　　2010年上半年，首创置业的销售额定格在49亿元，尽管多少有点非战之罪，以京津一线高端项目为主的首创置业，在本论调控中受到了不小的冲击。在整个上半年，首创置业营业收入为27.23亿元，公司权益持有人应占溢利3.21亿元。签约面积约38万平方米，比去年同期下降27.5%，其中住宅部分签约面积约27万平方米；实现签约金额约为人民币44亿元，比去年同期下降11.8%，其中住宅部分签约金额约为人民币26亿元。

　　所幸的是，困扰首创置业多时的预售证审批受阻问题逐渐解开。政策趋于稳定后，市场也出现了一定的回暖迹象。“到目前为止，我们已经实现了57的销售金额。特别是我们在8月份，我们前三个星期，实现了8.3亿元的销售金额。”首创置业管理层在业绩会上透露进入下半年后其销售业绩的回升。

　　从资料上看，今年首创置业继续以京津市场为主的格局不会出现改变，但是二三线市场的比例毫无疑问地会有所提升。首创置业现阶段最为倚重的奥特莱斯模式，有两个项目分别在佛山与湖州展开，至于北京同样是奥特莱斯的项目，则最快在年底便能推出8万平方米的住宅入市。

　　无论是通过与奥特莱斯的合作获得廉价的土地，还是其强调下半年将加强的与母公司的一二级联动拿地模式，对土地成本的控制成为了首创置业相对于其他房企最大的优势之一。截至目前，首创置业项目的整体楼面价仅为1700元每平方米。而在下半年，首创置业还将在土地市场上有新的动作。

　　以下是首创置业中期业绩发布会的问答实录：

　　媒体提问：年初制定了100亿的销售目前，按目前的情况，能否实现？

　　首创置业：到目前为止，我们已经实现了57的销售金额。特别是我们在8月份，我们前三个星期，实现了8.3亿元的销售金额。这个月超过10亿是一点问题都没有的。并且，目前我们还有13亿的这个认购金额正在签约过程当中。未来几个月，我相信每个月的销售金额都会破10亿，所以年底前完成一百亿的目标是没有问题的。

　　上半年我们完成的销售额是49亿元。下半年我们会有一个超过100万平方米项目会推出来。特别是我们下半年推出的项目当中，包括北京“和平里”三期等热销项目，还包括其他沈阳等城市有全新项目推出来。

　　媒体提问：是否可以认为，首创置业对下半年市场的走势是相当看好？

　　首创置业：首先，下半年市场会不会出现出现大跌的情况。现在，市场基本上稳定了，客户的刚性需求量非常非常大。前段时间的宏观调控，市场确实受到了一些影响。但是政府的宏观调控并不是要扼制这个刚性需求，反而是要鼓励这个刚性需求，扼制的是投机性的需求。那么，对改善性需求，对刚性需求，那么政府仍然是支持的，这一点是肯定的。那么上半年的市场状况，整体上应该会出现一定的回暖。

　　媒体提问：2010年上半年，首创置业的毛利率较去年同期有所下降，原因是什么？下半年，这个问题能否有所改善？

　　首创置业：我们2010年上半年确认的毛利率大约是30%，而2009年全年的毛利率水平大概在32%。就这方面而言，两者是基本持平的。但是与去年同期相比，是下降了8个百分点，只是由于2010年上半年项目结算的结构发生了变化。

　　2010年上半年结算的项目中，北京住宅的比例大约在25%，而在去年同期这个比例是在59%左右。另外还有一个因素是，在2010年上半年结算的北环中心写字楼项目，这个项目的毛利率在29%左右。主要是这两个因素造成了2010年上半年的毛利率和去年的同期相比是有所下降。

　　不过，在接下来的2010年下半年，随着北京几个高端项目，以及天津国际城等项目可供结算，毛利率会有所上升。

　　媒体提问：公司的主要市场现在还是北京、天津为主。其他二三线城市首创置业是怎样考虑的？

　　首创置业：对于目前我们在北京，天津市场的发展，我们希望能够再获取一些新的项目。比如说，我们在去年年底、今年年初的时候，我们通过并购，在房山取得了一个项目。在今年二月份，我们也通过招拍挂的方式也取得了北京一个居民住宅和商业综合体的项目。当然，我们也会持续在关注以后的其他项目，我相信在北京和天津也确实能够再得到一些新项目。

　　但是，像是一些二线城市乃至于三线城市，有潜力的我们也会适当地增加这些区域的土地储备。二三线城市的比重会逐步的上来。比如说我们可能是在长江三角洲，或者说一些有潜力的地区来加大项目储备。

　　媒体提问：首创置业的负债率现在是多少，下半年你们会不会通过提高负债率来进行扩张？

　　首创置业：截止到2010年的6月30号，公司的这个净资本负债率是71%，去年同期净资本负债率是80%，同期相比下降了大约9个百分点。控制资本负债率，通过成本控制，最主要的手段还是我们下半年要加大项目的销售，加大项目的回款率，这是降低资本负债率，从目前来看，这是要最根本的措施。但是，另外一方面我们也会积极的寻求这种低成本土地储备的机会。从2010年全年来看，我们力争资本负债率是控制在70%以内。

