年度论坛对话（一）“模式革命:做大与做小的选择”

来源: [观点网] 时间: 2010-01-07 17:09

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　　主持人：接下来我们将进行两场对话，对话将从"行业与企业选择"主题下"模式"与"市场"两个方面为我们探讨2010房地产行业未来发展的方向。

　　我们首先进入下午论坛的第一场年度论坛对话“模式革命:做大还是做小的房地产企业”。

　　首先有请本场对话的主持嘉宾：

　　重庆市金科实业(集团)有限公司副总裁李战洪先生

　　永安信金融服务机构董事长乔志杰先生

　　以及我们对话的对话嘉宾：

　　福晟集团董事长兼总裁潘伟明先生

　　广州新城市投资控股集团董事长曹志伟先生

　　金地集团董事会秘书徐家俊先生

　　著名城市规划及建筑评论家、深圳市建银财富投资控股副总经理贺承军先生

　　卓越集团副总经理、融资总监邬风柏先生

　　世邦魏理仕华南区董事陈湛才先生

　　广州市华誉景观工程设计有限公司董事总经理张明燕女士

　　广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同先生

　　接下来我就把主持全交给李战洪先生和乔志杰先生了，有请二位。

　　乔志杰：2007年在住交会的时候讨论金科的上市我认为两年时间内就会实现的，因此我跟战洪是朋友了。

　　非常高兴有机会跟在座的嘉宾第二次在会场上跟大家见面，我是第二次站在这里，在座的有投资商、服务商和著名的评论专家跟大家共同讨论，讨论的主题我都没有读懂，行业和企业的选择，做大还是做小的房地产企业，我先进行回答，傻瓜才做小。是人都要做大，新的形势下如何做大，我们应该将话题改成：大则强，强就有机会大。今天有一个核心主题，刚才我也听了钟教授和杜博士的发言，说心理话，我专心的听还是没有听得深入，我认为是否可以讲的简单一点的内容，财务底线是什么，所有该花的钱花完，所有该收回来的钱，最后帐上剩的就是财务底线，讲杠杆就复杂了。还有一个观点，我跟杜博士是不同的，她说要控制财务成本和比例，特别要强调房地产开发企业的负债比例，我在这里说一句话，希望企业家跟我共同讨论，我认为做房地产企业借得越多，赚得越多，负债越多，赚得越多，我希望大家改变一个观念，做房地产追求的是资本回报率，并不是产品收益率。如果这样的话没有多少利润，成本都是公开的，政府将土地的钱赚的差不多了，建安成本是国家标准，管理成本是放在这里的，真正的水平和能力在于资本的运营，讲了这些观点，只是抛砖引玉，希望今天的演讲精彩一些，我下飞机吃了午饭就过来了，我抛一个刺激一点的话题，先说第一个主题，不确定经济走势下的房地产，我认为中国的经济走势非常的确定，不知道在座的是否同意，请大家回答一下。

　　中国的经济走势是确定还是不确定，请李战洪回答。

　　我本人认为中国经济的走势要看国际形势，国际的形势是确定的，未来的中国经济是世界经济的核心点，争论了很多年的中国经济的模式和世界经济模式的比较也开始清晰了，欧美经济几十年的昌盛后制度劣势显现出现，中国的改革不断的完善，经济模式不断的成熟，经济必然成长，这是核心的内容，中国就是核心，无论国外是否承认，英国帝国主义说我们绑架了气侯大会，凭什么不绑架，美帝国主义绑架联合国都几十年，实际上就是我们权利说话了，未来围着中国走，2010年后是我们高速发展的周期、政策和各个方面是稳定和清晰的。有人说不理解经济工作会议，我是非常理解的，清晰的告诉我们中国的经济未来的发展是坚定不移的，用胡锦涛的话来说就是不折腾，不懈怠，大家认为如何看待2010年中国的经济走势。

