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北辰7月销售3.5亿 项目偏少致上半年业绩下降

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投资物业目前在上市的地产公司里面，我们120万平方米是最多的，当政策比如说REITs开通的时候，我们会有一些机会。

　　观点网 孔艺华 2010年的上半年，北辰实业似乎走得并不平坦。昨日公布的北辰半年业绩显示，北辰实业半年实现收入20.39亿元，比去年同期下降了33.9%。营运利润9.75亿元，也比去年同期下降29.7%。权益持有人应占利润为人民币4.88亿元，比去年同期下降38%。

　　在北辰看来，业绩不佳主要是存在着诸多不可抵抗力因素，“比如说奥运，比如说政策”。

　　事实上，作为上市公司中拥有最多面积投资物业的企业，北辰实业投资性物业的收益已经开始慢慢显现。报告期内，北辰投资性物业及酒店实现主营业务收入6.13亿元人民币，同比上升84.3%。只是目前北辰仍有相当一部分投资性仍处于亏损阶段。

　　按照北辰实业董事长贺江川的说法，现在北辰处在一个“爬坡”的阶段，势头与前景仍然是好的。

　　根据北辰业绩会透露的信息，备受关注的长沙三角洲地王项目有望在年底前实现首期项目入市。这对于目前苦无可售资源的北辰而言，无疑是一场及时雨。而其北京两个低密度别墅项目的规划报批也开始峰回路转，开始进入正轨。

　　今年6月，北辰顺利在北京马坡镇新增了一个项目。贺江川坦言，就后来同区域不久后拍出的另一块地对比而言，北辰取得项目价格确实相对要高一点。但北辰“很希望能够在北京取得新的土地”。这种积极性，反应了其对腹地北京的看好，北辰表示，“只要时机适合，资金允许”，北辰在土地市场上还会有动作。

　　以下是北辰实业2010年上半年中期业绩会问答实录：

　　Q：北辰在今年上半年的业绩出现了同比下滑的迹象，造成这个的原因您能够分析一下吗？

　　贺川江：今年上半年，我们这个业绩下滑，主要的原因有三个。第一个原因是可结转、可、销售可入帐的房源比去年有比较大的下滑，这个原因可以说是不可抗力造成的。主要两个因素，第一是原来的媒体村，原来我们的计划是滚动开发，分期销售。但由于奥运的原因，项目变成集中、开发集中销售，所以入帐就集中在2008年2009年，该项目今年入账就很少。

　　第二个因素是“长河玉墅”和“碧海方舟”这两个别墅项目，它的二期在2008年2009年时候，受到国家宏观调控影响。当时对还没有开工的别墅项目进行了规管，0.6容积率以下的别墅项目不能开工，我们这两个项目的二期开发由此受到了影响。当然现在我们这两个项目已经在调整规划，做成0.6以上容积率的项目。其中一个已经基本拿到了最终的开发权。所以这两个因素打乱了我们开发这一块的计划，整个的业绩稳定性会有一定的影响，这两个因素可以说一个是由奥运引起的，另一个是国家对别墅的政策关系，这是我们第一个原因。

　　第二个原因是我们的投资物业的增量，也就是“国家会议中心”这一类，包括“国家会议中心酒店”，还有“国家会议中心大酒店”，还有“北辰世纪中心”这两个写字楼。这一片新增的物业是今年开始全面投资发展启动的爬坡期。新开的酒店在刚起步运营里半年，是有一定的亏损，今年上半年开始有了盈利上升的趋势，全年我们期望它能够持平。这个国家会议中心大酒店主题加上国家会议中心大酒店作为一个经营单位，今年恐怕还会有相当的一个亏损，但是经营的势头还是很好，中间两个是北辰世纪中心的写字楼，这两个写字楼今年还在爬坡阶段，总得来讲，还是会有一定的爬坡亏损。

　　第三个原因，是财务上的，国家会议中心这个项目投资大约50个亿，其中有35个亿是贷款。这35亿从今年全面经营以后不能资本化。这一块对于我们整个上半年业绩影响大约时1个亿，全年累计大约2个亿。所以这一块财务原因导致了利润下降。在这三个原因的共同作用之下，导致我们今年的业务上半年以及全年都会受到一个大的影响。

　　当然，当中还有一个项目，就是常营保障房项目，今年营业额大约占到14亿，这个项目由于它是一个政策性的项目，那么它的利润很低，几乎是微利。我们这个项目，还有7万平米的商业部分，将来应该有一定的盈利。但是今年，14亿左右的收入基本上没有任何利润，所以可能会体现为收入不少但微利的情况。

　　这是今年上半年及全年可能的发生的情况，应该是在我们的计划之中，但是这个别墅政策还有奥运这个东西实在是不可抵抗的。

　　Q：除了销售物业外，北辰实业关于投资性物业的经营情况现在怎样？

　　贺江川：关于投资物业，投资物业我们增量这一块，上半年在经营爬坡期，预计投资物业这一部分包括酒店，在未来的时间，经过一两年的爬坡，会逐渐提高最后稳定在8-10的回报率，这样的一个状况。所以在未来的两三年，它还是一个不断增长的过程，不论是收入还是利润。我拿北辰大厦来说，写字楼已经是租赁已经爬到了60-70%，今年期望能够到90%。

