2012：不确定未来下的“泡沫”争议

来源: [观点网] 时间: 2010-01-07 11:48

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　　编者按：2009年的中国房地产是否存在泡沫一直是业内争议的热点话题。在1月7日观点新媒体主办的“城市观点论坛中国行2009年度论坛”上，与会的专家、学者对此问题展开了激烈的讨论。

　　清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士称，目前的房价存在严重的泡沫，而且泡沫或将在2010—2012年间破裂，持类似的观点的还有国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松。参与讨论的富力地产执行董事吕劲和北京师范大学金融研究中心主任钟伟则认为，年轻的中国房地产并没有经历过真正的泡沫，离真正的泡沫仍然很远，现阶段存在广泛的泡沫绝无可能。建设部政策研究中心主任陈淮并未正面回应泡沫的争议，自称“我从来不谈泡沫”的陈淮举了一个生动的例子：三十年前有专家预测，10亿中国人穿不起皮鞋，因为把全中国的牛杀了也不够，并且用了七种数学模型进行模拟。但今天，中国不仅人人都穿得起皮鞋，每年还出口80亿双皮鞋。陈淮相信，市场经济具有魅力，魔力、活力和创造力。　

　　以下是这场精英对话的现场实录：

　　主持人：接下来我们将进入城市观点论坛中国行年度论坛每年浓墨重彩的保留节目——精英对话环节。

　　房地产创造奇迹的2009年刚刚过去，年底出现的政策转型及2010年仍然不明朗的经济形势为房地产业的未来了更多不确定的因素。今天城市观点论坛精英对话环节的主题就是我们本次论坛的主题："不确定经济走势下的房地产"

　　我们请出精英对话的主持嘉宾，他们是：

　　著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松（先生）

　　合富辉煌集团首席市场分析师黎文江（先生）

　　及本次对话的对话嘉宾：

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一先生

　　著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生

　　著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生

　　金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士

　　富力地产集团执行董事吕劲先生

　　黎文江：请巴教授先说。

　　巴曙松：我们分工吧，我专门负责看表，我们在12：30分准时结束，不要让大家饿的时间太长。台上有六位专家，一共有50分钟，每个人大概有9分钟不到，所以我的建议是，让每个专家先花3-5分钟时间，将2010年房地产市场最想说的话进行表达，之后是台下提问。

　　黎文江：我最想说的是，因为我在2008年底曾经说过，广州市2009年房价会保9000元/平方米，现在看来去年广州市的房价达到了9300元/平方米，比2008年稍微低了一点，成交量是10年中最高的，达到了9700万平方米，可以说是量价齐升，这是我最满意的一点。

　　钟伟：讨论房价之前我请教大家两个问题，请大家仔细的思考，1987年的1万元的币值跟2008、2009年多少钱是相当的。

　　目前，假定还可以工作10—20年，退休的时候，如果再活30年，大概需要多少退休金，如果可以大概估计出这两个问题，关于房价的争议就可以停止了。

　　杜丽虹：我就简单的说三句话，今天的主题是不确定，我想说几个确定的事。我个人认为，首先现在的房价是有泡沫的，第二个确定的事情，这个泡沫是会破灭的，什么时候破灭是不确定的。第三，在破灭的泡沫的背景下，地产企业应该如何做，大家听我下午的发言，地产企业的财务安全底线。

　　巴曙松：还做广告。

　　陈淮：一辈子大概要吃20万个鸡蛋，需要存那么多的钱吗，有一只母鸡就够了，2009年房地产政策有成功，有成就，也有不足，也有缺陷。

　　三得

　　2009年成功实现了经济保8%，如果中国作为发展中国家没有一定的经济扩张速度，就业和财政速度，我们的就业、银行、资产安全以及主要基础产业的盈利状况就将恶化，因此保8%是功不可没。

　　2009年的政策，住房保障体系比原来的设想大大加速了，步伐迈得更快，从2007年末扩大廉租房覆盖范围，2008年扩大廉租房投资规模，去年中央经济工作会议提出保障性住房从750万套扩大到1450万套。