　　李战洪：我的回答是，中国的经济走势是确定的，中国房地产的大趋势向好是确定的，中国房地产业是一个孩子四个父亲，俗话来说就是杂种，四个爸爸包括：政府、金融业、开发商、消费者，大家希望通过投资房地产获得更大的物业回报，实际上赚得最多的是消费者，可以获得几倍甚至是十几倍，几个老爸希望中国的房地产业长大，四个爸爸变成了老人，不停的要钱，因此我们回想起来，已经解决吃住的时候，也有一个杂交种就是水稻，袁隆平因此成为杰出的科学家，房地产因为解决了住的问题，房地产为国家做出了贡献。

　　徐家俊：确定还是不确定，我的观点是鲜明的，长期是确定的，短期不确定。我认为经济短期内确实存在不确定性，原因还是比较复杂的，外围存在不确定性，短期内外部的经济还是存在不确定性，例如今年的经济形势有人说下半年会第二次触底，是否会有这样的情况，也存在不确定性。

　　对于国内的经济来说，2010年经济扩张的态势从上半年来看不会发生太大的改变。利率的水平也不会发生改变，人民币的升值是否会到来，这些都是不确定性。房地产业的2010年存在较大的不确定性，2009年4、5月份是量价齐升的状态，2010年确实存在太多的不确定性，因为房价已经相对很高了，政府有意识调控房地产的市场，目前的手段还是集中于信贷、房地产专有的税费，不太可能改变经济扩张的态势，不会改变低利率的水平，也不太可能将流动性收紧，不同因素作用的情况下，房地产市场究竟会如何走，2010年还是有不确定性的，这是前低后高还是前高后低，是否可以一次性的调控到位，都是值得观察的，因为中长期走势是比较好的，地产商的心态，经过了2006、2007年的高峰，2008年的调整和2009年的突飞猛进，现在的心态会好一些。

　　乔志杰：经济形势长期看没有问题，我们相信的，也不会反对的，中华人民共和国永远的前进，短期是不确定的，地产未来也是会好的，今年会怎么样有一点说不明白。国家对房地产的调控是希望遏制房价的过快增长，没有限制房价的增长，过快是不正常的，一个人成长是必须的，但是过快的涨后面就不会涨了，主要出台的政策没有明确的提出对金融和信贷的紧缩，二套房的税率改变了，主要是通过加大其他房屋的供应量降低房价过快的上涨。

　　张明燕：长期我是看好的，短期我认为明年年底会有波动。

　　乔志杰：中国经济会波动还是房价波动？

　　张明燕：房价波动，我是做地产设计的，我们跟万科、中海等大集团都有业务合作，我们在四季度的设计任务超越了前三季度的量，我感觉供应量是非常大的。现在做设计，明年年底差不多销售。2010年底的供应量是非常大的，现在的设计任务也不断的增加。

　　乔志杰：您认为价格会下降还是会缓慢的上涨？

　　张明燕：我认为会有降低。

　　陈湛才：谢谢各位，首先感谢主办方观点媒体的邀请，使我今天有机会跟大家互相探讨。今天的主题是不确定经济走势下的房地产，今天早上听了各位专家的发言，有一位的观点给了我很大的启发。

　　他的观点认为没有房地产就没有新中国。

　　乔志杰：没有新中国就没有房地产。

　　陈湛才：现在中国房地产发展商在过去几年的贡献是很大的，成就是无可疑问的，房地产发展商在中国发展的过程中，对社会的贡献是可以看到的，因为城市的发展，社区的改善，居民生活环境的提升，我们每一个人都可以看得到，这是中国人的骄傲。房地产发展是每一个国家经济重要的指标。主办方的话题是特别的，而且跟其他的主题是不一样的。

　　给我的题目是环保和可持续发展物业，现在谈到环保和可持续发展，我们要讨论的是可持续发展的定义。2010年中国房地产企业应该是先做大还是先做强，或者是先做强还是先做大。

　　可持续发展的定义，1987年世界环境委员会的报告中，目前世界公认的可持续发展的定义是，在满足现在的需求，不损害子孙后代的需求和发展模式。

　　乔志杰：企业社会责任的三底线，你们是为房地产企业做服务的，刚才张小姐说接了很多的设计任务，因此房地产的价格会下降，您认为2010年房地产的走势是什么？

　　陈湛才：我的回答是绿色建筑。

　　乔志杰：这是发展的方向，我是赞同的。2010年中国房地产发展非常大的趋势是绿色建筑的不断发展。

　　陈湛才：是的。

　　乔志杰：您认为价格是上涨还是会下降的。

　　陈湛才：房价要根据市场的需求，中国是非常之大的，每个城市都是不同的，长远来说价格是向上涨的。

　　乔志杰：香港同胞的意见长远来看是继续上涨的，短期来说不同城市的价格会改变，我认为大城市会有问题，我不赞成会上涨，但是我认为不会上涨的太快，中小城市的情况是不同的。