　　媒体提问：首创置业现在手中的现金会是多少？下半年的资本支出呢？

　　首创置业：公司在2010年的6月30号手上的现金大约40亿。下半年还未付的地价款大约是有6个亿，除了这6个亿之外，我们所有项目土地款都是已经支付了的。下半年，预计的建安费用支出，大概是在20亿左右。在另一方面，下半年在现金流方面主要是包括大概有40亿储备金，有40亿左右的销售回款。在银行信托融资方面，我们估计也会有20个亿。下半年从整体的现金流安排来说，公司是有充裕的现金流去满足项目的日常。同时下半年将投入大概20亿元左右的金额用于项目的投资。

　　媒体提问：成本控制上，首创置业是怎样把握的？

　　首创置业：关于成本控制问题。首先从这个角度来说，成本控制一直是我们比较关注，也是非常重视的。除了刚才介绍的方式之外，在土地，发展土地成本控制上，我们也有优势。大家都知道我们土地成本楼板价是有1700多块钱，那么这个成本应该说是控制得非常好的了。第二个就是我们采取加速公司资本周转的策略，加速项目开工和销售的速度，缩小资金发展的时间，这也是项目成本控制非常好的办法。

　　刚才也提到，我们希望建立一些长期战略合作伙伴，这是保证住宅项目建设，降低成本的一个很好的办法。成本控制我们除了这些方法之外，我们还有我们做得很好的，就是我们把产品都按照标准化来处理。每一样的产品项目，我们都会有一个非常严格，非常成熟的体系和成本控制的标准。比如说，高端的写字楼，那么项目配置的标准，包括它每一个模块，每一个大概建造的成本等等，我们都会严格的要求一个标准来配置。

　　媒体提问：最近盛传的一个关于政府对预售款进行监管的消息，您怎么看？如果出台，对首创置业的影响会有多大？

　　首创置业：第一目前政府还没有对预收款进行监管。第二，即使政府对预收款进行监管，首创置业也没有影响。为什么呢？

　　因为政府对预售款的监管，可能主要是针对一些不规划的发展商，防止它们在销售过程当中，把本来客户购置物业的现金擅自挪用，或者说用于别的项目。那么，像我们首创置业这样大的发展商，是不存在这个问题的。无论会否出现预售款的监管，我们都会把这个项目建好。我们的现金状况你们都是很清楚，所以不会出现预售款挪用的情况。

　　那么，如果这种可能的预售款监管是防范项目金钱挪用而烂尾，防范这个开发商资金断裂等情况，那么，我相信这一条对首创置业没有任何影响。政府如果出台了对发展商资金，销售预收款监管的办法，我们相信他是对客户，对社会，包括对发展商都是负责的，应该符合利益，始终是应该促进，有利于房地产市场稳定规范化。

　　刚才说了，有或没有对首创置业这样的公司没有什么大的影响。我们也经历过的。因为，有些地方政府在预售款监管方面已经是开始执行了。但是，我们也已经应对过。政府只不过是要求你的销售回款的公司帐户一定要让政府随时能够了解情况。逢这个重大支出的时候，提前有个支出等等方面的规范。所以政府的监管是约束这些不规范的企业，对首创置业来说，是没有什么大的影响的。

　　媒体提问：这一轮调控持续已经有一段时间，现在猜测比较多的是，政府会否出台新一轮的调控政策，您怎么认为？

　　首创置业：国家的目标是要把过高的房价扼制，我觉得现在的情况来看，这个目标已经达到了，热点、核心城市房价的过快增长基本得到控制。现在的情况是，二、三线城市的房价保持一个稳定的状态，核心城市以及周边地区的房价还没有下降。那么，下半年还会有什么样的调控政策出现，这个我们肯定不清楚。但是，我觉得有一条是肯定的，就是说只要市场能够保持稳定，这个政策也会保持稳定。如果下半年继续发生其他一些重大情况，我想可能还会有一些新的政策出台。如果房价又开始反弹了，那么这个肯定会出现新的政策出台。

　　媒体提问：房山这个项目是跟奥特莱斯合作的其中一个项目之一，这个项目的前景公司是怎么判断的？什么时候能够入市？

　　首创置业：房山这个项目是我们今年2月份，通过招拍挂的方式，以9.26亿元获得了一个以住宅和“奥斯莱斯”这个特殊商业复合的这样一个新型综合体项目。那么，房山商业区实际上被确定为北京一个中央购物区，那么具有非常好的升值潜力。北京城区到这个地块的轻轨现在已经开始实施了，预计在今年年底就可以通车。

　　这个项目，我们现在也已经开工，预计在今年年底，住宅项目至少会有8万平方米推向市场，相信到时候会反应非常热烈。因为，我们不仅为客户提供了一个很好居住社区，交通非常好，还有着名牌折扣店等商业购物环境，我们估计，项目的利润会在10亿左右。