据郑稳棠介绍，深圳大学八成以上土地从田厦村征用，南山区委区政府、南山文体中心、南山博物馆、荔香公园等原来也是田厦的土地。

　　凭什么村里能够搞房地产开发？一群农民有什么经营能力？每天睡不着觉，村民都在骂人，担心房子能不能建起来。

　　———田厦实业股份有限公司董事长郑稳棠谈及2006年遭遇楼市新政时表示

　　抢救焦点

　　进入纯商业地产开发后，田厦实业股份有限公司是否具备市场竞争力？能否践行对村民“共同富裕”的承诺？创新精神与创业活力能否继续传承？

　　数字田厦村

　　田厦村前身为南头大队，下属10个自然村，现约有491户1500多人。村民由原村民和西丽篁里村迁入的移民组成。现有77个姓氏，以郑、陈、梁、林、黄、吴等姓为主。

　　去年11月29日，田厦新村改造项目顺利封顶，昔日默默无闻的农民户户都变身千万富翁。但田厦的脚步绝不会停顿于此。现在，他们接手隔壁桃花园小区改造，尝试纯商业地产开发。从1992年至2010年，城市化18年间，田厦即将完成向房地产大鳄的转型。

　　旧村改造步履维艰？城中村违建屡禁不止？且看田厦实业股份有限公司董事长郑稳棠如何以“共同富裕”之法化解：让800名田厦新村村民参与改造，以宅基地入股并参与利润分配，个个都成为开发商。南山区区委常委、常务副区长王克力称，田厦旧改是深圳城中村改造中的一个创举，以土地入股的模式，为破解城中村改造补偿安置工作的困局提供了新的借鉴。

　　地少促创新

　　董事长当初也没分到宅基地

　　古书记载，田厦村古时是一片沙滩，有3户梁姓人家在这里搭起茅屋定居，将屋周围的沙滩开垦造田，得名田厦村。后来郑姓人家迁入，成为该村的主人。

　　田厦实业股份有限公司董事长郑稳棠是土生土长的田厦人，在他记忆中，田厦村曾是一片稻田和鱼塘，父辈每天就在这块土地上耕作。改革开放以后，田厦村利用集体土地兴建厂房，重点发展三来一补工业，赚得第一桶金。但从1987年开始，深圳由于建设初期的资金紧张，率先在全国试行土地使用制度改革，田厦村由于地理位置优越，大量土地被征收。

　　深圳大学80%以上的土地由田厦村支持，南山区委区政府、南山文体中心、南山博物馆、荔香公园等也是征用田厦的土地。到上世纪90年代初，田厦村站在一个地区的中心点，所有的土地几乎被征完，只剩下少许零散的土地。

　　郑稳棠说，田厦后来兴建的工业区面积小，还零散分布在村里的偏僻角落，不能形成规模效应。其它村集体能够靠厂房出租大量分红，但田厦村土地资源紧缺，发展劣势明显。随着外来人口的增加，深圳其它村子纷纷做起“租屋经济”，村民们发动了几轮占地建房热潮。到上世纪90年代初，不少城中村的农民房建到了6层以上。但田厦村批下来的宅基地很少，只能解决不到一半人口。郑稳棠当时作为村干部，都没有分到宅基地，现在是深圳所有村股份公司中唯一一个没有宅基地的董事长。郑稳棠说，与其他城中村相比，田厦村在“租屋经济”形势下处于明显劣势，这促使了他们以后不断创新。

　　陈叔今年50余岁，祖祖辈辈是田厦村民。上世纪80年代末，村委争取到了1万多平方米的宅基地，陈叔分到了一块200多平方米的宅基地，除去公摊面积外，实际可用的建筑面积只占地80平方米。同期分到宅基地的一共有80余户，这块地位于南头街道桃园路以北，周边与桃花园等居住区毗邻，被命名为田厦新村。田厦村委特意在田厦新村西侧地块留下了1万平方米左右的集体物业，用于新建翡翠湖酒楼、银都酒店、银都海鲜酒家以及工业厂房5栋。

　　牵手家乐福

　　“西伯利亚”成商业旺区

　　1992年，深圳进行农城化改造，田厦村成立了田厦实业股份有限公司，30多岁的郑稳棠成为公司总经理。“南头那时候还属于深圳的西伯利亚，交通不便，什么都没发展起来。”但郑稳棠胆子很大，他从市外贸局聘请了顾问，跟家乐福谈起了生意，竟然把这家大型国际连锁超市引到了深圳相对偏僻的城中村。

