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观点时评：上海新政背后的地方税改路径

作者: 王小明时间: 2010-05-12 22:40:29 来源: [ 观点网 ]

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上海住房保有税出台的传言传达了一个积极的信号，那就是房地产税制改革或许已经在地方层面取得了实践的路径。

　　观点网王小明 老潘在微博上将目前的房地产政策归结了三种类型，一类是“雷声大雨点小”；一类是有些雷声，有些雨点；第三类比较可怕：事先无声无息，突然就是倾盆大雨。按照老潘的分类法，一天之内就已传得沸沸扬扬的上海楼市新政估计要被归结到第二种类型：有些雷声，估计也有些雨点。

　　作为泡沫最为严重的城市之一，上海向来是楼市关注的焦点。尽管同为一线城市的北京、深圳都已出台了地方配套政策，广州版的地方新政也呼之欲出，但上海的新政细则至今仍然是“犹抱琵琶半遮面”。

　　根据媒体捕捉到的最新传言，或将在本周出台的上海楼市细则，核心点可能在于对住房保有环节征税的房产税征收。一份来自国土资源部的调研报告似乎也从侧面印证了上海即将出台房地产保有税政策的传言，该份报告建言称，上海应采取政策组合拳，加大房地产持有环节成本，遏制投机需求。

　　如果这个传言能够在本周得到证实，那么在目前国内已经落实地方细则的城市当中，上海将是第一个运用房产税收政策调整调控房价的城市，这也将成为上海新政中最有价值的“雨点”。

　　作为下一轮房地产调控的新方向，税收制度的改革早已成为了行业的共识，但一套具体税收政策的出台往往需要一个比较长期的论证过程，因此，在目前已有的楼市调控政策中并不多见。面对房价涨幅过快的紧迫形势，中央到地方的的调控政策更多倾向于运用见效最快的行政手段去压制市场需求，以迅速达到市场降温的结果。

　　而今，上海住房保有税出台的传言传达了一个积极的信号，那就是房地产税制改革或许已经在地方层面取得了实践的路径。据传，上海是希望应用现有的房产税概念，从而减少立法审批的流程。而后在房产税征收对象——经营性物业的解释上，把持有多套住宅解释为一种经营行为，以此实现对持有多套住宅的炒房行为列为征税对象的目的，目前传言中提及的征税税率是8‰。

　　该税制的计税基础是房产的评估价而非房产的成交价。对于已经出租的住房，对按时缴纳了房产税的购房者，并不会考虑重复计税。

　　显然，如果该政策能够得到落实，这将比北京地方新政中的“限购制”更为经济便利，利用税收杠杆有效抑制投资性需求，不仅打压了房价，还能让政府从调控房价中获得收益，两全其美的好事情。

　　而从北京出台“限购制”后对市场成交的影响也可以预测，这条执行起来效果类似于“限购制”的房产保有税将对上海楼市带来显著的影响。作为长三角的核心城市，上海是大多数开发商的重兵布局之地，投资性需求强劲也是上海楼市的显著特点之一，房产保有税的出台将让布阵上海的开发商不敢等闲视之。

　　有传言称，上海部分房企的高层人士近期已收到风，接到了有关税收政策的“短信提醒”，正在酝酿快速消化存量房源的举措。

　　必须认识到，政策的出台仍然需要一段时间的消化效果才能显现，面对不缺钱也不缺地的开发商和观望情绪浓厚的市场，上海近期房价下调的可能性并不太大，如果政策能得到不折不扣的执行，上海房价的拐点就并不遥远。