启动异地扩张 越秀房托图谋大上海
作者: 孔艺华     时间: 2010-08-06 02:08:15    来源: [ 观点网 ]

越秀房托管理层表示，会以广州、北京、上海等一线城市作为主要的扩张目的地，很可能会是上海。

　　观点网 孔艺华 内地首只上市房地产信托投资基金——越秀房地产投资信托基金在8月5日举行了2010年的中期业绩发布会。

　　受益于目前商业地产的整体回暖，越秀房产基金旗下物业在上半年的整体出租率达到了98.96%。越秀房地产信托基金董事长梁凝光表示：“今年上半年旗下物业的平均出租率达到了历史高点。”

　　从其公布的业绩数据显示，越秀房产基金在2010年上半年实现总经营收入2亿4043万元，较去年同期增长4.3%。物业收入净额约为1亿8756万元，同比增长1.8%。

　　广州搞“装修”

　　实际上，越秀房托基金在2005年赴港上市时，所打包的物业就包括位于广州的4项物业，分别是白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场。而在2008年，其又向母公司越秀投資收购得建筑面积约为6.2万平方米的另一个同样位于广州的项目“越秀新都会大厦”。

　　截至目前，越秀房产基金旗下5个项目的总产权面积约为22.36万平方米，可供出租总面积约为21.10万平方米，截至本次报告期，市值约为52.2亿元。

　　正是这21.10万平方米的可出租面积，加上目前已达98.96%的整体出租率，提供了越秀房产基金这半年的全部收入来源。

　　其中，出租面积仅占整体23.8%的白马大厦，却提供了半年营收的57.2%即1.37亿元。“作为核心物业，今年我们会继续推进白马大厦的资产提升。像目前已经改造完成的白马大厦3楼，该部分的租金上涨的幅度达到10%。”越秀房产基金行政总裁刘永杰表示。同时据其透露，目前白马大厦的整体租金水平已经到了460元每平方米，大大高于大厦所处商圈的平均水平。

　　显然，白马大厦通过改造所带来的显著效果，让越秀房产基金对旗下物业的价值提升更为注重。据刘永杰提供的数据，越秀房产基金自携4项物业在2005年上市以来，总计投入6000万元对旗下物业进行资本性改造，但仅在2010年上半年，这些资本性改造支出就已经达到了2700万元。

　　上海谋扩张

　　“这已经不是中国的上海，它是世界的上海。”越秀房托基金管理层对受过世博祝福的上海之投资环境极为推崇。

　　董事长梁凝光分析，商业地产的租金上涨步伐，总是会滞后于物业资产值的上涨速度。“之前一段时间，中国商办物业的资产值上涨速度很快，所以那段时间我们没有进行更多的投资。而现在，资产值的上涨速度已经维稳，租金开始快速上涨的时机已经可以预见，所以会伺机投资新的物业。”

　　越秀房托管理层表示，会以广州、北京、上海等一线城市作为主要的扩张目的地，很可能会是上海。

　　“上海的商办物业的租金上涨速度是比较快的，上半年的一个幅度是10%左右。”越秀房托行政总裁刘永杰表示。由于越秀房托在上市时有7%左右的回报率承诺，显然，商业地产形势大好的上海成为了其异地扩张的首选。

　　“因为我们REITs的特点，每期分派的资金占我们当期收入的90%以上。而这次，我们是100%的分派，我们手中是没有钱的，有的都派完了。”越秀房托董事长梁凝光开玩笑般表示：“所以我们要投资新的项目，或举债或再发基金单元。现阶段我们肯定先考虑举债，因为现在我们的负债率只有31%，根据上市时的协议，我们的负债率最高可以达到45%，这部分借债，以我们现在的规模，或许可以再筹措10亿元左右的资金。”

　　“集团在珠江新城的西塔这么一个大项目，以我们现在的规模肯定是不能整体拿下来，但上市时的各种规定，又决定了不能只拿其中一部分。所以，我们先把自己做大做强是很实际的需求。”梁凝光续称。

　　“但上海我们确实已经定下了目标，具体还不好透露，到时坐地起价就麻烦了。”梁最后说到。

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