　　陈叔永远记得那一天，1996年11月26日，家乐福深圳南头店正式开张，这是家乐福在深圳的第一家超市、也是在中国的第三家超市。开张那天，家乐福吸引了众多顾客捧场，当天营业额达到了十几万元，家乐福店外的商铺也如雨后春笋般发展起来。

　　郑稳棠说，家乐福对南山税收贡献可能不是很大，但它却起到一种羊群效应。家乐福进来后，带动了沃尔玛、人人乐、天虹等大型超市和百安居进入田厦村，拉动了周边经济的发展。陈叔给记者算过一笔账，由于田厦新村属于商业旺区，在上世纪90年代中期，他每年的租金收入多达12万元，比其它城中村的租金高了一半。南头街道办党工委书记、办事处主任陈军认为，田厦新村当时房租的飙升，要归功于田厦对商业的开发，田厦村的这种率先改造在当时红极一时，其规整的设计和商业旺地的开发利用方式成为众多城中村效仿的对象。

　　甩掉开发商

　　村民以土地入股旧村改造

　　在郑稳棠看来，这种模式还是不能实现共同富裕。田厦新村只是简单地要求整齐划一，楼与楼之间紧密相连，本质上还是握手楼，没有消防通道。因为兴建初期没有长远规划，加上建设标准、质量不高等问题，经过10年发展，田厦新村不再是当年的新村模样，大部分建筑显得残旧、杂乱、无序，在环境、卫生、交通、消防、治安管理等方面存在问题。

　　随之带来的就是租金下降，这点陈叔也感觉很明显。到了2000年以后，陈叔房子的租金下降了1/3。而周边新开发的楼盘，是同样面积的两倍以上。让郑稳棠担忧的还有村民间的关系。经济条件好点的村民，楼房建得很高，经济条件差的窝在一个很小的地方。贫富差距大导致村民矛盾增多，让郑稳棠意识到，要真正做到共同富裕，还得发展集体经济，统一改造田厦新村。

　　而城中村改造主要有两种模式，一是政府主导型，主要是由政府完成前期土地开发，然后采取市场化的招标拍卖方式；二是开发商主导的开发模式。而无论采取哪种方式，都必须引进房地产开发商。田厦实业股份有限公司在其下属的一个自然村一甲旧村先行试点，这个城中村改造酝酿了10余年，先后有4家开发商进驻开发。但4家开发商把位于深南大道、南新路黄金地段的区域开发后，留下城中村中心区域久拖不改。为此，一甲旧村原住村民纷纷要求政府收回开发商旧改合同。 “开发商进行城中村改造，只是为获取最大的利益，他们将‘肉’吃完了，就给村里留下难啃的‘骨头’。”郑稳棠认为田厦村土地本来就不多，从维护股民村民利益出发，就应该由村股份公司牵头自行改造。

　　田厦实业股份有限公司决定：通过800名田厦新村村民土地入股并参与项目利润分配的方式来进行城中村改造。这突破了以往的拆迁补偿模式，在全国范围都属于首创，不再纠缠所谓“拆赔比”问题，把村民个人利益与改造项目整体利益连接起来。无论有钱没钱，楼层建有多高，均以宅基地入股，村民共享土地升值生产的效益。

　　具体方案如下：村民的宅基地将不再另行补偿，只需按照国家有关政策补偿上盖物业的建设成本和拆迁安置过渡费用。田厦新村改造完成后，村民获得的分配面积是入股宅基地面积的7倍。其余的办公楼、商铺、酒店包括停车场等公共设施归公司所有，其收益按项目持股比例进行分配，村民又可以从中永远得到一笔收益。

　　2003年起，郑稳棠决定按照以上措施对田厦新村实施统一改造，并将周边的银都酒店、南岗渔村酒家、翡翠湖酒楼等纳入统一改造范围。2005年，田厦新村的改造规划得到南山区政府的批准，2006年初获得市规划委员会正式批准。

　　村民做老板

　　拆赔过程和谐不用政府操心

　　根据方案，改造后的田厦新村规划为集商业、办公、酒店、居住于一体的多功能现代化生活小区，总建筑面积为15.75万平方米。其中，住宅6.7万平方米、商务公寓2.9万平方米、商业2.3万平方米、办公及酒店3.8万平方米。整个改造项目计划投资5亿到6亿元人民币。田厦实业股份有限公司为此专门成立了田厦房地产开发有限公司，为田厦城中村改造单独的项目运作部门，负责田厦新村的改造、开发和建设。

