观点答问与互动：“不确定经济走势下企业创新”

来源: [观点网] 时间: 2010-01-07 12:29

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　　主持人：现在请卢铿先生台上就坐，与巴曙松先生以及我们台上特约评论员一起就“不确定经济走势下企业创新”的话题展开精彩的观点答问与互动。台下的嘉宾也请积极的参与暨提问。

　　主持人：谢谢卢铿先生、巴曙松先生，谢谢台上的特约评论员的精彩问题，请大家下场在台上稍事休息。

　　贺承军：地产存在很多的不确定性，实际上经过了多年的发展，已经见怪不怪，2007年使大家惊慌失措，2009年的现象也觉得没有什么了，所有的大城市和一线城市，房价上涨的比较高，导致了逆城市化的现象。国家建设部围绕两个模式争论，一个是大都市，另外一个是小城镇的发展模式。

　　前面五年的争论中大家认为大都市圈占了上风，这是房地产业集中攻关有关，因为房地产业是在大都市圈中发展，但是房地产本身的模式导致大中城市的模式不可持续，因此出现了中小城市发展的模式，我认为集中化的发展是不经济的，从农民进城的体验也可以看得出来。

　　八十年代改革开放后，农民有了钱将房屋修缮好，打工后发现家里的房屋白修了，都浪费了。在大城市房价出现泡沫的情况下，农民工大量回流的情况下，在就近的小城市购买房屋，我的老家房地产业也出现了火爆，买房的人都是在外打工的人，因此八十年代盖的房屋已经被颠覆了。

　　目前的小城镇化的发展，是否会造成国家资源的浪费，土地政策暂时是不会变化的，房价或者是房地产市场也不会有太大和根本性的变化，这种情况下，巴曙松先生是研究金融的，这些方面有哪些抓手，谢谢。

　　巴曙松：很感谢贺先生的评论，也是理论界争论的问题，我合并起来谈论，现在房地产界的真实性的问题是什么，还是供求缺口的问题，教课书上有一句话，供求的问题，该问题如果不解决是无法解决其他的问题，无论是三至五线城市的发展，无论是购买、租赁还是廉租房，一个家庭需要一个房屋对应，现在家庭数量和房地产存量的套数大概是1：0.8左右，不同的城市是不一样的，大致的情况是这样的。实际上是无法回避供给缺口的，其他的问题是从属于此的。

　　很多人说地王推高了房价，价格不是由成本决定的，我们要建彩电、冰箱厂，如果通管大幅度的涨价，消费者是不买账的，如果想回避这一点解决中国城市化房地产的问题是不可能的。

　　你提到了在县城购买房屋，还是有土地的问题。土地的供应在2009年实际上完成了60%，扩大供给包括了土地供给和结构上的中低价房，也包括容积率管制的放松，这些方面如果没有解决，就很难解决问题。物业税是否可以解决房地产的问题，美国已经实行了多年的物业税，但是也无法避免房地产的泡沫，因此还是要回到解决供求缺口的主线上。

　　巴曙松：我们欢迎陈淮教授返回会场。

　　陈淮先生刚才讲了中国经济很多不确定性，2010年是有四个确定性，恰恰加大了房地产行业发展的不确定性。

　　周开国：今天谈的内容主要是围绕不确定性，谈的又是房地产，关键是房地产价格的不确定性，我经常思考房地产价格，到底受哪些因素的影响，我们作为学者要研究房地产价格是非常复杂的，从简单的现实进行思考，为什么房价一上升就上升的如此之快，2008年房地产企业非常的悲观，但是后面的几个月突然的爆发了，因此说明有很多的因素影响房地产价格。

　　政府、房地产企业和房地产购买者决定了价格，应该是三方博弈的结果，如果要影响价格，在三个方面会有相应的行动，从而干扰房地产价格。例如企业和政府之间的关系是怎样的，父子关系，兄弟关系，朋友关系，至少关系是复杂的，政府有哪些行动、政策和措施，必然会影响到房地产，对于个人而言，房屋是具有双重属性的，一个是消费品，同时也是投资品，买房者不仅仅是当做住房的需求，很多人是买来投资的，从房屋的空置率就可以得到答案，不要看房屋销售面积增长有多大，同时也要看到空置率有多少。

　　对于房地产企业而言，对未来房价的不确定性，政府和消费者应该有怎样的行动，巴教授认为房地产的未来和不确定性应该如何平抑，政府应该如何做？

　　卢铿：我认为应该用绑架来说，昨天下飞机被记者绑架，来的路上有40多分钟，一直在应对政府，本来今天论坛讲完后，我要去机场的，主持人将我绑架了，房价被谁绑架了，被成本绑架了，成本中主要的是什么，主要是低价，土地价格的飙升是谁都无法想象到的，因为地方政府用最简单的方法取得了现金，这种方法让地方政府放弃是很难的，因为地方政府要发展是很难的，除非有其他的渠道，作为政府官员而言，看到的土地就是钱，就是现金，就是发展政绩的资源，而且来的最快，最没有风险。本来招拍挂是三种方式，我们忽悠了很久，要用招标的方式，但是没有人理，今后也不会有人理，因为招标是最合理的，是带着方案来做的，谁对土地理解的最透彻，最能创造出社会价值，谁就会中标，政府用最轻松的方法，不得罪任何人的方法，拿到最高利益的方法，就是价高者得，因此用了摘牌和拍卖的方式，现在全国没有任何的地方用招标的方式。最近绿城在浦东拿了一块地，起拍价和最终价格相差4倍，老板也不希望这么高的价格，成本最重要的因素就是地价，实际上开发商的成本中有很多是冤枉的，应该引起国家的高度重视，例如停车位的配置的问题，现在无论什么样的项目，配置车位的比例都是很高的。有的项目一家人两个车位是不够的，有的项目100户人中只有二、三十个车位，但是这些车位闲置后没有用，会造成怎样的情况，长期没有人购买，等到住小区的人有能力购买车位的时候，就已经搬走了，还有就是人防的损失，现在的人防要不开发商交现金给人防办，要不自己做，如何防原子弹的工程，现在的原子弹是无法打击的，美国为了打击伊朗研究钻地60米的原子弹，当时炸我国大使馆的导弹是从两个不同的方向打击相同的房间，我们是无法防护的，但是为了满足某些要求，必须要做的，这是国家的损失，因为我们将这些成本转嫁给了消费者。

　　现在很多城市中，开发商的所得税是年初就交的，自然的就将成本拉高了，因此成本转嫁了，开发商利用房价的上升起哄，作为企业来说，同样的产品四个开发商，你们将价格抬上去了，我不可能卖低价了，因此房价被成本和地价绑架了，被巴教授说的供求关系绑架了，要建设的原因很简单，就是多供应土地。

　　贺承军：请卢总谈一下制造业的创新，十年前王石提出新住宅运动，您体会是怎样的？

　　卢铿：十年前提出新住宅运动的是我，并不是王石。我们的做法跟万科探索的方向是不一样的，万科探索的是整体结构地，海尔做的是内在，海尔有很多的产品，希望开发商可以继承使用，除了大家知道的白色家电和黑色家电外，还有智能化，太阳能、地缘热、水源热等等系统都有的，室内可以继承的产业化都有的，海尔地产做的都是精装修，作为继承的手段将这些产品都做出来，希望今后形成继承的模式为大家所用。

　　主持人：因为时间有限，提问到此为止。大家可以将提问放到后面的环节。