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未完成的降价：恒大夏海钧合肥媒体见面会答问

作者: 武瑾莹时间: 2010-05-17 02:43:12 来源: [ 观点网 ]

上海银监局重申从严把握房地产贷款

夏海钧使用最为频繁的一个词语就是“随行就市”，事实上，这也是恒大宣布85折之后用来回答外界疑问用得最多的一个词。

　　观点网武瑾莹 5月16日，恒大在合肥的项目开盘，并广邀北京、上海、广州和香港等地的媒体齐聚合肥。

　　恒大地产副主席、总裁夏海钧出现在开盘现场，并在随后召开的媒体交流会中，回答众人关注的问题。

　　在40分钟的答问过程中，夏海钧使用最为频繁的一个词语就是“随行就市”，事实上，这也是恒大宣布85折之后用来回答外界疑问用得最多的一个词。

　　以下为媒体交流会问答实录：

　　Q：在新政发布前后及恒大全线八五折以后，成交有什么变化？

　　夏海钧：我只能讲一个大概的趋势。在香港的业绩发布会，我们跟媒体透露了，四月份大部分房价是在新政出台以前的，新政以后价格在全国下降比较快。公司在做了一个评估以后，认为中国的房地产出现信心不足，所以恒大要应对这个市场，在5月6号推出了全国八五折优惠，这个推出以后，公司销售业绩应该说比推出前有上升，这个在五月底的时候可能会向大家通报。

　　Q：您对目前二三线城市的楼市是怎么看的？还有恒大在未来的二三线城市占据什么样的位置？

　　夏海钧：应该说我感觉二三线城市成交量现在也在下降，这个下降主要是一种信心上的不足，对楼价有多大调整不确定，但是由于二三线城市本身楼价并不高，我今天来到合肥，看到价格也就几千块钱，这样的价格普通老百姓首付付二三十万，月供几千块钱，中国老百姓还是能付得起的。二三线的房价原来涨幅不大，最近价格有一些微调以后，二三线城市的刚性需求被释放了。

　　恒大未来主要还是在二三线城市，我认为它的刚性需求是中国的主要市场。我们自己坚持一个理念，建中国老百姓买得起的房子，主要以二三线城市为主，未来也很看好二三线城市。

　　Q：据2009年的年报显示，去年恒大的毛利率不是特别的高，那么今年有这样八五折销售的活动，是否会继续摊薄2010年的毛利率？此外，现在各个城市的新政已经陆续出台，这些新政是否会影响到恒大今年发展以及销售？

　　夏海钧：2009年我们全国的交楼价格是五千多元，毛利肯定是没有现在高，我们现在的销售均价六千三百多元。去年很多楼盘是在2008年卖出去的，当时我们有的楼盘价位不到四千，所以毛利率有一定的影响。随着现在我们销售价格的提升，毛利率是不断提高的。

　　第二个原因，2009年我们全国销售金额是303亿，但是我们的结算是50亿，也就是说300亿的销售费用分摊到50亿的交楼量，很自然的毛利率也会受到影响。即使这样我还是要更正一下，公司的毛利率在30%，核心毛利率有一定影响，如果今年我的销售量和成交量、结算面积、结算金额差不多的时候，这个毛利率会上升。由于是上市公司，我不能说幅度是多少，但是会有大幅度的增长。我们预计公司今年的销售金额，在去年基础上要增长20%-30%，这个我有信心。

　　新政对销售信心可能有影响，包括对我们前一段时间的成交会有一定的影响。但如果有一个健全的宏观市场体系，有一个应对市场的机制，有一个随行就市的心理，即使有新政，我还是说中国的刚性需求存在。

　　中国有两大问题，第一，我们的人均居住面积在全球是比较低的；第二，中国大多数人还是在农村，这两个因素决定了房地产在未来应该很长一段时间内还是一个朝阳产业。如果发展商能够应对市场，我相信产品应该可以卖得出去，关键是制订什么样的价格和产品。高性价比的产品肯定是最受欢迎的，这是我们的杀手锏。不光是价格低，包括产品质量高，高性价比是恒大产品最显著的特点。2008年的时候，应对金融风暴，我们也是靠高性价比取胜，应该说2010年，我们也相信高性价比会取胜。

　　第一，我们坚持不囤地、快速开发模式。基本上我们现在拿地六个月就开盘，中国房产商拿地都是一年以上，有的是一年半才开盘。我们拿到地就开发，是把土地的成本控制在合理的范围，这样在土地这块降低了成本，降低成本再把它返还给老百姓。我们的合理利润保证之后，把土地的收益给了中国的老百姓，未来随着中国房地产市场增长、土地收益增值。

　　第二，我们坚持标准化运营、集中化招投标、集中化材料采购，最大限度降低了成本。集中招投标方面，虽然我们同全国的前十大建筑工程都取得合作，但是通过招投标，也是使用了最好的建筑商，保证了我们的产品。

　　第三，我刚才说的材料供应成本，包括建筑施工企业、合作企业的战略合作伙伴，这些合作伙伴都是全球顶级的，所以你看到恒大精装修的产品，全部使用了中国乃至全球顶级品牌的建筑材料。为什么价格不高？也是因为我们全国集中化的采购、集中化的招投标，有效的降低了成本，通过材料的成本降低，通过工程建筑成本降低，通过土地快速开发成本降低，把这一部分的收益有效的传递给我们的老百姓，所以使恒大的产品成本不高，公司保持合理的利润，同时老百姓也能分享。