　　南头街道办党工委书记、办事处主任陈军说，田厦新村改造的模式是村民在政府指导与支持下，自筹资金，自行完成改造。这种模式需要政府支持力度比较大，村集体及村民的筹资能力必须要强。以前政府选择开发商进行城中村改造，开发商在拆迁时遇到的阻力很大，有时会使用一些暴力拆迁，激化社会矛盾。但村股份公司进行城中村改造时，由于村干部在群众中的威望以及在村里的宗亲关系，拆迁比以往和谐很多，根本不用政府操心。

　　郑稳棠和其它股份公司干部挨家挨户上门给村民做工作，他们要让村民们知道，以宅基地入股较“拆赔”方式更划算，能够改善居住环境，促进土地资源的升值。如果其它开发商介入，很可能会造成一甲旧村那样的局面，有些开发商可能在运作一段时间后因资金等原因留下烂摊子，日后的物业管理也会与村民纠缠不清等。郑稳棠让党员和干部发挥模范作用，田厦村老书记郑才兴还记得，2006年10月初的某一天，当两台钩机用“大手臂”将他那栋5层高的房子挖掉时，几百田厦新村的村民都在外围观。老书记第一个拆掉了自家的房子，其他村民也纷纷响应。没过多久，余下的80多栋房屋全部被顺利拆除。

　　陈叔掰着指头细数改造的好处，按照他当时与公司签订的合同规定，新房建成后，他家至少可以获得700平方米的补偿。在新房入住前，他和其他被拆迁的村民一道，租住在一甲村的农民房里，公司补偿他们租金，算起来每月租金要十几万元。

　　遭遇楼市新政

　　村民每天骂人郑稳棠睡不稳

　　“凭什么村里能够搞房地产开发？一群农民有什么经营能力？”郑稳棠称他之前的想法很简单，就是村民把资金集中起来建房。但村里没有开发房地产的经验，只能摸着石头过河。真正动工后才发现，房地产开发比想象中复杂很多。郑稳棠首先面临的是资金问题，项目第一笔启动资金只有8000万元，还必须找银行融资几个亿。

　　但在项目正式启动的2006年，国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，吹响了新一轮楼市新政号角。这导致银行信贷紧缩，深圳房价大跌，而田厦改造项目的户型也不符合通知的要求。

　　那段时间，郑稳棠每天睡不着觉，村民每天在骂人，担心房子建不起来。而村里担负的村民租房补贴加上银行利息，改造工程每延误一个月，村里就要多损失几百万元。郑稳棠先让施工方垫资施工，同时以村里土地为担保，取得了银行的信任，获得了支撑项目的资金。

　　田厦房地产开发公司总经理陈京说，公司是村民的房地产公司，改造的理念是以人为本，主要目的是为改善居住环境，只要不亏钱就行。为确保房子建设质量，公司设置了严格的认证标准，要求建筑材料既要认牌子又要认质量，请著名监理公司工程师全程参与监管。村民们也天天去工地巡查，如果发现问题就立即让工程队拆除重建。

　　郑稳棠对此解释，跟其他房地产开发公司相比，村里的房地产公司压力要大很多。他们必须重视老百姓的口碑，如果他们提供的房子稍有问题，村民可以拒绝接受，还要追究领导的责任。

　　引进专业精英

　　进军地产商业、物业管理

　　南头街道办党工委书记、办事处主任陈军称，田厦村不拘一格用人才的理念深入人心。不少村股份公司缺乏现代企业的管理理念，仍然停留在厂房出租和物业出租的盈利模式，有些股份公司领导在村里搞一言堂，严重制约了城中村的持续发展。但田厦股份不仅有创新意识，还从社会上聘请专业人才和职业经理人。田厦房地产开发公司总经理陈京毕业于南开大学，拥有研究生学历和多年房地产运作的经验。2004年，郑稳棠将她作为职业经理人引进，让这个“外人”全权负责田厦新村的改造。而早在上世纪90年代末期，郑稳棠还聘请了多名专家顾问，比如南山区原地税局长陈汉民，南山区原工贸局长林盛军等，让他们从各方面指导田厦村发展。田厦也借助他们的社会资源，积极地招商引资。

　　南山区原地税局长陈汉民介绍，田厦实业股份公司聘请了3名专业法律顾问，打造了一个精英的法律团队，为公司的各项决策提供法律方面的咨询。郑稳棠希望公司向一个现代化的企业发展。如今田厦实业股份公司的领导班子还出现了女性，成为南山区第一个有女副董事长的城中村。

