蔡洪平:今年房企不会出现资金问题
作者: 武瑾莹     时间: 2010-08-19 02:34:20    来源: [ 观点地产网 ]

地产公司都很充裕,他们都把资金筹集了。没有贷款可以再放,哪有什么宏观调控?政府没有说不可以跟银行贷款。

  观点地产网 武瑾莹 突如其来离开瑞银的“首富制造者”蔡洪平将在10月份正式加盟德意志银行,担任德意志银行亚洲区公司金融业务主席兼企业和投资银行部中国区主管,在投行界浸淫多年的蔡洪平最终还是留在了这个平台之上。

  在蔡洪平的最终去处公布之前,曾有人说他要自己去做PE,也有人说其可能入仕,在2010博鳌房地产论坛上,接受观点地产新媒体采访的蔡洪平首次默认了市场对其去处的各种猜测,但蔡洪平表示,因为种种原因,他最终还是选择了留在投行界。

  与去年参加博鳌房地产论坛时不同,今年的中国房地产前途晦暗不明。即使如此,蔡洪平还是对中国房地产表达了积极乐观的态度。而与此同时,蔡洪平也开始关注中国房地产市场中的种种弊端,其中包括保障房建设、楼市调控等问题。

  以下是2010博鳌房地产期间,蔡洪平接受观点地产新媒体的采访实录:

  观点地产新媒体:前两天统计局发布了1到7月房地产市场运营情况的一系列数字,其中有一个是七月份全国70个大中城市的销售价格涨幅是比六月持平的,这是不是说明调控的效果目前还不是那么明显?

  蔡洪平:我想和国家统计部门对房地产指数上涨估值有关。他取什么样的标准,什么样的口径,我并不清楚,因为我刚从国外回来,所以我并不了解这个情况。

  但是,我的看法是,我认为房地产真的在中国是有巨大的刚性需求。这个需求,我想如果不发生大的变化,在未来十年都是一个主要的需求推动。我也不认为政府就是要调控把房价压下去。我想政府的口径是说,调控房价不会上涨,没有说调控房价下降,从来没有这样说过。

  要扼制房价过快上涨的势头,这是我看到的文件,但是没有说调控房价下降,都没有说。那六月份,七月份持平,我认为是一个好事,我认为还是在中央调控的一个范围里面,还没有说是要打压房价。那为什么六月,七月房价没有上涨,会非常惊讶呢?我认为这个很正常。

  观点地产新媒体:你认为这与中央最初的目的是相符的?

  蔡洪平:相符。我从来没有说打压房价下降,只是说房价也会到这。今年毕竟购房多,现在有房子的人多,如果房价跌了对全国人民有什么好处?对大家都没有好处的。所以,我认为政府也没有说要让房价下跌,只是说抑制房价过快上涨,我想这个目的是达到了,这个是对的,我不认为这是太惊讶的事情。

  观点地产新媒体:今年政府也在大力推行保障性住房,您认为保障性住房建设加大能冲抵商品房的收缩吗?

  蔡洪平:保障性住房包括了廉租房和经济适用房,是吗?我认为这个太笼统。

  我认为经济适用房是一个问题。在西方没有经济适用房这个概念,当然这并不一定要按照他们的说法。但是,这也是商品房,今后也会有一不小心就会流到市场里面去的。因为是有产权的,我认为有产权的房子就不应该分经济适用房,就是应该分高中低档次而已。就是低档房多造点而已,不要提经济适用房,而且这样的话以后后患无穷。

  买房就是一个市场的行为,作为房屋的销售,那就由于地段、质量、成本这些区别的导致价格不一样就可以了。也就是高档商品房,或者是低档商品房,都叫商品房,我不认为叫经济适用房是好。

  因为,一旦政府给你补贴或者怎么样,我觉得会带来很多后遗症。你告诉我未来十年,五年这些造的房他会不会卖掉,而且这里面好像没有太多可以看的。如果现在的经济适用房就像当年的这些简单的住房,到时候又房改吗?

