爱尔兰潜行大鳄 财富控股中国“掘金”

来源: [观点网]      时间: 2010-01-22 00:48
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　　作为爱尔兰最大的房地产开发商，财富控股正是为了挖掘中国房地产市场上财富“机会”而来。

　　观点网 邓敏华 上实发展的一则公告，使爱尔兰的房地产大鳄财富控股集团在中国“浮出水面”。

　　公告显示，在履行了无条件合约之后，财富控股将青岛唐岛湾项目的50%股权转让给合作伙伴上实集团，出售价格为6.9亿元，而该价格比2009年6月进行的独立估价高出10.9%。

　　中国的房地产市场似乎到处孕育着财富的机会，财富控股将其在中国专门成立的子公司命名为“中国房地产机会有限公司（CREO）”，而作为爱尔兰最大的房地产开发商，财富控股正是为了挖掘中国房地产市场上财富“机会”而来。

　　2005年，财富控股进入中国，并在上海建立分公司，随后在2005年12月成立CREO，并以中国房地产概念赴英国上市，2007年7月11日，该公司成功登陆伦敦创业板，募集资金2.59亿英镑。

　　在进入中国市场后的两年间，CREO一直默默无闻，上市成功之后，CREO以41亿元的巨资，力压出资36亿元的中粮集团投得北京西单MALL。尽管后来因外资在中国投资房地产受到限制等原因，还是转手给了中粮，但从这次是大手笔的收购，可见财富控股的资本实力。

　　之后，CREO陆续收购了一些项目。07年8月份，斥资74.6亿元的价格鲸吞虹桥上海城的一期和三期，创下了当时上海外资收购物业单笔总额的最高纪录。

　　在2007年，财富控股与上海实业投资有限公司签订协议，共同投资60亿元人民币发展青岛的唐岛湾海洋村项目。在项目还没有完工前，财富控股表示已经履行了与上实之间协议，出售持有的股权。事实上，这是外资分享房地产收益的方式之一，先是收购股权，等项目增值了再出售。

　　对此，戴德梁行的有关负责人在接受观点新媒体采访时表示：“目前，外资对于持有性的商业物业要求回报率一般在10%，如果是通过参股方式，那么其内部收益率将要达到25%-30%。”

　　目前，CREO在上海、北京投资有6个高端项目。其投资性物业包括虹桥上海城、中区广场、财瑞大厦等。其中国总资产超过了100亿人民币，是众多潜行在中国房地产市场上外资大鳄中一员。

　　掘金方式

　　“事实上，外资在内地投资是要受到诸多的管制，然而绕过管制的渠道是多种多样，目前而言，主要通过成立基金和参股的形式来获取房地产的收益。”戴德梁行在接受观点新媒体采访时表示。

　　目前，在国内通过参股项目进行投资的佼佼者包括荷兰ING和Aetos两家基金公司。Aetos Capital Asia(ACA)曾与合景泰富开发成都项目，同时和雅居乐协议合作参股开发项目惠州项目。

　　龙湖与荷兰ING基金的合作更具有代表性。龙湖成都“世纪峰景”项目，最初龙湖集团只有少量的约10%的权益，其余权益是由ING和Aetos持有，然而项目仍然是龙湖集团开发管理。该楼盘去年下半年开盘，随后龙湖以1.52亿美元回购世纪峰景项目的投资及相关股东贷款，将该项目的实际持有股权增49.13%。

　　有分析人士指出：“如果是通过与外资联手开发项目，企业可以减少前期的资金的压力，因为有相关的规定，注册资本必须要达到总投资的20%时，建委才批准开工。另外，在项目达到预售的情况时，企业可以通过预收款回笼，回购当初出售给外资的股权。”

　　另外，“通过收购物业，然后将其进行包装，然后出售的获利方式也比较常见”上述戴德梁行人士表示。

　　目前，较为成功的是摩根士丹利和上海永业集团合作的锦麟天地雅苑，原于2007年上半年以9.7万元/平方米购入，09年10月以12.6万元/平方米整体转手，从中可获毛利润约30%。

　　还有高盛，在两年之间收购并转手上海福州路高腾大厦，从账面收购金额来看，高盛在一进一出之间获取的升值回报为39%。麦格理转手新茂大厦的交易，按照公开数据，在不到两年时间内，麦格理已账面净赚超过1.5亿美元，账面回报率高达150%。

　　然而，并不是每一个外资投资的项目都会获利，2007年4月，大摩出资10亿元从世茂手中购得武汉锦绣长江29.99%的股权，两年后，大摩急于套现，最后以75折售给了世茂。

发稿：见习编辑 邓敏华审校：0

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