2010年地产市场的展望

来源: [观点网] 时间: 2010-01-10 22:55

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　　（一）、2009年宏观经济走势与我们的判断

　　对于宏观经济，也许唯一看准了的是，今年新增贷款10万亿的门槛，在二季度新增贷款出来以后，我们下了这个数字的结论，也许不会非常精确，但也会大致不差，至少不会再出现方向性错误，这或许是这一年对于经济认识和看法的我们的唯一的安慰。还有值得安慰的就是，尽管在年初就有人鼓吹通货膨胀的到来，虽然在岁末已经有通胀的阴影闪现，但通胀毕竟没有到来。这或许是这一年中，经济理性唯一生存下来的法则，道理其实很简单，无论中央政府引发多少货币，这些新增货币大多不会到达普通消费者手里面，即便是到达，整个传导过程也至少在一个年度周期之上。而随着全球贸易的萎缩呈现出来的生产过剩并没有得到改善和缓减，反而在一定程度上有所放大。中国经济对进出口调整过程中，不惜以产能过剩的钢铁能源为基础大肆进口来提升进出口数据。中国经济外向型经济的焦点并不在于我们买有多少美国国债，问题在于如果不出口，我们经济怎样增长的难题。继续推进出口，势必是做苦工换白条；不推进出口，如何遏制国内产能过剩下的就业难题？中国经济问题彻底政治化，而从另一个角度来看，中国政治的崛起，需要强有力的经济信号来为政治服务，伴随着中国政治在国际舞台的强势崛起，中国经济信号的强势崛起呈现出与之相呼应的态势，这或许是解释我们经济最为准确和确切的角度。

　　到目前为止，我们仍然不改我们对整个中国经济形势的基本判断，即资产行业呈现出F+M形态；实体经济呈现出L+W形态。2009年的中国资本市场，呈现出典型的F形态。在证券领域，股市从1664上涨到目前的3300点，呈现出高位窄频波动特征，中间虽有波动，但波动幅度并不大；其次是房地产行业，房地产行业特征还呈现出F那根上行的直线过程中，2009年中国房地产行业量价同步幅度上涨。但上涨的房地产可能马上就会面临顶点转折，一方面是与宏观经济紧密相连的新增贷款在2010年不可能再超越2009年，必然缩量，这必然也会危及到房地产行业，因此无论是供应环节，还是需求环节，适度的压缩或者抑制是不可避免的；其次是即便需求十分强劲，但透支的需求也有个缓冲期，2010年适度的缓冲将不可避免；第三是供需结构性转换过程中，供不应求的局面将会在2010年二三季度得到转换；其四是中央政府的政策抑制已经出现苗头，二手市场与温家宝同志关于抑制部分城市价格过高的讲话将是一个导火线。当然最为核心的问题还在于因为资产行业高收益导致实体行业无资本涌入从而导致就业出现困难，再加上出口市场虽然比例收窄，但绝对数字并没有呈现出大幅度增长，加上频密的贸易战，可以预见的是未来中国出口市场并不是我们简单预言的那么乐观，由此导致的产能过剩而产生的就业压力，将不会在短期消失，如果一旦就业压力抬头，势必再次打压资本行业，资本价格的波动与调整将不可避免。

　　（二）、我们对房地产行业判断为何出现巨大偏差

　　总体而言，我们在09年年初对房地产行业的判断出现巨大偏差。甚至出现方向性背离。但我们并不认为房地产行业不可预判，在回首2009年的时候，我们认为行业走势仍然具有较强的可预见性。

　　导致我们出现偏差的四大因素有：今年新增贷款教08年大幅度增长，增长幅度达到100%，大规模新增贷款不仅形成了消费信贷极其宽松，8成按揭可以轻松获得，还导致了开发贷款轻松获得，新增贷款给供需双方都提供了充裕的资金。在一个资本密集型行业，提供资金意味着就是提供市场和提供交易，因此今年房地产市场放量上行可以简单的解读为一个贷款推动型上涨；实际的市场运行过程中，这还表现出一个更严重的行为就是房地产行业资金过剩，过剩的资金带来了大量地王的产生与投资消费的井喷。第二大因素是政府在节后启动楼市的力度，以重庆市为例，今年1—9月，重庆拆迁平均成本是建面5975元每平米，超过今年一季度成交均价的60%，这对整个楼市的影响无疑具有决定性的影响。其三是我们对行业的解读还缺乏经验，在今年年初供销基本平衡的情况下，中央政府通过货币政策短期刺激了消费，让消费与供应的时间差在短期内迅速拉大，导致楼市进入三季度以后，出现巨大的供需结构差，加上2008年二季度以后全国土地市场萧条，客观上又制约了供应的短期急遽放大的可能性，因此导致2009年下半年供不应求成为一种常态，而这是导致市场上行的最为重要而直接的因素。而第四大因素是一个间接因素，宽松的货币政策以及中国政治崛起需要的资本市场异常宽松，也给供需两方都提供了充裕的资本注入。这也是导致今年房地产市场异常火热的重要因素。

