卢铿:海尔地产的创新之路

来源: [观点网] 时间: 2010-01-07 11:22

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　　城市观点论坛中国行2009年度论坛1月7日早上9：00隆重开幕，以下是海尔地产董事长卢铿在论坛中所作的《海尔地产的创新之路》演讲全文：

　　卢铿：成熟的开发商不是研究市场，也不是研究政策，真正的对手是自己。

　　主持人请我来，也许是我在行业的时间比较长，我是1990年进入房地产行业，已经20年头了，希望大家听到行业内的老人讲讲多年来起起伏伏的感受，实际上我们经历了很多轮的起伏，到现在已经麻木了，本次政策的调整，大家不必惊慌，尤其是广东省和广州市的开发商是不必惊慌的，今天的广东在全国的经济是排第一的，远远将第二位落了一倍多，去年广东的经济总量相当于15年前半个中国，广东在三、四年前超越了台湾，广东将下一个赶超的目标定位于韩国，对于广东而言大可不必惊慌，今天要讲的题目是跟市场和政策没有关系的，我认为作为成熟的开发商不是研究市场，也不是研究政策，真正的对手是自己。

　　日本有一个很有名的企业哲学家，土光申（音）说，真正的市场不是调查出来的，而是创造出来的，我讲的是海尔地产的发展过程。

　　海尔地产在过去几年中发展的是比较快的，我在海尔已经二年二个月了，去的时候海尔地产是比较小的，海尔集团对海尔地产没有太多的重视，没有太多的资源和专业人士，也没有像样的战略规划，经过一年多对历史项目和历史问题的解决，过去的一年我们发生了很大的变化，2009年的销售合同是上一年的四倍，一下子就崛起了，我去的时候提出了八个字：集成创新，倍速崛起，我的观点受到了张首席的肯定。争取今年可以达到七、八十亿元，从小公司进入到中等公司，因为中国大公司太多了，最近刚刚评出了前20位最低的一位都是年销售额130亿元，这大概是我们后年的目标。

　　现在的海尔地产从团队到管理、布局已经做了初步的工作，我提出了一种观点，过去解决的是历史问题，我去了以后，所有的项目已经定性、定位、定价，项目已经开工了，过去的产品杰出的比较少，唯一可以说的是济南跟绿城合作的项目，在一年七个月内完成了78万平方米，全部是装修房还有五星级的喜来登酒店，今年开始经过我们的部署，所有的项目都进入了高水准的状态，从“迫击炮时代”过渡到“巡航导弹时代”，开发的城市增加10个以上，希望经过我们的努力成为山东省第一位，中国制造业背景下的第一位，张首席希望我们成为创新的第一位，我们就是靠成长努力实现的。

　　房地产必须要创新，因为竞争加剧了，市场的需求变化了。广州这样的城市已经进入了后工业时代，一直是一个提法，我建议各位看一套书《后现代》书系，从社会学和哲学的角度讲了今天城市的变化，实际上广州已经进入了后工业时代，产品、生活跟工业时代是完全不同的。而且房地产本身就是两个体系。战略品牌、文化、策划、工作和营销是属于创新体系，其他是属于管控体系。因此房地产的创新空间是很大的，我们也有好的创新案例，因为时间关系不多讲了。

　　海尔冰箱厂是150亩土地，今年正在规划和改造，我们希望将它做成中国人新生活方式的典范，全部做90平方米以下的，小的是30平方米，最大的不超过90平方米，我们做大的生活空间，我们叫做“小户大家”，我们将“大家”做出来，希望成为未来中国人生活新的模式，拥有的房屋也许只有80平方米，但是拥有的公共空间可能是二、三万平方米。

　　每个行业都有对应的颜色，房地产行业属于赤色。我们在各个方面都有所创新，我记得若干年前万科在销售额接近100亿元的时候，王石说过一句话，万科是大马拉大车。海尔有很多的资源，品牌、关系、资金的关系，拿到很好的机会，目前我们没有跟别人竞价，没有拿过地王，我们也拿到了很好的机会。

　　海尔地产本身的创新能力

　　我们通过对每一块土地价值的分析，使得当地政府社会人民得到最好的回报，因此拿到了很多好的机会，也给业界留下很好的作品，我们希望可以拉好车，拉新车和拉快车。在过去一年中，有很多新理念的推出，时间关系无法详细的介绍。

　　最后一句话非常重要，不是我说的，而是海尔集团的杨绵绵总裁说的，我们的产品要满足三个方面的需求，最基本的是不差，就是品质要好。然后是延伸需求，要做到不错，最终是差异化的需求，靠的是什么，靠的就是创新。

　　海尔地产成长模式的创新

　　企业不是产品的优势，而是商业模式的优势，时间关系不能多讲，我举一个例子，就是济南的全运村，我记得9月17日绿城集团的执行总裁陈胜华到海尔来拜访我，当天就达成共识，9月30日就签署协议，11月2日拿到土地，11月17日开工，当地没有电、水的情况下，在有效工期1年7个月的时间内完成了全运村的开发，78万平方米的精装修，使我们尝到了甜头，一个项目去年的销售值达到了25亿元，在绿城若干的优秀项目中排在第二、第三位。

　　产品是项目，是科技集合体、商住集合体。我刚去海尔的时候，有人说卢铿去海尔不会超过6个月，因为无法接受制造业的模式，我目前在海尔已经二年多了，去年做了很大的观念自我颠覆，将原来抵触和不理解，认为隔行如隔山的制造业的管理模式，全面的吸收整合并且应用于海尔地产的管理上，而且尝到了甜头，例如“四证”的取得，一般是6-8个月拿得到，我第一次听说用制造业的方法办证是成都的蓝光，听杨总说的，后来研究了海尔的情况，我们制作了手册，而且跟办四证的官员定了目标，需要五个月内办好证，结果靠我们的手册和激励机制提前10天完成，提前一天奖励6000元，为什么要奖励6000元，当时的资金利息如果多一天是1.2万元，节省一天就奖励一半，实际上将海尔的管理思想用到具体的地产实践中，这也是去年取得四倍成长关键的因素。

　　我们从海尔冰箱、彩电事业部学习了相关的经验应用于地产部，中国制造业的地产有不少，例如雅戈尔、联想的融创、海信等等，我们希望海尔资源的利用，管理思想的利用，加上海尔地产的创造力成为中国制造业的第一位。

　　海尔地产的创新说明了几个问题，海尔选择发展房地产是正确的，制造业是可能做好房地产的，海尔地产一定能够做到与众不同。

　　青岛作为以前没有出过大型房地产企业的城市，我相信会产生中国一流的房地产企业，海尔地产真正的精彩将从今年开始，谢谢大家。