深耕二三线城市荣盛快速扩张埋隐忧

来源: [观点网] 时间: 2009-12-24 02:41

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　　在此定位上，荣盛发展开始在二、三线城市拓展市场。2009年，荣盛发展的扩张速度明显加快。

　　观点网见习生孔艺华 12月22日，荣盛发展成功在安徽蚌埠以底价5.88亿竞得一幅占地392亩的土地。

　　同日，荣盛发展又以3000万美元的代价，收购了香港鹏臻有限公司持有的沈阳幸福筑家房地产开发有限公司100%股权，曲线取得沈阳蒲河大道北侧一幅面积为345.18 亩的土地。

　　经计算，蚌埠地块楼面价约为1032元每平方米。沈阳地块楼面价，仅为405元每平方米。

　　廉价土地成本

　　荣盛发展为河北省第一家登陆A股的房地产企业，发展目标定位在“立足中等规模城市，稳步涉足风险较小的大城市，有选择地兼顾发展较快的小城市”，同时“致力于中等城市商品住宅的规模开发”。

　　在此定位上，荣盛发展开始在二、三线城市拓展市场。2009年，荣盛发展的扩张速度明显加快。

　　7月20日，荣盛发展以1.32亿元取得了河北廊坊市香河县一幅面积10万平方米商住用地，折合楼面价只有440元每平方米。7月28日，又以881元每平方米的单价，取得河北邯郸的一幅住宅地。

　　其后，荣盛发展宣布通过股权收购方式，间接将建筑面积222.52万的南京超级大盘华欧国际友好城收入囊中，以最后成交的收购费用以及代偿债款总额计算，楼面价仍低于300元每平方米。接着，荣盛发展在河北廊坊又竞得一幅面积6万平方米的住宅地，楼面价1692元每平方米。

　　9月16日，荣盛发展公告称，将以5.8亿总价收购河北廊坊一项目，该项目包括建筑面积约33万平方米的住宅用地，楼面价1758元每平方米。10月21日，荣盛发展再次以1.19亿元夺标沈阳梅江北街一幅商住用地，面积13.2万平方米，容积率小于2.2，折合楼面价900元每平方米。

　　踏入12月，在10日至15日短短五天之内，荣盛发展分别以6191万、5676万、7414万、8150万拿下沈阳4幅土地。其中住宅用地楼面价最高价仅为562元每平方米。

　　资金压力显现

　　实际上，荣盛发展在二三线城市的一路零敲碎打，累计已投下超过30亿元的土地价款。根据荣盛发展在中期报告上的目标调整计划，2009年其土地购置资金支出预算将达到35亿元。

　　然而，荣盛发展在资金上的压力已经在其扩张过程中略显端倪。在9月16日收购的河北廊坊项目中，其实收购方案已由原计划的“独资收购100%股权”，变更为“引入投资方中天信托收购其中48.28%股权，待3年后再以约定价格回购该部分股权。”荣盛发展在公告中表示，计划之所以变更，系由于预期中的商业银行50%并购贷款协议未能达成。

　　同时，荣盛发展上调后的145.09万平方米全年开工面积，亦引起市场的担心。有分析人士担忧：“荣盛发展的融资能力，是否跟上其快速扩张的规模是一个问题。”

　　所幸的是，荣盛发展12亿元的非公开发行筹资方案获得了证监会的核准，这将减轻荣盛发展的资金压力。而截至11月30日，荣盛发展销售额亦已达到47亿元。

　　“荣盛的项目投资额不算太大。虽然仍有资金压力，但有不错的销售业绩以及非公开发行方案获批，应该能应对过去。但第三季度67.49%的资产负债率仍然值得注意。”上述分析人士表示。