瑞房半年业绩激增 拟提高负债加速扩张
作者: 梁嘉欣     时间: 2010-08-20 00:04:15    来源: [ 观点网 ]

尹焰强预计瑞安未来负债比率会继续上升，因为瑞安今年确定要加快规模扩张，集团内部已为负债比率订出上限为65%。

　　观点网 梁嘉欣 “别人以为我们出了上海就不行，现在证明，我们走出上海了，依旧会成功”。8月19日，在瑞安房地产举行的业绩发布会上，瑞安主席罗康瑞表示。根据瑞安当天公布的上半年业绩，截止2010年6月底，瑞房的营业额增加了134%至31.21亿元人民币。其中物业销售占营业额约89%，其余11%则为租金及其他相关收入。

　　业绩激增

　　报告期内，瑞房实现物业销售27.78亿元，交付的总建筑面积为135800平方米，上半年的平均售价也增长了108%至每平方米21200元。

　　瑞房表示，均价上涨是由于交付物业中的种类不同，也得益于城市核心区综合发展的豪华住宅供应稀缺，集团所有项目的平均售价均高于去年同期。

　　瑞房认为，随着这些城市更多设施及基础设施落成，及当地经济的加速增长，加上有关土地已基本完成清理且地价于多年前的公开拍卖中锁定，预期瑞房的毛利率还将稳步上升。

　　截至2010年6月底，瑞安房地产毛利率增加12%至41%。瑞房称，由于加速开发投资物业及公平市值之调升，集团报告期间录得为投资物业重估公平值达14.61亿元收益。

　　而租金方面，报告期内，瑞房投资物业组合带来的租金及其他相关收入上升了7%至3.26亿元，瑞房指出，这主要来自于2010年前已落成的302000平方米投资物业。连同2010年上半年落成53000平方米的商用物业，预期未来将会为集团贡献更多的租金收入。

　　报表显示，今年上半年瑞安分别有5万平方米的办公楼及3000平方米的零售物业落成及加入投资物业组合内，令其投资物业组合的总建筑面积增加至35.5万平方米，其中约49%为办公楼，49%为零售物业，2%为服务式公寓。按地域划分，73%位于上海，其余分别位于杭州、武汉、重庆及大连。

　　为提高资产周转率，瑞房计划增加商用物业的可供销售面积。2010年上半年，瑞房以1.85亿元作价出售7800平方米的投资物业，带来投资物业收益2300万元。

　　截止2010年上半年，瑞房的土地储备为1290万平方米，合共8个项目，分布于上海、杭州、重庆、武汉、佛山及大连6个城市的中心城区。

　　在这些土地储备组合中，40%作住宅用途、16%作零售用途、28%作办公楼用途，以及4%作酒店、服务式公寓及会所用途。余下12%则作停车场及其他公共设施用途。当中，23%位于上海、10%位于武汉、27％位于重庆、13%位于佛山、26%位于大连，以及1%位于杭州。

　　而截止2010年6月底，瑞房还持有合共62.5万平方米的已落成物业，包括投资物业、待售物业、已预售但未交付物业、会所、停车场及其他设施。集团持有总建筑面积合共390万平方米的发展中物业。

　　加速扩张

　　在当日召开的业绩说明会上，瑞安房地产主席罗康瑞指出，目前集团在上海以外地区的项目正全面动工，短期内会推售佛山新天地项目，大连住宅项目也将于三、四季度推出。

　　瑞安房地产董事总经理李进港则补充表示，下半年瑞安的销售目标为45亿元，全年目标维持在60亿元左右。

　　罗康瑞还透露了旗下各项目的开工进度。在大本营上海，瑞安目前正在规划的三个大型项目由于涉及动迁问题，需要政府协助，短期内未能即时动工。加上上海不少项目已于去年去化完毕，罗康瑞预计未来上海以外地区的销售将会逐渐增加，比例会略高于上海市场。

　　业绩会上，瑞房管理层还透露，瑞房下半年可供销售的物业面积将达到33.46万平方米，其中，重庆天地、大连天地及佛山岭南天地的可供销售面积分别为12.19万、10.7万及5.5万平米。

　　由于上半年可出售的单位数目有限，因此已订约销售减少27%至14.72亿元，总建筑面积减少16.6%至10.21平米。其中，共有总值11.36亿元的已订约销售将于今年下半年及以后入帐。

　　至于售价方面，罗康瑞指出，虽然上半年平均售价增长1.08倍，但下半年推售新盘时不会刻意提价，集团在定价前，仍会先参考市场情况，在开放示范单位时，收集准买家的意见后才会定价。

　　罗康瑞表示，4月以来，中央推出调控楼市措施，拖累市场成交下跌，但目前内地刚性需求继续支持楼市发展，在最近开放的示范单位，参观者的反应相当热烈，即反映市场对住宅仍有很高的需求。

　　而瑞房董事总经理尹焰强则透露，上半年瑞房的负债比率按年升了9%至32%，主要是由于集团发展的需要，上半年增加了银行贷款22%。尹焰强认为，预计瑞安未来负债比率会继续上升，因为今年确定要加快规模扩张。此外，集团内部已为负债比率订出上限为65%。

　　罗康瑞指出，目前集团资金充裕，持有现金约50亿元，无集资压力，但任何集资的方式都可以考虑。

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