　　任志强：住建部不已经说基本上达到目的了吗？这不是我的评价，是政府的评价，我们没有权利去评价政府的做法，我们认为这些政策都是好的政策。所有的人都认为大概跟货币有关系，为什么会跟货币会产生关系呢？今年五月份提到一点，国十条出台以后，才会注重汇率。去年，要是注重汇率，今天就不会有这样的结果。去年，你要没有这个几万亿的信贷，可能也没有这个结果。所以，如果你真的认为这是一个货币问题，可是解决的办法不是以货币来解决的，他一定不是一个好的手段。可能就是一个临时，或者必要，或者说不得不采取的一个措施，这是有好处的。所以，正因为你不得不的办法，所以我才说我们应该响应政府的号召，适度降低房子价格。但是，从理论上，从逻辑上来讲，降低房子价格没有任何意义。他只是为了满足社会和谐的需要，我们举个最简单的例子。去北京“长阳”地区万科的地盘，他就能够迅速的卖掉，一天就抢光了，原因是什么？就是价格降低了，但是，我们可以想一想，他的价格降低以后，老百姓买第二套房没有，无非是这一批老百姓占了便宜。因为，掉过头来以后，他明年就可以用更高的价格卖给市场。对市场来说，不等于价格就降下来，没有用。

　　问题：开发商降价，能解决问题吗？

　　任志强：没有用，用这种办法去解决问题，不同于用货币的角度和其他的角度去解决问题，试图用一手房房价的方法去解决问题，没有用。你现在解决了二手房的价格问题了，没有用。当然，你用行政命令的办法，或者你把大门关上的话，大家一定无路可走。你用这个办法选择你政策的正确性，我觉得不一定，应该不能解决问题。如果我们的货币总量仍然在不断加大的话，那可能货币还存在很多的问题。周其仁先生讲得非常清楚，我们不是土地的问题在制约中国经济的发展，也不是人均总量在土地上贫穷得不得了。就是从耕地上来说，我们实际上人均占有率比较低的。但是，从人口密度，每平方公里人来统计，我们排在一百多位，前面一百多个国家比我们更紧张。大家知道的新加坡是不是比我们更紧张，日本是不是比我们紧张，不管是耕地还是什么都很紧张。但是，人家人均GDP很好，生活比我们好多了。那么，我们实际上完全不是叫资源被迫性的约束，我们完全有更好的办法去解决，还是制度性问题。不从制度问题上解决，不从货币上去解决，希望房价打下去有点想当然。短期时间可能实现，所以樊纲先生用了一个，短期之内的波动和长期的一个看好，两个词来解释。短期这个问题确实得看政府，长期可能永远是争市场。因为政府如果长期违背市场规律的话，他就会非常痛苦。所以，只能说短期为了调整，在这个浪高浪低的一个过程，可以采取一些行政措施去调节，但是你不能永远去跟大环境搏斗，非常简单的一个道理。

　　问题：现在很多开发商都选择降价，并且预测下半年市场可能也会降，您觉得呢？

　　任志强：不是现在降，早就降了。短期政府老在那打，政府要把贷款一刀切死了，都不贷款，他怎么不降，这不是很明摆着的事吗，这个不是经济学，政府的行动干预不要把他当成经济学，经济学没有这样干的。但从长期来看，房价不会降。

　　问题：那您预测是否还有调整的时间？

　　任志强：这个你得问政府，问温总理，他要说，他下一步要把贷款都卡了，就一套房也不给你贷款了，你看你会怎么样，你得问他，你问我是错的。

　　我们只能从市场角度出发，但是我们绝不会从行政角度出发，行政角度出发的话，我们做不了决定，我们不知道他想干嘛。温总理一直在强调灵活性不确定性。什么叫不确定性，我们也是防着不确定性，他说灵活性，不知道他会采取什么灵活政策，我们也得防着他采取灵活性政策，很难判断。

