中骏置业IPO启示录：中型房企的土储策略

来源: [观点网]      时间: 2010-01-25 21:37
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　　招股书显示，中骏置业其中一个优势是能以较低成本收购位于具长期增值潜力地点的土地。

　　观点网 梁嘉欣 1月25日，中骏置业正式启动在港公开招股。

　　中骏1月24日在香港召开的新闻发布会上消息显示，是次招股定价为2.6-3.3港元，其国际配售部分已于路演首日获超额认购。

　　根据招股书，中骏置业此次将公开发售6亿股，拟融资15.6-19.8亿港元，若全额行使15%的超额配售权，总发行股数将达6.9亿股，融资总额度近23亿港元。中骏置业表示，本次融资所得金额约50%将用于支付未付地价及收购新土地以作发展，40%用于发展现有物业项目，10%用作营运资金及一般公司用途。

　　据了解，目前中骏置业拥有的土地储备约688万平方米，土地估值为206亿元人民币，其中80%分布在厦门、福州、泉州一带的海西经济区，其余20%分布在北京、深圳和山西等地。

　　中骏置业战略布局于海峡西岸经济圈、环渤海经济圈和珠三角经济圈的十个城市。中骏置业董事长黄朝阳透露，未来中骏将重点发展以北京为中心的环渤海经济圈、以深圳为中心的珠三角经济圈，当然“大本营”福建仍会继续“深耕”。

　　地价低廉一向均是内地房企赴港上市的大卖点。招股书显示，中骏置业其中一个优势是能以较低成本收购位于具长期增值潜力地点的土地，透过优质设计及建筑将其打造成高端物业发展项目并将该等物业售予目标客户。中骏置业执行董事兼常务副总裁李维表示，中骏的土储近7成来自于项目的收购及与政府合作签订协议达成的。

　　有业内人士透露，中骏置业之所以能以较为合理的价格拿到土地，与其早年跟当地有土地的国营企业合作有关，中骏取得这些地块后再进行资源重整，重新开发。据知情人士透露，中骏并非直接持有该些项目100%的股权，而是选择与其他企业合作共同开发。

　　事实上，中骏相关人士亦透露，通过此类合作方式，中骏可从中学习对方的管理模式，对自身管理能力有一定的提升，较独资更有利。

　　低成本的土地为专注开发中端至高端项目的中骏置业带来了较高的毛利率。据中骏相关人士透露，目前中骏相关楼盘的销售价格较周边同期同类型的楼盘，以及项目所在区域的平均价格均有20-30%的溢价，且项目交房时的预售率均高达100%。

　　此外，中骏常务副总裁李维透露，中骏目前的土地储备仅24%是通过招拍挂方式取得的。早在1月6日，中骏于厦门南安以1.5亿元拿下一地块。李维于新闻发布会上表示，未来将保持一贯审慎、有计划的态度拿地，对于合适的地块不排除通过招拍挂方式以合理的价格取得。

　　据了解，中骏置业的发展获得了银行的极大支持。黄朝阳表示，是次上市主要为扩大其融资渠道，完善其融资架构。此外，他透露，未来将逐步加大商业地产的份额，将该份额提升至25%至30%，以迅速回笼资金。据了解，中骏置业2009年前三季共录得5.5亿元的收益，净利达2.7亿元，负债率仅40%。

　　09年底中央连出“重拳”遏制房价过快上涨，调控政策的连番出台，直接影响了内房股近期的表现，对此，黄朝阳表示并不需要担忧。

　　黄朝阳认为，政府出台调控政策，只为房地产市场能健康地发展，大起大落对房地产的发展不利。

　　此外，黄朝阳相当看好内地楼市，他表示，城市化正不断进行，加上中央政府大力发展高速铁路，容易形成大量的卫星城市，此亦为其带来了大量中高端的客户群。

发稿：见习编辑 梁嘉欣审校：0

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