广渠门地王规划调高 方兴预期市场转向

来源: [观点网]      时间: 2010-01-04 02:34
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　　"广渠路15号"规划调整的背后可能预示着方兴地产对北京房地产市场的预期的判断已经悄然发生了改变。　　

　　观点网 见习生 孔艺华 距离方兴地产40.6亿天价夺标刚好6个月，方兴地产向北京规划局提出了修改"广渠路15号"地王规划的申请，使得这块地王再一次成为业内的焦点。

　　规划调高

　　12月30日，北京市规划委员会发布一则公示称：方兴地产提出申请，要对"广渠路15号"的规划作出部分调整。

　　在原规划中，"广渠路15号"总用地面积155918平方米，其中建设用地面积119056平方米，代征城市公共用地面积36862平方米。建筑控制高度为60-80米，规划为居住、体育和住宅混合公建用地，地上建筑控制规模为280118平方米，综合容积率2.25。

　　而方兴申请作出的调整内容则主要针对两个方面，一是在建筑规模不变的前提下，将"广渠门15号"项目中两幅主要建设用地A4-1、A4-10的建筑高度调高，分别从60米和80米的限高，调整至80米和100米。二是在用地面积不变的前提下，将A4-7体育公园用地与A4-8住宅混合公建用地的位置进行调整。

　　"在建筑规模不变的前提下将楼宇的高度向上调整，这样可能有利于腾出更多的地表空间进行项目的绿地等环境建设，这可能提升物业的价值"，合富辉煌首席分析师黎文江对此表示。

　　黎文江分析称，"若规划调整申请最终获得北京规划委的通过，方兴地产将对'广渠路15号'项目保留更多的价格调整的空间"。

　　楼市预期转向

　　事实上，随着年末楼市政策的转向，"广渠路15号"规划调整的背后可能预示着方兴地产对北京房地产市场的预期的判断已经悄然发生了改变。

　　按照40.6亿的总价计算，"广渠路15号"扣除建筑面积为1.5万平方米的廉租房部分以及其他公建部分后，其楼面价已经达到1.6万每平方米，这已经是北京土地单价之最。

　　方兴是在2009年6月底拿下该地块的。彼时，北京商品住宅成交均价已经突破了13000元/平方米，7月份更是达到了14500元/平方米的水平。鉴于该地块优越的地理位置和难得的地块面积，当时的北京业内人士普遍认为，方兴操作该地块的难度并不太大。

　　随着下半年北京楼市供需矛盾的加剧，北京房价也一路水涨船高。截止到11月底，北京四环内期房均价已经突破20000元关口，均价万元以内的期房只能到六环之外才能找到。

　　然而，北京统计局的另一组数据显示，北京前11月的商品房竣工面积已经近1700万平方米，由1至10月份的同比下降2.4%转为增长5.2%。房价的高涨与供给状态的改善也预示着楼市泡沫的风险正在加剧。

　　而年末楼市政策的微妙转向显然加重了市场对泡沫破裂后的担忧。“方兴地产选择在时机申请调整地块规划，可能是其已经感觉到了市场的压力，对后市的判断，方兴已经不那么乐观了”，分析人士称。

发稿：见习编辑 孔艺华审校：0

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