　　我们在保增长，投入4亿亿元积极的财政政策和适度宽松的货币政策方面，在基础设施建设方面大大加快了城市化基础设施改善和城市环境的改善和城市功能的改善。这种改善毫无疑问使老百姓的住房自身的价值和有效性、宜居性都大大提高了。

　　因为刺激房地产政策中的营业税征免年限的改变，造成了投机性的状况，导致部分城市的房价过快上涨，就象吃药一样，先治最重的部分，但是有负作用。

　　因地制宜和各地方发展不平衡方面的政策有瑕疵和缺陷。一刀切的性质还是比较多的，因此大城市和中小城市，东部和西部的差别性没有注意到，

　　政策执行主体配置不当，比如说20%首付，7折优惠的利率交给银行做，银行是企业，企业是追求利润最大化的，既然是援助低端群体买房的政策，属于公共产品政策，该政策代价毫无疑问应该由政府承担，交给银行做，银行自然就要将信贷资源尽可能多的有意无意配置到资产信用高，收入稳定，风险较小的社会群体上，这缩小了当初政策以援助和改善困难群体的效果，以上是对2009年的回顾，谢谢大家。

　　吕劲：大家好，我是富力地产的，因为去年地王总是在我们身上发生，因此话题比较多，我很久没有参加观点针锋相对的活动了，开发商没有学者很多的争论，我们埋头做自己的事情，好的地块就埋头做研究，埋头筹资并且将项目拿下来。我认为经过去年大的反复，全中国的发展商，包括服务商以及观点，大家都进了一大步，心态更健康，对行业的发展把握的更透彻，风险的控制也有很大的提升，例如2007年的时候，富力地产业在佛山独立举牌拿了40多亿元的地，但是这块地楼面单价并不贵，要独立的支撑新的城区一家公司相对的风险是比较高的，因此最后经过慎重的研究我们放弃了，去年也看到了很多新闻，并不是因为地王而放弃了，而是因为总体平衡公司的经营策略，为了防范风险，到了去年年底又联合三家企业拿下了中国有史以来最大的地王，创造了拍卖的纪录，三家共同拿，风险降低了，不是光拿地，现在中国最大的开发商中，大家可以看得到，实际上都没有炒地的开发商，炒地已经成为过去的故事，现在可以炒的都是中小开发商，大的开发商都不会炒地的，政府也不允许的。

　　大家都将矛头对准政府，地方政府是推动房价最大的原因，大家不能只看到负面，实际上地方政府也立了大功的。包括廉租房的建设，即使现在不太理想，已经比多年前有了很大的进步，这是地方政府财力加强情况下才可以做得到的。无论怎么说，这个行业所有牵涉的人都是赢家，包括没有人强迫老百姓买楼，他们买到楼也是赢家。

　　2003年在北京的时候，32亿元就是中国地王了，所有的开发商都认为周边的楼价卖6000元/平方米，陈教授也感觉到东三环周边就卖6000 元/平方米，我们获得的楼面地价是2400元/平方米，所有北京的开发商都认为我们疯掉了，第一期推出时卖的是7300元/平方米，卖到最后北京富力城已经断货了，最后上涨到1.3万元/平方米，现在这样的楼都已经超过了2.5万元/平方米，真正受益者还不是开发商，而是所有买了楼的购买者，这样的故事不断的发生，经过去年的大起大落，绝大部分优秀的开发商的心态都进行了调整，也有个别的公司有不同的策略，刚才卢铿先生介绍海尔，中国制造业最响的一块牌子，他们也来做地产，包括全中国最暴利的行业之一烟草行业也开始要做地产了，金融业就不要提了，中国很多优秀的企业、专家和经济学家越来越多的关注地产行业，在国民经济中无论是中央还是地方，地产行业扮演的角色正面的要比负面多得多，无论将来的形势怎样变化，无论如何不确定，行业是确定的，行业的从业人员是越来越健康的，对风险的控制越来越高，中央政府2007年经验不够，突然政策力度反复的很大，到了2008年调转180度给予政策的支策，2009年出台的房地产调控政策也是经过深思熟虑出台了行之有效的办法。