　　陈湛才：世邦魏理仕是全世界第一大的房地产顾问公司，在国内我们跟万科是有联盟的，前几天我在国内的证券日报上看到一篇文章，有关万科未来的发展计划，我简单的说，万科在今后将会在全球建设绿色住宅，中国的房地产业如果要想成功，就要朝着绿色环保方向发展。

　　李战洪：陈总的发言和准备的情况体现了世邦魏理仕的风格是严谨的。当今的形势下，我们抛开泡沫的问题，无论是红色浪潮还是白色恐怖，我说的红色浪潮是市场很好的时候，白色恐怖是政策环境对房地产发展不支持的时候，这种情况下，企业如何去做和应对。如何让自己可持续的发展，刚才陈总指明了方向，绿色地产是我们选择的方向。

　　乔志杰：首先认准形势，才能决定模式，如果大家一致同意是不确定的形势，我们就研究不确定形势下地产如何发展。如果我认为是确定的就不用讨论的。

　　曹志伟：我认为大家在台上讲的都是废话，如果有确定的话还要专家和学者干什么，你们读MBA和EMBA干什么，就是因为世界是不确定的，人也是不确定的，因此讨论确定和不确定是多余的，如果是确定的话我们就没有必要坐在上面，因此大家要一针见血，所有的事情都是不确定性的。

　　乔志杰：曹总认为2010年怎么走。

　　曹志伟：我两条腿走路，我1989年进入房地产业行业，从官员到国有企业和民营企业，没有谁可以告诉我们谁是救世主，中国怎么确定，不可能确定，都靠自己，其他的意见听听就罢了，可以多一点讨论，也不要搞太多虚的，实际上做房地产跟农民是一样的，农民折腾的就是庄稼，我们折腾的就是房屋。金融风暴怎么样，过后土地上升了，一种是农民继续种农田，金融风暴之后我们继续在风暴后盖房屋，房价高不高，买得起的也会说高，谁说不高，我购买别墅的时候，也说高，明明价格是接受的，也说高。

　　乔志杰：您想说的核心问题是什么。

　　曹志伟：就是不确定，下一句话讲什么我也是不知道的，在不确定的前提下找到估计。

　　乔志杰：既然形势都不确定，您认为应该如何做？该多购买地还是少买地。

　　曹志伟：我告诉大家的是教训，量力而行，跌下来就不开发了，你说囤地，最大的囤地就是政府，政府囤地叫做储备，开发商储备的地叫囤地。我们今天不当官员可以讲这样的话，中国的文字有很多演绎的方式，明年的走势是怎样的，2010年的走势是怎样的，升的就捂住，等钱用就卖，实际上中国的房价跟国外相比，之前很多人没有讲到点，实际上中国的国情跟国外是不同的，大家不要忘记这是共产主义国家，土地是国有的，国有就是垄断，所有土地合法的出口只有一个，如果真正的降低房价，很简单，有一个有效但是不可能执行的方案，就是土地私有化，让土地拥有者自行开发，自由合作，没有必要经过繁琐的审批，容量允许的情况下放低容积率，但是会剥夺地方政府的钱袋子，等于剥削了政绩出官的情况，因此我们的体制是不允许降的。

　　乔志杰：实际上就是国家不允许降的。

　　李战洪：曹董事长的话我听的是比较懂，因为我们是开发商。

　　乔志杰：我在香港和美国读过书的，我认为曹不像中国人，因为你没有中国人的含蓄。

　　曹志伟：我没有你认识的中国人的虚伪。

　　李战洪：我听了以后，我认为开发商不做算命先生，我们做好自己，量力而行。

　　韩世同：我认为是不确定性的，过去一年中，V写出来了，后面是W还是V，现在比较多的人倾向于横盘，大家对于未来的房价是继续走高显然都不看好。如果大降也不太可能，比较多的是倾向于稳定，我认为房价在没有高涨的之前是稳定的，高涨后要稳定是非常之困难的。现在中央采取的政策，还是属于比较温柔的。