　　去年11月29日，田厦新村改造项目封顶，昔日默默无闻的田厦新村农民，如今户户都成为了千万富翁。如今，田厦村不仅涉足房地产开发，还进军物业管理(小区、写字楼、工业园、酒店等管理)。田厦新村改造完成后，物业也将交给田厦村自己的物业公司管理，村民也能够从物业公司分红。

　　郑稳棠说，这样也能够给村民提供大量的就业机会，公司对村民择优录取，根据能力安排工作岗位。不少村民被安排去做清洁工或者维修工，而一些学历高、素质好的村民被外派去各大物业公司和酒店学习锻炼。村里高度重视教育，与南山实验小学、中学签订战略协议，保证村民子女能够得到一流的教育，同时鼓励村民子女进入大学深造，给予物质奖励。郑稳棠认为，土地是一阵子的资源，而人才是最重要的长远资源。为建立现代化的企业制度，他还积极探索公司股权的内部流通转让，让股权发挥最大的效益。

　　“田厦新村模式，在全市是个典范。”南山区区委常委、常务副区长王克力告诉记者，田厦新村能够顺利推倒重建，主要是全村没有一栋违法建筑，村民的思想觉悟高，田厦股份公司有超前发展意识。在推倒重建过程中，没有遇到任何阻力。对于股份公司的决定，村民、股民全力支持。深圳在城中村改造的模式上一直都在进行一些新的尝试，从由村民集资自筹一部分资金到田厦新村以宅基地入股，这些尝试目前看来都是比较成功的，它将有力推动深圳城中村改造的步伐。

　　转型房产大鳄

　　试水纯商业地产、创意产业

　　随着集体经济发展，郑稳棠为田厦制定了长远规划。他在宝安石岩购买了一大块土地，兴建了田厦工业园，将工业全部迁到那里。重点打造商业和服务业，将马家龙工业区变身为马家龙创意产业园，经过一年的筹备，去年12月7日，产业园首期工程“五行园”开园，入驻企业以工业设计公司为主，并进驻与工业设计产业相配套的产业链公司，如品牌策划、信息咨询、方案公司等，并将搭建包含创意产品(项目)孵化基地、人才培训基地、资讯发布中心、创新产品交易中心和知识产权交易中心的公共服务平台。

　　田厦房地产开发有限公司还动工兴建了田厦国际中心，工程地处南山区桃园路与南山路交叉口西北侧，占地面积15334.60平方米，总建筑面积188105.31平方米，主楼40层，将成为深圳南山区最高建筑物，属标志性工程。

　　记者在田厦股份公司近日的民意调查结果中看到，一甲旧村90%的村民要求政府收回原来开发商的旧改合同，交由田厦实业股份公司集体改造。而在田厦新村一墙之隔的桃花园小区，绝大部分业主也迫切希望田厦实业介入改造。

　　“我们下一步就是顺应业主的强烈呼吁，对桃花园小区进行改造，这也是我们第一个纯商业地产开发的尝试。”郑稳棠介绍，田厦房地产公司已获得商业开发资质，等积累足够经验以后，他们将走出去开发地产和物业，利用别人的土地资源，将田厦实业有限公司做大做强。

　　专家视线

　　田厦旧改是多赢

　　党国英 中国社科院农村发展研究所宏观经济研究室主任

　　李津逵 中国综合开发研究院城市经营研究中心主任研究员

　　党国英认为，政府应该按照“放开产权、管住规划”的原则进行城中村拆迁改造，政府以民主程序(例如地方法规的形式)制定规划，并且由村民成立公司并参股，根据规划进行开发，开发所得利益归村民所有。田厦新村的改造正是对这一方式的有益尝试，值得鼓励和支持。

　　李津逵认为，田厦村民通过宅基地入股，让资产大为增值。宅基地在村民手中，只能盖租金低廉的出租屋。土地入股后，盖的都是高档商业物业和住宅，收益不可同日而语。这种方式与集资建房形式有所相似，股份公司完全扮演了开发商角色。这种利益一体化的自我改造在全国具有借鉴意义，因为以往的旧城改造中，由于开发商与原住民都有各自不同的利益，双方就拆赔比及补偿方式方面需要经过较长时间的博弈。田厦新村的这种方式有利于保障未来村民的生活来源，同时有利于开发商本身的经营，同时减少赔偿压力，也是一种多赢的方式。

·2009年中国房地产市场形势分析和2010年趋势展望 10/01/19

·1月1日至18日广州、深圳楼市成交排行榜 10/01/19

·香港之天堂迷离 10/01/19

·戴德梁行：2009年深圳楼市总结 10/01/19

·世联地产：深圳市场周报(01.11-01.17) 10/01/19

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-87326901或来函guandian#126.com（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。