　　问题：对于之前出台的楼市新政，您建议继续实行还是有所调整？

　　任志强：继续执行没有什么问题，不执行就更错了。我们国家从来都是一年调一次政策，没到一年的时候就别着急。今年已经调了两次了，国11条和国10条已经调了两次了，还嫌调得少？一到七月份已经出台了19个文件，你还调得少，还想接着调？

　　问题：之前您一直说房价要上涨，但是最近这几个月，您却建议开发商降价。你觉得降价是一个短期性的行为，还是应对市场的这个需求呢？

　　任志强：我从来没说过房价要降，我写的博客是很清楚的。为了给政府一点面子要降一点。从长期的历史，或者经济学的角度来讲，或者说从市场角度分析，从供需来说，没有降价的可能，你有没有这么多的货币政策，怎么会有降价的可能。我用了一个煮饺子的说法，就是甚至可以往里头倒凉水，倒多了，他就不开了。但是，你不能倒凉水的时候，你还让它开着，那它就会倒更多凉水。你与其希望他倒更多凉水，不如我们给人家一个面子，不要让他再出台更多的政策。就像万科这次给了政府面子了，他用很低的价格把他的楼盘很快的卖掉，他一天卖了800多套。

　　问题：一天就卖800多套，说明什么问题？

　　任志强：这一期只有这么多，但是，800多套最后进入市场的时候，也有可以所有人都可以把他转手卖掉。当然，有人需要去住，我说的是绝对情况下来讲。他并没有解决到最终价格是普遍维持在一个稳定的，这个合理的价格。所以，他还会在二手房转移的时候，还会说我赚钱了。那么，最后养成一个社会的心理，就是大家排队就是为了多赚钱，而不是为了解决住房。因为，你没有创造因为个合理的定价机制，这是我们担心的。可能今天大家看到的这个价格，在各种各样的被动环境下，或者说非正常的干预之下，他出现了一个下滑也好，不再上涨也好，但是以后不一样。长远上，没有从机制上解决问题，土地问题没有解决，货币问题没有解决，内部问题没有解决，供需问题没有解决，还有一大堆问题没有解决，以后怎么办？

　　问题：那您觉得下半年这种被迫降价方式还会继续延续下去吗？

　　任志强：我想会，没有看到政策需要变化的条件。一般可能到明年的某个时间才开始有新的准备，因为我们连续十年都是这样，所以，只有对宏观经济产生一些不良影响的时候，才会对市场采取一个政府认为合理的一种调整。至于新的政策是不是符合于市场，我们也不知道，但是至少可能他会用，我们08年采用的是地方政策先动，然后中央政府才动。这样的话，就选出一个地方差别，因为不是所有的政府都需要动，也不是说政府所有的地区的这个价格都需要，都不能够调整，因为有些地方确实供过于求，有些地方是供不应求。所以，地方政策常常弥补的就是中央政策遇到区域的差别，他可能更侧重于国内一个不平衡发展的一个特点，因为我们国家太大了。有的地区在上的时候，有的地区在降，有的地区在涨的时候，有的地区在落。不同的病人中，一种药方，大家常常吃这种药一定会出现很多问题。

　　问题：以北京城市为例，您觉得价格调整的空间会有多大呢？

　　任志强：北京为什么要调整，这个调整完了以后结果就是所有的人都北京来了。北京肯定容不下来了，北京现在规划大概有已经要从现在的1900多万人调到2500万，再调整到5千万。我们没有办法去管行政命令，老百姓管不了，老百姓只能管自我选择。只要到政策结构出现问题之后，应该是大家用脚去命令。

　　问题：华远地产在海南会拿地做项目吗？

　　任志强：我不会，海南如果都这么去拉投资的话，海南就疯了，现在整个全岛的供应量还不够一个公司开发。就像万科一个人就占了400多亿，全年下来800多亿，你让万科都来的话，全都要死。地方政府不希望这样，这是个愚蠢的做法。