　　我个人认为，最确定的就是行业一定会在中国今后若干年中更健康的发展，全中国的老百姓都将因为行业的发展成为更大的受益者，谢谢大家。

　　朱中一：参加本次会议我是很有收获的，包括陈淮主任和巴曙松两位专家的对话，将两个人的话结合起来，这就是很好的答案。每个人因为时间的问题，不可能将问题论述的很完全，将两个人的话加起来，很多的问题都可以回答了。

　　通过2007、2008、2009年市场的波动，无论是企业、政府对市场的认识，调控能力的增强是大大提高，从规律性上要认识，还有就是受外界因素的影响，我们如何适应。我碰到一些企业总是问，下一步如何办，该怎样办，我想的是怎样的事情。很多的行业都进入房地产行业，因为大家看好房地产行业，我们是房地产行业中的从业人员，就应该想如何做得更好，如何研究别人的长处，我听了海尔的卢总的观点后，深有体会。海尔在电器上很成功，将制造业的内容引入房地产行业，使房地产行业的管理更好，包括中海是搞建筑出身的，因为做过建筑，因此管理方面要比其他的房地产企业管理的更加的精细，我们要考虑借鉴其他行业的长处将企业做好，将我们的产品做好，而不是考虑今后如何做，也不要担心政策如何改变。

　　有一点要纠正，主持人说现在是政策转型的阶段，实际上媒体最喜欢使用这样的词语，“国四”条中有三句话，并不表示房价转型了，因此媒体一定要正确的引导，如果媒体不正确的引导，本来大家就在十字路口，结果搞得个个都没有方向了。

　　要使市场引导的健康发展，需要各方面的通力合作，经过实践的锻炼，经过实践的磨炼，市场会越来越健康的，我们的行业无论如何都是越来越健康的。

　　巴曙松：已经过了二十分钟，还有35分钟。杜博士说有泡沫，一定会破裂的，吕总说要建，现在地价高，所有人都得益，故事不断的发生，下面请杜博士评论这种看法。

　　杜丽虹：我的观点并不是针对吕总的。

　　巴曙松：好的办法是对事不对人，我跟陈淮是很好的朋友，我们经常的争论，批评一下没有关系的。泡沫是不是就这样被吹起来的？

　　杜丽虹：我个人认为一线城市的房价，肯定是存在泡沫的，因为我自己测算了北京的情况，北京4-8个老人帮助年轻人支付房屋的首付，即使在北京可以享受优惠利率7折，现在北京平均的月供收入比首付是30%，如果是100万房屋的话，月供应是8000元，这是一个三口之家平均收入的122%，国际上合理的月供收入是30%左右，中国放宽一点50%是可以承受的，北京现在要买到什么地方的房屋才可以达到平均收入家庭的月收入的50%，就要到六环附近购买，因为五环到六环的价格计算也达到了54%，北京月平均家庭收入已经达到了6600元，两个人相当于每个人收入 3300元左右，因此泡沫是存在的，今天的房价已经没有刚性需求释放的空间了，今天的房价还可以上涨，主要的因素是流动性，过剩的流动性支撑房价的上涨。

　　巴曙松：泡沫的边界在哪里，破在地产商还是破在消费者。

　　杜丽虹：我认为破裂的因素会源自于加息。

　　巴曙松：现在请吕总回答。

　　吕劲：钟博士的水平高，应该由钟博士回答。

　　巴曙松：我觉得我是主持人，请吕总回应杜博士的看法，因为你们两个人的观点讲的很有对应性，可能加起来就是正确的答案。

　　吕劲：大家总是提泡沫，包括杜博士的年纪在中国还没有经历过泡沫。前天晚上不知道大家是否有看物业的节目，就是全世界最高的迪拜塔落成仪式，第二天大家一定关心这个新闻，这是迪拜国有企业做的项目，我三年前曾经代表富力地产跟该公司进行商业谈判。他们比万科大得多，他们有38%是政府的股份，大家都在谈迪拜泡沫，我现在进行现场调查。

