少是达到了要抑制部分城市房价的过快上涨，

　　但是，我们可以预计大概下半年的宏观调控不会放松。但是这个不会放松的重点是防止出现报复性的上涨，而不是为了进一步打压房价，而且可能对一些部分城市，可能还会出台更进一步新的政策。

　　中央是希望房地产这个行业能够持续稳定的发展，宏观调控的目的绝不是把房地产这个行业做崩盘。我们也不去做一个预测专家了，只是把公司的产品做好，把公司的现金流管好。

　　媒体提问：公司下半年要支付的地价款？有没有一个开支的预算，负债率方面会降低吗？

　　寿柏年：年内公司还有不到一百个亿这个土地款要支付。我们也有一些合作伙伴可能会和我们已经取得的一些土地合作。地价款要支付，工程也要支付。大概从7月1号开始到下半年的工程款还会有110个亿左右，我们都做了充分的安排。

　　下半年，公司还会有600个亿的房屋可以拿出来，我们预计卖掉半数房子就有300个亿。下半年的现金流，尽管有土地款支付，开工也在增加，但是确定是可以保障的。

　　至于负债率，我们也不敢说下半年会怎么样，取决于房子的销售的速度。负债率我们目前还会持高水平，等到公司的房地产基金、商业代建模式成立以后，可能负债率适当地得到一些控制。

　　媒体提问：那么发展保障房以及商业代建，是绿城出于现金流方面的考虑吗？

　　寿柏年：保障房建设，我们是不掏钱的，替政府代建，我们把保障房建设看成是一个企业对城市承担的一种社会责任。

　　除了保障房建设以外，公司会成立一个新的发展业务，就是商业的代建房。并且视为未来利润一个新的增长点。这种商业代建房是人家来投资，我们像酒店管理公司一样，派出精英团队，然后按照销售来分配，按照这个利润一定的比例来分配。我们估计大概能分到利润的25%左右。

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