　　乔志杰：不希望房价垮下来的。

　　韩世同：现在房价上涨的如此高，对于经济和各个方面都构成了稳定。2007年如果没有政府打压，难道房价不会掉下来吗，当时股市政府也没有打压，从6000点下降到1600点，出口也没有打压，还拼命的支持，房地产是收缩了信贷，出了二次房贷的政策，大家认为都是政府搞的，如果政府不搞的话2007年经济不会下降，我认为已经到了经济的周期，去年政府出台了很多的政策避免灾难。房价上涨并不是开发商很厉害，厉害的是新增的8万亿元和10万亿元的新增贷款，使大家都购买房屋，现在又回到了2007年房价高涨又怕跌下来，又担心继续上升，想稳定又稳不住，这本身就是不确定的因素。

　　乔志杰：韩总的观点是清晰的，经济是不确定的，地产也是不太明确的走势。

　　韩世同：经济走势跟房地产走势的关联度是很高的。

　　乔志杰：房地产继续走高的几率不是很大的，我认为中国的房地产接下来应该是稳定、持续、健康增长的过程，这是必然的。刚才曹总和李总都慷慨激昂的说是地产商，接下来请潘总发言，他也是地产商。

　　潘伟明：我认为经济形势是不确定的，因为没有人知道今年是怎样的，明年是怎样的，总的来说中国的经济是发展的。我是做房地产的，我认为大家购买房屋还是要抓紧时间买，我在2007年也是这样讲的，如果不动的话，也就是半年左右，不可能永远的不动。例如房价是1万元，三个月卖不动就9000元，如果还不购买就是8000元/平方米，大家一出手就会上涨到9000元/平方米或者是更高，如果老百姓不购买房屋就不富裕，共产党就是让大家都富裕的，有房屋、车子和存款，一套不够就二套、三套，关键看经济实力，先购买60平方米的，过几年就购买90平方米，再过几年100多平方米，有钱就可以购买别墅。

　　乔志杰：您的观点决定了房屋要持续的上涨，如果大家都不购买潘总就下降到8000元/平方米。

　　潘伟明：如果都购买的话，就上涨到1万元，如果1万元都卖完的话，就会上涨到1.2万元。

　　乔志杰：实际上中国对房地产附加的价值太多了，实际上房价就是市场和供应之间的结合点，1万元可以卖掉没有人傻到可以卖9000元，这就是房价和开发商，我们赋予的内容太多了，准确的讲我们就是希望大家有掌声可以高兴，希望大家面对更多的潘总，还有曹总这样的不虚伪的中国人，实际上中国人都不虚伪，而是含蓄一点。

　　还有一位优秀的企业家是卓越集团的副总经理、投资总监邬风柏，他作为地产商的代表，观点是怎样的？

　　邬风柏：我是卓越集团的，主要负责财务和融资工作。我们的融资工作会考虑确定和不确定性进行融资。

　　乔志杰：形势好就多融资。

　　邬风柏：我们回顾2007年9月份，从万科提出拐点论开始，房价在短短的几个月下降的非常厉害。当时大家都谈现金为王的事情，如果在2007年9月份之前购买土地大家认为是傻瓜。

　　在没有完成周期的情况下，出现了雷曼兄弟倒闭的事件，该周期没有走完，金融海啸救了房地产业，没有哪个企业缺钱和倒闭，经济又恢复了，总的判断有三个因素。

　　一、人口红利，二、城市化，三、旧房拆迁加上钟教授讲的货币超规模的流动性。我们认为未来的趋势还是有很大的空间。我们还是做土地储备的工作，而且要进入一线城市和发达经济省份，加大土地储备。