　　在座各位到过迪拜的请举手，去那里谈生意的请举手，去那里谈过房地产开发生意的请举手，现场的调查数据只有三个人，因此大家对迪拜的了解是比较少的我个人在阿布扎比就预言迪拜最终是不会有事的，这是中国没有经历的事情，中国的感受是不同的。

　　中国的房地产厉害，任何的城市，北京、上海、广州、深圳加起来也没有迪拜厉害，讲水平他们抛离我们很远，现在虽然出现了债务危机，这是某一家公司的危机，很快阿布扎比说小弟出事，大哥支撑，马上就没有事了，迪拜塔奉献了大礼，将建筑物的名字改成大哥的名字。

　　去年冰岛出现了危机，也没有沉下去，美国也没有事情，中国也不要自己吓自己，我们这一代人要创造历史，不要用历史看我们的未来，这是无法看得到的。大家手上拿着苹果看谷歌，现在都不需要到地图上看，只需要在谷歌上看就可以了，效率提高了很多倍，我希望学者多一些不同的观点，不要拿过去对比，不要说世界无法对比，就是中国都无法对比的，我个人的观点是，行业一直是很健康的，今后会越来越健康，但是有很多的经验是没有的，在座的各位都应该多去迪拜，这是全世界房地产发展最好的地方，他们现在也在经历调整，去迪拜买楼的都不是穷人，都不缺钱，楼价反复，他们心理的承受能力比我们强一百倍，我个人目前还是看不到迪拜的泡沫，更不要说中国的泡沫了。

　　巴曙松：在挑拨之下，还是有一点意思的。积极认真的研究是很重要的，我想补充一点，鲁迅先生曾经讲过，如果作家写死亡，一定要自己先死的话，小说里就没有死亡的故事了。

　　我想补充吕总一点，乐观的预期是重要的，历史的比较分析也是很重要的。

　　吕劲：今天建设部有两位在场，巴教授您小心点。

　　巴曙松：我看到杜博士比较紧张，我站在她这一边，我是相机抉择，哪边力量弱，我就站在哪边，迪拜如此富的地方，那里的房价跟北京、上海相比还是便宜了很多，我们地下也没有埋藏石油，我们的外汇储备都是出口皮鞋衬衣赚回来的，他们在地下打孔就可以出石油赚回来。

　　陈淮：迪拜地下没有油，连淡水都没有。

　　巴曙松：成本就更高了，现在请钟教授发言。

　　钟伟：关于经济预测，我反复强调有三个要素，一个事情是什么，第二多大的可能性，三多长的时间，今天白天到晚上广州市小雨概率为80%就是预测，缺乏了事情是什么，多长时间，多大可能性，如果没有这些，都不是预测，就是聊天。如果说有泡沫，什么时候破裂，破裂的可能性是多大，这就跟我一定是会死的，但是死于18岁还是80岁是一样的，没有信息含量，违背了做预测的基本常识。

　　北京市的房价有多高，我们先不去管，也不要管收入和房屋比，首先要问杜博士，既然房价如此的高，为什么留在北京，而不退出北京，因为在二、三线城市生活的更好，事实上是在北京和全国，如果房价越来越贵，商品房的面积就会变得越来越小，而不是越来越大，遗憾的是2005年北京平均面积来看，新房套型面积达多数是低于90平方米，2009年1—11月份商品房新房平均套型面积是115平方米，二手成交平均面积是110平方米，大家一方面埋怨房价贵，一方面在北京买更大更贵的房屋，2009年北京年轻置业者是34岁，我就是典型的住13.4平方米的副教授，住了很多年的筒子楼，现在北京市首次置业年龄大概是26岁，全国大中城市都是这样的水平，比西方国家提早了10年，我昨天在车上说了严肃的话，80后要求父母给他们付首付，大学一毕业就要购买房屋这是他妈的不道德的。

　　所有购买房屋的金额中，如果房价越来越贵，我们的销售回款严重的依赖于商业银行的贷款，也就是说每年的销售金额中，来自于商业银行对个人所发放的按揭贷款和公积金贷款的比例将会上升，很遗憾2005年人民银行发布了房地产金融报告，披露的数据是54%，2009年全年商品房销售金额是4万亿元，全国在2009年发放的贷款不会超过1万亿元，按揭率下降到了25%以下的水平，因此我不太理解到底是怎么回事。