  我认为廉租房是可以的。长远的办法就是没房就靠廉租房解决,我认为这是应该的,就是有其屋。但是,不一定要有其房权的屋,这个没必要。我认为大规模造廉租房是应该的,但是不应该造经济适用房、经济适用房都不应该这样定义,我觉得就应该叫低档的商品房。政府的土地批注也好,什么都市场化操作,否则就会带来很大的问题。

  观点地产新媒体:但是保障房这其中还有一个是叫限价房,你认为合适吗?

  蔡洪平:都不应该。凡是人为的东西都是错的,凡是市场都应该是一个自然的生态。

  我们没有那么大的力量了解那么多市场,比方说人为的,商品房的市场的东西不要去操作。廉租房就是租给人家的,他没有这个市场。房子我拥有产权,我让你住这没问题,但是我没房子住就放出去,制定标准。

  但是,走向市场,有产权的房子,就不要说什么限价房,凡是人为的一定错,除了在战争年代是非常时期。这种情况下,就是应该完全市场化操作,不应该去太多干预市场。凡是人为政府总有聪明的时候,他其实就是在犯错误的时候。

  观点地产新媒体:那些既不能住廉租房,又买不起商品房的人怎么办呢?

  蔡洪平:廉租房呀,还没有房子的人为什么进不去呢?廉租嘛,很多房子随便租,限定范围、城市。大学生、工人、教师都有房子住,一个不差。你以后想买房子去,就努力奋斗。你如果不想奋斗,就一辈子租房子也行,这不是问题,我觉得这个就可以了。

  不要在价格上人为限制,因为土地价格的贫瘠对政府来说也是国有资产的流失,我认为没有必要,完全没有必要。

  观点地产新媒体:那您认为保障性住房建设加大能冲抵商品房的收缩吗?

  蔡洪平:有可能,从供应来说是有可能。但是我认为这是一个权宜之计,长远来看是后患无穷。

  观点地产新媒体:就不是一个解决根本问题的方法?

  蔡洪平:对。还有一个办法可以做,增加容积率也可以。为什么容积率其实1都不到?现在是0.8,为什么不是1、2呢?你就搞大一点,楼再高一点为什么不可以呢?

  我们这种计划经济出来的容积率早就应该变了,容积率翻一倍就是一倍的土地出来了。当然,容积率的发展同时也要注意绿化、注意环境,而且容积率这东西控制不好往往在很多地方会产生腐败,和成为滋生腐败寻找的一个目标,但是这个办法是可以的。

  观点地产新媒体:今年上半年有很多的人士认为下半年可能很多房企的资金链会出现问题,会比较紧缩,您觉得会吗?

  蔡洪平:我不认为。我的地产公司都很充裕,他们都把资金筹集了。没有贷款可以再放,哪有什么宏观调控?政府没有说不可以跟银行贷款。

  观点地产新媒体:但是企业的资金来源很大一部分还是销售资金回笼,而今年很多企业销售不见得会很好。

  蔡洪平:你看星河湾一个晚上就把钱收回来了。

  观点地产新媒体:不是每一个企业都像星河湾。

  蔡洪平:别的企业也活得很好,现在房地产需求量很大。企业的资金还不错,我想这个是一个好现象,对好企业也很不错,差企业那抱歉,这都是正常的。

  我认为目前的势头很好,我不认为目前调控下来没有死就不错。成熟的房地产没有一个是喜欢房价乱涨,涨到后面就意味着什么都会来了。其实,真正成熟的房地产是不怕调控,调控反而有利于中国的好的房地产业发展,反而有利于房地产业的发展,这是需要时间证明。

  观点地产新媒体:您会认为这次的调控会对企业造成一些根本性的影响吗?

  蔡洪平:没有,而且会变得更好。

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