　　乔志杰：卓越未来是看好经济的，继续加大土地的储备，而且向一线城市进军，这是胆略和魄力，各位嘉宾都精彩的谈了自己的观点，未来中国经济应该把握一个基本的脉搏，中国还有非常重大的变化，农村的改革，十七届三中全会决定了农村资产私有化，必然出现人口快速的向城市过渡，GDP在2009年之后2010年会恢复二位数的增长，未来的经济和地产是继续持续稳定发展的过程，但是2010年后的地产应该会有非常大的变化，刚才陈总说了绿色环保的地产是发展的趋势，既然谈到趋势。刚才提到的是趋势和发展的情况，未来的地产会有怎样的变化，我们提到了模式的选择，包括资本化和房地产融资途径以及房地产企业上市窗口，豪宅和廉租房都有很多的话题。综合一个话题，2010年后中国的地产会发生怎样的变化，这些变化之下地产商应该选择什么样的模式发展，大家用最简单的话谈自己的观点。卓越要向一线进军，您认为2010年后发展模式上有怎样的变化。

　　邬风柏：我们将房地产看作是金融房地产，未来还是走上市的路线。过去谈上市的时候是缺品牌还是缺资金，今天关键的是生存，在10月份—12月份有8家地产公司上市，我相信他们在2010年会从百名的排名迅速的以十名的名次提升，如果不上市的话就会落后于百名以后，最终销声匿迹，因此上市是重要的模式。

　　乔志杰：我理解邬总的意见，2010年后房企积极的上市是发展的势头，IPO是你们追求的梦想，快速的加大上市的途径，接下来请绝不虚伪的中国人——曹总，您认为2010年中国地产有怎样的变化。

　　曹志伟：我无法预测，只能说自己如何活。很多人问我是否会上市，但是没有任何人问我上市的目的是什么。我试问一句话，中国上市的房地产公司中，有多少家给股民分红是超过贷款利息的，投资者的收益是否可以超过这些，实际上上市的目的就是融资，我很多年前讲过，融资就是将你的钱融到我的口袋里面，实际上大家的生存方式是不同的，有的心惊胆战的赌一把，做大。也有寂寞的生存者，我同意你讲的观点，题目是错的，没有做大和做小的，没有人愿意做小，但是大的话是否强，大的也容易死去，也容易生存下去，这些都是不确定的。

　　遇到合适的土地该买的还是要购买，分析是理智的，买地和买房屋是一样的，跟结婚是一样的，谈恋爱是理智的，结婚是冲动的，很多的时候谈恋爱是冲动的，结婚的时候就理智了，要先算家产，实际上不需要太多的理智，尤其是购买的时候，如果看到长期的趋势是增值的，人民币虽然升值，但是在国内对于物质来讲，对于不动产而言是贬值的，在有能力的时候就购买，同样买地也是这样的，有能力的时候，就要购买。有能力的时候做自己喜欢做的事情是幸福的，从买房屋开始，从你开始积聚家庭的财富，没有能力的话就做其他的投资。

　　乔志杰：您还是一位爱说话的中国人，实际上都想将很多的观点告诉大家，让大家接受你的观点。房地产企业上市是地产企业未来发展必然的道路，什么时候走是一回事，走是必然的，房地产企业核心的竞争力就是金融能力，就是运作资本和金融的能力，并不是修房屋的能力。

　　曹志伟：我赞成的，恰恰的将中国地产引向灭亡。绝对不能说必然，充其量说是趋势，而不是必然的，任何的金融学家分析的时候没有必然的，只能说大的方向。

　　乔志杰：都是地产商在这里听课，你们认为在地产的发展过程中，如果解决钱的问题，还缺什么问题，如果其他的能力都具备了，没有钱又能做什么。

　　曹志伟：中国不缺钱。

　　乔志杰：开发商都缺钱。

　　曹志伟：中国不缺钱，缺少的是人才。

　　乔志杰：我认为缺少的是工具，中国金融最大的悲哀是中国不缺钱，所有的中国企业都缺钱，因为大家没有工具。

　　李战洪：中国不缺钱大家是知道的，我们还是让嘉宾多说一些，廉租房和蜗居是流行的，但是两者之间是存在矛盾的。有人说，开发商做高端产品有出路，做低端是死路，这跟政策是违背的，实际上就是豪宅和廉租房的问题，在座的一位当过镇长，后来又下海做房地产开发，对此是有体会的，如何做商品房关注中产阶级，下面有请潘总发言。