　　投资物业这一快，跟宏观经济有关，今年上半年开的四家酒店的经营收入和利润，都是在提升。写字楼直线达成高的回报率，国家会议中心酒店还需要经历一个过程，整个投资物业地未来的两三年还会有增长。至于说它在整个公司的比例，我们目前，大约是6：3：1。也就是发展物业所占的公司资金比例是63%左右。那么投资物业大约在30%，商业这一块不到5%，整个在资产领域上面。未来的大体上比例跟现在相当，大约是6：3：1。

　　在目前阶段，公司的资本允许情况下，可能我们的物业就维持在这样的状态下，除非将来有其他的运作，比方说国家的房地产信托如果开通，我们可能在能够通过这产业的融资，再作适当的变化，但全资持有并且已经有的，在现在这个阶段，恐怕是这样的状况。现在是4家酒店，5个写字楼，2个会议中心，以及13个公寓住宅项目。全部是120万平方米的投资物业。

　　投资物业目前在上市的地产公司里面，我们是120万平方米，应该说在上市公司是数量最多的，所以，当政策比如说REITs开通的时候，我们会有一些机会。

　　Q：既然政策等国家措施对市场的影响这么大，那么您怎么看下半年的一个政策走向？还有日前有传闻称，开发商的预售款利用将可能受到管制，你怎么看这个问题？

　　贺江川：关于下半年的政策走向，我估计在宏观经济没有很大的变化的情况之下，政府的调控政策不会有太大的变化，可能会维持上半年的基本政策框架。也就是说，会加大保障房建设力度，对于投机、投资性购房，会加大抑制力度，引导自主和改善的需求。整个政策的走向应该不会有太大的变化。

　　第二个问题，就是日前可能有传言，关于预售款可能会被监管的问题。现在我们没有得到有关方面的证实，我们估计可能是传闻的可能性比较大，不一定会真正的实施。

　　预售款这一块对于开发商来说是非常大的依赖，如果这一块的使用受到限制的话，对于开发商的影响非常大。这个传闻之所以出现，我们分析，它可能的指向就是对买地、拿地、资金的控制，因为开发商拿地需要用自有资金，那么预售款是重要的因素。如果对这一块资金有所控制的话，那么可能是指向于拿地。

　　不过现在看来，这个政策没有得到证实，而且从我们开发商的角度，也会觉得这么做不一定合适。所以我估计，这个政策要真正落实可能性不会太大。

　　Q：长沙项目不久前有了新的消息，能不能介绍一下推盘计划还有售价大概会是多少？

　　贺江川：关于长沙项目的，我们进展的情况，给大家介绍一下。长沙的项目进展还是很顺利的，市场上早有一些传言，大多数是不太属实，实际上我们对这个项目，从来都是信心非常的坚定，从来没有动摇。

　　建筑面积30万平米的首期部分，今年下半年会考虑开盘。开盘的售价现在还没有确定。现在我们今年还预计要开工一片沿江住宅，临近的还有一个酒店，一个写字楼，下来还有一个购物广场。

　　我们在7月16号，举办了北辰三角洲整个项目的首发仪式。我们这一块的售价最终没有确定，到时会根据随行就市来定，我们利润还是可以满意的。

　　Q：现在二三线城市是一个热点，那么除了长沙外，北辰有没有其他属意的二三线城市？

　　贺江川：在我们公司策略当中，是从北京拓展至中国。我们会根据自身的情况与市场情况综合来判断。从现在看，公司的项目主要集中北京跟长沙，那么下半年以及未来的时间，我们的策略也逐渐在机会适合的时候，考虑其他的二、三线城市。当然目前的情况看，咱们公司可以用来拿地的资金，受到一定的限制。

　　不过我们还是刚在北京拿了一块地，应该说是很好的一块地。要是有合适的机会，公司的资金也允许的情况下，我们才会考虑在合适的二、三线城市去继续拓展。

　　Q：今年6月份北辰在北京马坡镇取得了一宗土地，但楼面价而言，比后来中铁置业在同区域的一幅土地要高出一点，北辰竞价的报价是不是有点偏高呢？

　　贺江川：你刚才说的对，第二块地比第一块地稍微是贵一些。原因在哪儿？因为第一块地我们是采取一种叫暗标的招拍挂方式，各自报价，然后一翻牌，谁报价高谁得。

　　我们因为几年没有拿到新的土地，所有很希望拿到一块地，所以这一块地我们价格报得相对积极一些。而后来拍出的第二块地的出让方式是综合评标，并且当时各个评标商、开发商已经从政府的一些信号、信息种看出政府是在着力在控制新地块的地价，担心再出现高的地价出标。所以大家报的都是相对较低的。

　　从这一点来说，我们可能算是吃了个时间亏吧。其实这两块地的价格差异主要是招标的方式发生了一些变化。不过从本身项目前景，都是很好的。这个项目，正好顺义区的中心区，这里交通非常方便，这个区域是顺义在打造新区，周围的项目也比较成熟。

　　Q：虽然只是中期业绩会，但能不能透露一下北辰在今年7月份的销售额？

　　贺江川：7月份的销售情况，7月份的销售情况是这样，其中最大的一部分是绿色家园的办公楼，主要是办公楼，总额大概在3.5亿元。下半年我们会推出的包括长沙项目在内，可售面积是45万平方米，销售面积预计会在15万平方米。

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