　　问题：是不是二、三线的城市发展空间会更大一些？

　　任志强：二、三线城市看你用什么来发展了。你什么都没有，你靠什么发展，因为有一点才能靠发展。比如说交通，二、三线城市太多了。

　　问题：您现在关注的二、三线城市是哪一个呢？

　　任志强：我都不关心，我只关心宏观。具体到某一个城市，除非我在那个城市有项目，因为你关心不过来，中国城市太多了。一百多个，两百多个，二、三线城市要都算进来的话，都有将近180个城市。我们超过160万以上的人口的县城，大概是270多个，你怎么能关心过来，你一周得要看多少数据呀，每个人只能关心自己的重点。每个企业的战略不一样，所以你不能去邀请所有企业都去关心。一些二三线城市也许有人会关心，比如说万科，但我们不关心。

　　问题：任总，新政出台百日有余，像广州，上海一些城市，整体成交开始有所释放了，您怎么看待目前这种状况？

　　任志强：现在即使在涨，确实七月底有一些恢复，恢复了有什么用，库存还是在加大。恢复的速度没有库存的速度加大，还是竞争越来越激烈，最后差距会越来越大。

　　问题：是否可以这样理解，9、10月份成交量会降下来，供应量会提高？

　　任志强：本来供应量就提高，去年九月份之后，大部分确实是增长了，今年周期就应该是在这时候推出来，今年九月份以后供应量会迅速加大，没有调控也会加大。因为去年前期指标已经表明了，不懂的人才觉得好像如何如何，懂得的人都知道。

　　问题：您对那些开发商拿高价地王怎么看？

　　任志强：我没觉得他们拿高价地王，你们什么依据说人家拿高价地王，今年的土地还是上涨的。现在的土地市场就没有冷静，上个月20个城市的数据是4100多块钱，比去年的3700多块钱住宅价高出不止10%。

　　个别城市流拍，是地方政府的期望值太高了，你把地摆到那么高，高到天上去了，当然流拍了，那不表示多数城市的情况。

　　问题：之前陈淮主任认为，未来20年中国城镇的住房一半以上得拆了重建，您如何看待这个问题？

　　任志强：因为计划经济的时候让我们的房子盖得又破又小，然后有一个是市场问题，媒体一报道就是这是浪费，为什么就拆了，你不看旧得多破。老说人家英国多少年，美国多少年，确实，人家是市场经济盖的，一百年以前就是以市场经济盖的。这样盖的想大就大，想小就小。中国前50年是分配制，告诉你房子只能盖这么小，不能盖大。这个基础就奠定了你房子一定要不断的拆，因为这个基础太差了。

　　我们应该说95年以后盖的房子都没有什么问题，80年代以后盖的房子，质量上，结构上也都没有问题，我们可以放70年，80年都没有问题，一百年都没问题，但是他的格局很差，设计很差。比如说，我们80，81年后的图纸，现在已经都开始拆掉。那时的标准就是，一居是不能大于40平米，最高是39平米；两居室不能大于60，最高59平米。现在已经不适合需求了，因为没有厅，没有卫生间，不能叫卫生间，只能叫厕所，大部分图纸的标准是0.9平米，然后厨房平均是4平米到4.5平米，无法再用了，冰箱装不进去了，不是因为它质量达不到，而是它站在最好的城市位置上，最繁华的大街旁边，设计质量是最差的，没有人性化需求，不符合居住标准，可不还得有一些要拆了吗。

　　纽约平均68年的楼龄，但是没有经过改造的大概不到5%，95%的楼都经过改造，可是他的结构很好，他可以改造，随便改造。中国的不行，中国的那个砖头结构一改不就塌了吗，所以你只能把它拆了才能改造，对吧。那个小厨房，小卫生间都是结构墙，你要想改造扩大，你扩大不了，人家都是非结构墙，所以人家随便改，英国很多都是把三套房合并成一套房，两套房合并成一套房，中国改不了，所以他还得拆了，对吧。

