西海岸“地主” 首创系海南“囤地”调查

来源: [观点网] 时间: 2010-01-21 02:28

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　　由于区域位置比较好，目前地价比较高，最高已经达到每亩320万元，预期仍将有上升的空间。

　　观点网见习生孔艺华 “国际旅游岛”概念之后，海南土地市场迅速升温。首创股份在海南拥有一级开发权的5209亩土地，亦在此时陆续整理入市。

　　根据2007年5月首创股份与海口市土地储备整理中心签署的《海口市西海新区土地一级开发合作合同》，该等5209亩土地将分两期开发，一期面积约4050 亩，二期面积则约1159 亩。开发完成后，将被纳入土地供应计划，从2009年下半年起，已经开始有土地成交记录。

　　西海岸“囤地”5209亩

　　“目前该部分的土地已有两个交易记录，一次是由海南天源利丰实业有限公司竞得，而另一次夺标的则是海南晨晖置业。其中单价最高的一幅，达到每亩320万元。”海口市西海岸开发建设管理委员会有关负责人表示。

　　据了解，首创股份负责整理的土地多位于海口西海岸长流起步区，该区域集中了大部分的海口可供出让土地，同时还拥有着丰富的海景资源。根据海南的发展规划，该区域将以城市副中心的定位打造成集市政现代服务区、会议展览、旅游度假等元素为一体的海口新核心区。

　　在该区域内，已有万科浪琴湾国际温泉度假村、富力地产盈溪谷、阿联酋阿卡不动产公司的国际会展中心等国内外知名开发商所打造的多个高端项目，预计总投资额超过100亿元。

　　“但是，目前首创股份在这里并没有获得任何二级开发项目。”上述海口市西海岸开发建设管理委员会有关负责人续称：“由于区域位置比较好，目前这里的地价比较高，最高已经达到每亩320万元，预期仍将有上升的空间，首创股份通过对土地进行一级开发就可以获得不错的土地收益分成。”

　　事实上，根据2006 年7月海南省人民政府出台的《关于规范企业参与土地成片开发的通知》，土地经一级整理出让后，“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”也就是说，一级开发商最高可以获得70%的土地纯收益。

　　“政府能获得30%的土地纯收益已经算是一个比较高的比例了，在以往的一些一级开发的例子里，政府能获得的分成比例往往达不到30%。”曾参与策划海南星光半岛等成片开发项目的资深业内人士崔元星说道。

　　“首创股份获得这些一级开发土地时的成本很低，而目前该区域的地价不断爬升，已出现‘面粉比面包贵’的情况。要进行二级开发的话，风险要比一级开发要大得多。所以说，最终受益的还是一级开发商。”

　　“同时，国际旅游岛的概念其实已经提出来好几年，只不过最近又重新炒了起来。而开发商进入海南的一级开发市场也是从05、06年开始，目前一级开发的市场已经所剩无几。”崔元星表示：“估计目前一级开发商手中带海景资源仍未出让的土地还有至少300平方公里，李嘉诚控制了大概20平方公里，荣智健29.8平方公里，鲁能、华润、海航等开发商在海南都有大量的土地储备。中信旗下的三家企业最多，超过了122平方公里，反而首创股份的数量是比较少的。现在进入海南房地产市场，已经很难在一级开发上分一杯羹了，而且二级开发的风险又相对较大。”

　　看好“国际旅游岛”概念

　　然而，面对日益升温的海南房地产市场，对在海南仍未取得过项目的首创系香港上市公司首创置业而言，二级开发则成为其进军琼岛的突破口。

　　“在2009年首创置业亦曾参加过海南的土地拍卖会，并打算就此一举进入海南。但在拍卖过程中，有了另一家的竞争对手出现，比较突然，而且最后拍出的地价超出了我们的预期，达到了320万每亩。虽然这个价格也不算十分的高，但考虑到风险的问题，最后还是放弃了这幅土地的竞夺。”首创置业投资者关系主任张燕雯表示。

　　“其实我们是非常想进入海南岛市场，当日拍卖会是我们的CEO亲自去的。虽然那次土地是没拿下来，但我们仍在一直寻找机会，包括现在也仍旧有这样的想法。”张燕雯补充到。

　　而对于部分市场人士指出的“一级开发的利润可能高于二级开发”问题，张燕雯则称：“一级开发的毛利的确比较高。但目前的状况下，海南一级开发项目已经很难再取得。而我们要进入海南进行二级开发的话，必然会考虑到成本等更方面因素。若然的确风险太高，也会选择暂缓进入海南市场。”

　　“其实目前也有不少可以在海南获得项目的机会，而且价格也不是很高。而通过招拍挂拿地，我们对自己拿地能力也还是比较有信心的。虽然国际旅游岛的概念以前曾经炒过一波，但是这次可以看出政府是真的想把这个概念落实下去，所以我们对海南的房地产市场还是比较有信心的。”

　　“所以说，我们还是会通过多种途径进入海南，而如果进入到海南市场，将以发展与旅游业相适应的别墅与度假村为主。但我们也不会盲目地去抢地，因为我们毕竟是不拿高价地、不拿地王的，所有可能的风险我们都会算在心中。”张燕雯最后表示。