　　如果房价够高，生活成本够高，大多数年轻人会看着高房价望而却步，一个月收入3000元，怎么能购买月供8000元的房子，北京的城市化率预估是2.4%，每年大约增加20—30万的户籍人口，尽管如此，涌入北京市的年轻人和流动人口不是每况愈下，而是与日俱增，即便如此的高房价和昂贵的交通成本和遥远的交通出行距离，都无法低档住受过高等教育或者是没有受过高等教育坏有勃勃野心的年轻人涌入北京市。现在说一线城市房价在2009年上涨过快是有可能的，如果说现在就出现了广泛的泡沫这是绝无可能的。

　　巴曙松：我听了钟教授的演讲，感觉住在北京市是世界上最幸福的人，朝鲜有一首歌叫做《我们是世界上最幸福的人》，我看到杜博士拿起了话筒，但是主持人没有同意还要等一下。你说房地产有泡沫的时候，陈淮教授恍然大悟，一定有话要说。

　　陈淮：主持人说没有死的人也可以写死，没有到过迪拜的人也可以断言底下有油。我从来不讨论泡沫又或者没有的问题，如果大家从互联网上看到我说有泡沫或者是有泡沫，全是记者编的。因为我和你理解的泡沫根本不是一回事。有一回记者问我房屋是否有泡沫，我说房屋估计没有，如果有的话就是空心砖，第二天记者说陈淮说房地产没有泡沫，在这里更正一下，有或者没有泡沫我都没有说过。

　　三十年前有专家给我们存预测，10亿中国人穿不起皮鞋，用七种数学模型进行模拟，将全中国的牛都杀了也不够。那个时候中国的牛存栏是有数的，今天在座的各位都穿得起皮鞋，巴曙松你夫人没有50双，也有48双，中国去年出口了80亿双皮鞋，中国的牛杀光了没有，没有啊，现在不仅有专门吃肉的牛，分为肉牛和肥牛，还有喝牛奶的牛，还有制革的牛，牛生下来就不能打，一紧张牛皮就作废了，这么多的牛哪里来的，这就是市场经济的魅力，魔力、活力和创造力。三十年前中国老百姓穷得10亿人中有2.4亿人吃不起饭，20年前中国有2亿多人买不起冰箱，现在有人穷的买不起房屋，中国是进步了还是退后了。

　　巴曙松是中国著名的金融专家，有资产价格不是虚拟价值的，你帮我举一个，100元的票子，跟一张画片进行等值交换的时候才没有泡沫，凭什么可以购买100元的东西。

　　巴曙松：这是一个金融难题，今天时间不够。

　　陈淮：不会一并破裂，100元迟早恢复到购买力，相当于一张画片。

　　巴曙松：在朝鲜已经出现100元换成1元。

　　陈淮：金融专家告诉我，货币的价值跟画片是一样的，大家不要相信虚拟性。

　　巴曙松：鼓掌。

　　陈淮：我们应该说，中国走到大多数人购买房屋的目标一定会达到的，而且比任何世界都快，比任何国家走过的路和时间更快，更短，但是无论如何也绝不可能在一夜之间实现。刚才吕总说卖富力城卖7000元/平方米，现在在北京一模一样的就是在涿州，再过10年就是保定以南，这就是房地产价格变动的规律。我们要认真的研究客观规律，认真的总结城市建设和城市发展的规律，客观规律不以人的主观意志为转移，不以金融专家和博士的主观意志为转移，也不以大多数人的主观意志为转移，谢谢。

　　巴曙松：掌声越响，显示房地产集团的价值链越紧密，后面的学生有多少人，你们人少，气氛就不热烈。我看杜博士话筒拿了半天，一定要说一下话，一定要憋足劲，最想说的时候说就会更加的精彩。

