投资有风险，入市须谨慎。楼市的风险在哪里？

　　先说一个名人，钟镇涛。钟镇涛为什么破产？因为投资豪宅，然后再用手中的豪宅作抵押借高利贷──用途不明。楼价下跌资不抵债，高利贷收走房产依然不够偿还，导致破产。

　　再说一个大公司，顺驰地产。顺驰地产在2003年曾经以高出评估价50%的地王价格拍下大兴黄村地块，同时还在全国各地高调疯狂拿地，占用大量资金。最后遭遇国家调控政策，资金链断裂，06年被路劲收购。(最近又是地王频出，我很想看看顺义大龙和远洋如何将这台戏唱完。)

　　最后就是最近热热闹闹的迪拜──这样的一个奇迹也在高楼大厦中倒塌了。

　　小到个人，大到企业、政府，投资房地产最怕的就是资金链出了问题。总体来说，楼市是一个适合笨人的游戏。只要你拿着不放，风暴也好萧条也罢，捂个5年10年总会回来，至少好过存银行。

　　但是房地产有一个特别大的缺点，就是占用资金量大，变现慢。曾经看到电视采访一个股市投资者。他说：“每天开盘前就在跌停板的价位上挂着，就是不能成交。”楼市也一样。一旦你需要卖掉套现，房价又进入下行通道，那么只有咬牙硬亏一条路……

　　所以买房的时候一定要做好风险控制，坚决杜绝此类惨剧的发生。只要你没有被迫割肉，挣了赔了都是虚拟的。从长期面上看，收成是可以管饱的。

　　媒体上常可以看到这样的问答：

　　问：我们夫妻家庭月收入1万，存款30万，有一套单位分的小房子想升级换代，应该如何买房？

　　然后专家就开始出主意，首付多少，贷款多少，几年还清，月供多少等等。

　　买房要是如此简单的数学问题那还需要专家来算么？

　　在衡量你的消费能力之前，一定要先弄清楚你的抗风险能力。我大概作了一个评估模型，精确度大家可以讨论，但是大方向不错的。

　　以基准分10分计算，如果评估的结果超过15分，你可以放心消费；如果位于10分左右，建议你谨慎考虑。如果低于5分，我劝你还是不要买了。

　　租售比就是楼盘每个月租金和销售价格的比值。1：200就是购房价等于200个月的租金。一般来说，投资回报率能够达到5%以上是不错的投资。香港基本上稳定在3%左右。如果低于1：500，也就是连2%都达不到，还不如银行利息，完全就是博涨价来获利。一旦租售比普遍高于这个比例，证明楼市对打算长期持有吃房租的投资者已经失去吸引力，主要是炒房的投机客在参与了。此时楼市风险已经很大，必须谨慎入市。

　　总有人问，现在是不是购房的好时机？房子会不会涨，会不会跌？这个问题恐怕谁也不能回答，因为影响房价的因素是多面的，多变的，必须随时保持关注。但是只要控制好风险，避免斩仓的发生，长期看，中国的城市化进程还在延续，房产的保值能力还是很强的。但是切勿因为房价上涨而头脑发热去跟风，超过自己的承受能力。

　　高位运行的楼市是富人的游戏。他们玩儿的是闲钱，老百姓玩儿的是身家，如何玩儿得起？

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