　　将这四大要素排除以后，我们在回过来检验今年地产市场走势，我们发现这个出现了惊人的吻合。在第一季度全国市场在一片小阳春的惊呼声中，其实只是开始了一个漫长的跋涉的开始，表现为今年第一季度的供应市场并没起来，销售上只是成交量上行而价格并没有大幅度上行的局面，拆迁效应仅仅是推动了成交量的上行，并没有波及到价格的走势；进入二季度以后，楼市供应量依然没有较大起色，而成交量和成交价格开始同步上行，在本阶段，拆迁效应与货币政策的效应同步释放，这是促使二季度成交价格和成交量同步上行的重要因素，此时房地产供应领域资本过剩的苗头开始涌现，土地市场回暖，地王开始出现，地王对销售价格推动作用开始出现；而进入三季度以后，供需结构差迅速拉大，供不应求导致的购买恐慌与前面三者相互纠缠，导致了三四季度销售的井喷，成交价格开始直线上行，销售量受制于供应量的制约，呈现出平稳趋下的局面。但随着成交市场的火热，供应量开始逐渐上来，但受制于土地市场08年二季度到09年一季度极端低迷的情况，以及生产节奏问题，09年新增土地并不能在短期内迅速转换为产品，因此09年三四季度虽然供应量比一二季度略有增长，但并不能满足高涨的需求市场，因此导致下半年虽然供应量有所放大，但供不应求的局面依然没有改变，因此呈现出量价高位运行的局面。

　　（三）2010年房地产市场的判断

　　岁末将近，中央政府频繁而密集的调控政策对原本就预期不明朗的市场更增加了一些变数。中央政府再次用组合拳方式对市场调控。在土地市场方面，一个支付制度同时对供应市场和需求市场进行了调控，因调控的是预期行为，因此对今年市场上大肆拿地的企业并不会形成直接的冲击，而真正的冲击在于如果一旦土地需求大幅度下挫以后，地方政府财政出现缺口以后，会再次以支持房地产市场的方式走向前台；其次是财政度对出租与转租房屋的税收征收，则是掐断了长期投资的热情，而针对非普通住房5年征收全额营业税，则是抑制了大部分投机和投资需求，并打压了高端市场的金融杠杆。而如果这些政策在短期内还不能见效，那么不排除中央政府随后出台更加严厉的调控政策。

　　但我们认为，真正影响2010年房地产市场走势的因素有如下几个方面：一是中国新增贷款幅度，如果新增贷款超过6万亿，那么明年供应市场的资金紧张问题并不会很严重，原因主要有两方面，一是房地产行业仍然是贷款的主要需求者，银行只有把钱贷给银行；其次是超过6万亿，股市仍然会保持充裕的现金，股市的财富功能还能得到较大的体现；第二方面是09年透支了多少需求量以及较高的房价抑制了多少需求量；供应方面则是受供应惯性的影响，明年供应增加量会增加多少？供需之间的结构差到底有好大，这两者的结构差是市场运行的关键因素；其三是实体经济复苏程度以及就业的前景，这是对房地产行业的基本支撑面。这将直接导致三级市场的走势，如果就业前景不乐观，获利出逃的购房者将抛售大量房产，从而造成三级市场积压，并危及价格从而拖累二级市场的价格与销量。

　　最后对2010年地产市场出现的极端情况的估计有：地产商因为资金回笼原因而被迫降价销售，刺激原本就极其脆弱的房地产价格市场，导致房价形成负反馈机制，极端的可能导致2008年市场的重现。其次是就业不乐观导致的断供行为增加，银行收紧按揭，导致整个市场运行下挫，且社会影响很难确定；其三是证券市场出现垮塌所形成的金融紧缩导致的市场垮塌，而这个核心影响因素更加取决于国际市场经济和金融的安全性。