　　杜丽虹：今天我发现，不仅性别上势单力薄，观点也势单力薄。先回应吕总说的是否见过泡沫的问题，中国的地产企业真正经历地产泡沫的是没有的，真正的商业地产是从1998年开始的，之前所未的泡沫是海南的，2008年不能说是地产泡沫，因为低估太短了，只有一年，美国的次贷危机从2006年开始，地产市场下滑，现在的情况还在下滑，持续了三年的时间，真正的地产危机，长度要比深度影响的大得多，中国地产企业还没有真正的经历地产泡沫，没有一家企业有能力说可以对抗泡沫的问题，这是回应吕总的问题。

　　我个人认为泡沫的破裂是在2010—2012年间，这是我的回应。关于钟教授提到的，为什么现在大家都买不起房了，结果房屋的面积还在增大，该现象是存在的，而且是非常明显的，但是该现象恰恰证明了现在的房价主要是流动性推动的。例如广州房屋的成交量，每平方米1.8万元的销量占比，在今年年初是1%，10月份达到了12%，1.4万元/平方米房屋的销量占比今年年初是8%，现在是26%，能说从1月份到11月份期间大家的收入都有很大的变化吗，不是这样的。因为1月份的时候，地产处于低谷的状态，所有高档房屋的成交量都是大幅度的下降，到了10、11月份的时候，流动性过剩，现在主要的购房人群不是刚性的人群，而是投资客，他们推动了广州以及各地高端住宅和别墅住宅的销量上升。

　　该现象在世界各地都是这样的，地产繁荣的时候，高端住宅就会繁荣，美国2006、2007年单价30万的房屋占比是40%，现在的比例是 20%，剔除单价变动的情况下比正常低10%，也就是说高档房屋的销量占比越上升，预示着地产结构中投资的结构越大，投资性的需求大，其实并不是正常健康的事情，刚才陈淮主任提到的客观规律，我认为地产企业是有客观规律可遵循的，并不是历史不能预见未来，地产从十八世纪以来，各界各国都出现地产泡沫，在世界各国都在螺旋，美国如此成熟的市场也有如此大的泡沫，2008年的次贷危机美国也没有沉，但是美国的地产企业沉了一批，2008年中国过去了，对于中国而言是很小的低谷，未来的泡沫中国也不会沉，但是中国的地产企业也会沉掉一批，这就是客观规律。

　　巴曙松：还有7分钟，杜博士语重心长，一片善意。

　　黎文江：杜博士说了广州的情况，年初高档的房屋购买率是10%，11月份达到了26%，数据是对的，群体是不同的，因为房价上升后，一手房自住的需求到了二手市场，北京的一环是否有二手房是否有适应中低阶层购买，我们还要关注二手房和限价房和经济适用房以及房屋的租赁。

　　刚才杜博士说了2012年有危机，我刚看了《2012》，可能跟玛雅几千年的预言是非常契合的，因此我吓了一跳。

　　朱中一：研究地产是否有泡沫，这就是人是否会生病的问题，我们要提防此事，国家现在跟发达国家所处的时期是不同的，目前处于城市化发展的阶段，我们是青壮年，虽然有泡沫，但是泡沫消化比较快。中国不停的进行调控，不停的搞调控也是在不停的挤泡沫，因此不要说调控就是空调，实际上调控的过程就是挤泡沫的过程，因此杜博士说2012年有危机，不要说的太可怕了。

　　巴曙松：我曾经收到一个短信，今天听了大家的讨论就想起了这个短信。没有房地产就没有新中国，改了以后，如果觉得一有危机，再上一次。如果国家要富强，是否要将房地产调控起来，日本的皇宫地皮的价格可以换得下加尼福尼亚，如果这样的话，日本是不能富强的。

　　还有4分钟，大家的话筒准备好了吗，一个人只能问一个问题，只能由一个专家回答。我倾向于第一个问题是提问泡沫的，批驳房地产的要先说。

　　观点可以尖锐一点，对着陈淮主任。

　　现场嘉宾：我国的资本市场不是很完善，因此很多的游资都跑到了房地产上，住房是我们的消费型需求外，住房也是投资品，有的人用来投资，因为资本市场的不完善，很多的民资不能通过很好的渠道进行投资。正因为过多的流动性跑到房地产上，使得投机性增多，因此请陈教授回答。