　　潘伟明：《蜗居》这部电视剧是复杂的因素，焦点是对准开发商的，我们如何盖房屋，老百姓如何购买房屋，我认为现实中没有这么恐怖的，没有钱的人要租房，这是政府的责任，经济适用房也是政府的责任，如果卖1000元/亩，也可以卖100万元/亩，其他的让市场竞争，例如普通住宅和豪宅。豪宅和更高的豪宅国家是不鼓励的，别墅用地国家也是控制的，如果不控制，中国人会用几百万购买一亩地的，但是国家是鼓励初次置业和再次置业以及改善置业的。我原来是在政府下来的，知道政府的口味，保证大多数的老百姓不要意见太大，让中国的经济可以发展，又要控制太有钱的人。因此要解决大多数人的住房的问题，因此做60—90平方米的住房，100—130平方米就是改善型的住房。我们的口号是做中产阶级住房领跑者，我琢磨了很多年，因为不同的企业的观点是不同的，为什么要做中产阶级的房屋，因为人数众多，就象做汽车一样，如果做QQ汽车的厂家连一个品牌都没有，如果做广本和别克君威的话，科长和千万富翁都可以坐，如果是劳斯来斯的话，有钱人也不敢坐。

　　因此我们就做中产阶级的住房，中国的中产阶级有多少人，城市化后有6亿人口，去掉老人和小孩就没有了2/3，因此中产阶级有1亿人左右，加上农民的进入，因此市场是相当大的，我认为10—20年的方向跟大家是不同的，我就是做60—90平方米和100—130平方米的住房，我们就是面向广大中产阶级的住房需求。我们的观点也反复的推敲了很久，我的观点供大家探讨。

　　乔志杰：谢谢潘总的观点，我认为中华民族真正在世界上立于不败之地就是中产阶级，这个观点我是赞成的，该出就继续出，但是中产阶级将支撑中国房地产未来发展真正的购买群体，中产阶级不但是城市人口，农村解决改革后会出现很多的中产力量，接下来还有几位嘉宾可以跟大家介绍自己的观点和意见，任何形式不限，观点都可以发表。

　　徐家俊：祝大家2010年都可以发财。

　　张明燕：今天谈话的论点是做大还是做小，我认为应该是做大还是做强，我认为每个公司都是谋求最大的效益，做大不要伤害到本质和可持续发展，做大的话资金链断裂了，就如杜博士所讲的威胁，前面发展很快，但是后面就等于零。我们是地产服务商，有的开发商付款不好，就会说最近资金比较紧，所以款还不能付，还要继续做事，我们就会将公司的信用等级大大的降低，我没有事情做的时候，金融危机的时候做他们的事情，我没有事情做的时候，就会选用信誉比较好的公司，我会优先服务，而且配备的人员是不同的，我用简单的例子解释，做大影响了自己的信誉，好的公司就不愿意为你服务。

　　乔志杰：做大了不要欠钱。

　　张明燕：做大不要伤害到后续以及可持续发展。做强的话只是某一个指标特别的强，总体也会降低公司的竞争力，在两者之间就好象乘法的两个乘数，谋求最大的利益。

　　陈湛才：可持续发展才可以避免面对未来不确定的情况，可持续发展有三个底线，我相信每一位都知道什么是三底线，第一个底线是经济的繁荣，千万不要忘记保护环境，对社会的贡献，这就是企业三底线的关键问题。

　　乔志杰：可持续发展的同时不要忘记了环境，张女士说做大了以后不要忘记了付款。

　　韩世同：又要做大，又要做强，还要做稳，才是企业根本的发展方向。

　　乔志杰：为了实现我们既要做大又要做强还要做好而不拖欠钱，在2010年要走自己的路，把握好自己，建议大一定要注意随时随地的掌握经济发展的动态，如果要在2010年获得竞争的先机，尽可能的全面的提高自己未来在金融处理和整理上的能力，把握新的趋势，中国经济永远向好，中国2010年可能会有一点不确定，我代表我的搭档谢谢大家，还有所有的嘉宾，我们的目的是让大家快乐的讨论和快乐的听，得到更多的观点，谢谢大家。