　　50年代初期的时候，56年末，赫鲁晓夫当政的时候也一样。当时的苏联人都住在二战之后的破房子里，盖了这么一大堆破房子，和我们计划经济时候盖的那个小房子是一模一样，现在到莫斯科去看基本都拆了。为什么都拆了，因为他适合现在人的生活条件和发展条件了。没办法，你的生活标准高了，你可能穿一个好的衣服，你这么烂的衣服你不穿了，就这么简单。所以，那么不要一直想着为什么我们盖的房子非要坚持说不能拆。

　　问题：那么拆迁会不会导致地价上涨？

　　任志强：拆迁导致地价上涨是一个福音，穷人不就富了吗。拆迁又不能迁，所以拆迁户不都改造了嘛，不都提高生活水平了吗，有什么不对吗？现在拆迁大部分拆迁破房子，有几个是拆了好房子的。

　　问题：之前华远关于两块保障房项目地块因为没有经验没有中标，那么，今后还会继续竞标吗？

　　任志强：这个是政府的事情，跟我没关系，你怎么知道我以前没盖保障房。我以前跟华远没分家那个时候我盖的保障房多得去了。只是中国比较僵硬的认为你换了一个公司的名字就不行了，历史就不算了。你不能因此就认为我没盖过，你不了解历史。

　　问题：现在很多开发商现在都开发那种中小户型，90平米以下的。如果长期这样下来的话会不会产生一些影响？

　　任志强：你不能说是开发商，这跟开发商没有什么关系。要没有90/70的话，大家不会这么干，应该说政府非让他们干，出了问题以后接着拆，政府愿意让他拆，你就得接着拆。我们想不干能行吗，你看最近出了一个什么法，说这个户型不合格，说超过90/70的标准，让他拆了重建，是政府让他拼命干的坏事，他不是什么好事。因为未来发展的结果，可能大家是要住大房子，因为老母亲要搁在一块住。但是我们的房子考虑的不是，考虑的仍然当前是做小，做小家庭户型。

　　问题：缩小到多少呢？

　　任志强：现在缩小家庭户型，实际上都是用旧房子，可是我们的年轻人都不愿意用旧房子，一结婚就好像旧房子不能结婚，逼着政府没办法，就让新房子都去结婚了。原来那些旧房子，小房子没人去住呀，没办法。

　　别以为大房子有多少，全国都算起来，大于一百米的房子不到20%，北京大于一百米的房子不到17%，大家都说上海房子大，其实上海是全国那个户型所排在倒数第五位的，平均面积只有66.1平米。上海有700万套鸽子楼，就是文革以前，或者早期盖的那种小房子。现在大概只拆了200万套，还有400多万套。你们以为这些房子不拆，这400多万套最后都得拆了。本来应该是这400多万套的人搬到新建的大房子里去，然后把这个小房子去这个小家庭。不去呀，年轻人不愿意去住那个鸽子楼，所以就只能逼着政府新房子盖小。如果是在完全市场化的时候，怎么会是这种情况呢。完全市场化就不听政府的，就没有这种，他会自我调节，就逼着那些人去住那些小房子，然后新建的是大房子，这样的话就不会拆来拆去的，非常简单的道理，我们不行。我们年轻人已经被政府捧得就是非要住一个又大又好的房子才娶。

　　问题：现在农民这么多，如果城乡一体化步伐加大的话，接下来政府应该怎么做？

　　任志强：你有能力加大吗，你没有能力加大，我们想一天之内都把它解决，你解决得了吗。老忘了一个基础，我们是发展中国家，你以为是发达国家。发展中国家，你要想把城市化迅速提高，怎么提高得了，我们一年能提高1个点到1.5个点已经很好了。从96年开始，大概每年有2100万到2400万人口进城，这段时间是最高速，现在已经降到了1200万至1400万左右。你没有这么多能力，你不改善土地制度，就那点地，你挤得出吗，挤不出来。

　　所以，等着看三五规划吧，可能每年仍然是一个点，他都不敢提高。因为一个点的话，还有25年到30年，才能基本解决城乡结构相对合理的一种条件，早着呢。所以，从长期看，不管是任何一个人，都会说房地产是看好的。但是短期谁也不知道，就是短期不知道温总理要干嘛。