　　巴曙松：这个问题太简单了，你是评论，不是问题。

　　现场嘉宾：作为政府官员，房地产金融绑架了中国所有的经济，房地产就象吸尘器一样将资产、现金和几代的财富绑架在上面，我们投资和购买了，也当了房奴。

　　巴曙松：血泪史啊！

　　现场嘉宾：房地产泡沫继续泡沫的时候，如果碰破的话我们如何应对。

　　陈淮：首先，我不是政府官员，我从来没有当过政府官员。

　　巴曙松：他一贯的策略避重就轻。

　　陈淮：朱会长是公务员，巴博士是参照公务员，我是事业单位，研究机构，如果希望我当官员，可以给我一份待遇，多少次我说明了这个问题，怎么会是官员。

　　巴曙松：你的问题提的很好，因为将陈淮激火了，越不回答，说明你提的越好。

　　陈淮：中国城市化和购买房屋的问题，我们是否可以在世界竞争中形成竞争力，这20年城市化的规模、速度、质量决定了未来50年中华民族在世界经济中发展的速度、规模和质量，这20年房地产的发展取决于中国老百姓在20年前父母一代一无所有的无产阶级变成了13 亿人有产者的速度和历史。

　　巴曙松：现在买不起房屋，活该。

　　陈淮：那是你说的，不是我说的。就象你说迪拜下面有石油一样，反正大家都没有挖过，大家喜欢用美国来说，迪拜来说，大家请注意，美国不缺房屋了，就是3亿美国人在现有的房屋内，全美国的房屋还有富余，因此美国的供求影响和中国所面对的情况完全不一样。

　　巴曙松：好！

　　陈淮：还没有完，不要着急，迪拜的油还没有挖出来，中国的城市居民还处于改善期，要让人均住到户均90平方米，还有2亿农民进城，现有的住房有1/3到一半要拆除后重建，因此从这个意义来说，中国处于住房绝对短缺的状态，美国不存在这样的情况，他们的需求取决于当年老百姓更新还是推迟的问题。

　　迪拜的房屋不是卖给人住的，而是全世界的富人用于表达我自己是处于某一档次富裕阶层，你是世界首富，为什么还没有在迪拜购买房屋。就象《建国大业》一样，很多的电影不给明星片酬就不来，《建国大业》不给钱他们就苦着喊着来，如果是一流明星怎么《建国大业》没有见过你，这跟我们讨论的不是一回事。

　　吕劲：真正的房地产专家还是在建设部，大家要明白这个道理。

　　巴曙松：已经过了四分钟了。总结下来两派观点都没有说服，第一派观点没有房地产就没有新中国，如果意犹未尽再唱一遍。

　　第二派观点，研究全世界任何一次房地产的资产泡沫，身在其中的人都说我们这个国家，我们这个时候不一样，但是过了泡沫以后一看都是一模一样的。日本是这样的，美国是这样的，互联网是这样的，铁路泡沫也是这样的，人类就是在泡沫中不断前进的，谢谢大家！

　　主持人：谢谢各位嘉宾的精彩对话，请稍作休息，等一下有合影留念仪式，谢谢各位嘉宾的精彩对话。真是异常精彩的一个上午！随着这一场年度精英对话的结束，我们今天上午的论坛也就结束了。相信，今天来自全国各地的房地产界的同仁们在经历了今天上午的论坛之后，对我们今天下午的论坛亦非常期待。今天下午我们的论坛将集中围绕“金融与房地产行业变局中企业模式调整”的主题就企业模式，企业融资及市场策略等议题展开。著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生、金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士将继续为我们奉献年度演讲暨主题演讲。此外我们还有两场精彩的“行业与企业选择”年度论坛对话。

　　好，谢谢嘉宾的支持和与会嘉宾的热情参与。今天上午演讲及对话的嘉宾现在请上台来，我们将一起合影。同时请各位与会嘉宾根据我们主办方的指示，到中山大学南草坪西餐厅用餐。谢谢大家！