龙湖面对面：高管坦言上市压力万科中海是榜样

来源: [观点网] 时间: 2009-12-03 04:16

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　　“高管层感到了压力，我们从来不会单纯看股票的涨跌，有些东西暴涨上去了，心里总是觉得会暴跌，我们需要掌控的是自己的业绩。”

　　观点网陈小丽 刚刚完成上市的龙湖近日在北京举行了一次内部会议，龙湖管理层在会议上坦言了上市的压力，并详细解读了上市之后龙湖的目标和策略。

　　龙湖上市成功吸引了大批媒体的关注，龙湖高层在会议上表示，媒体的关注让龙湖有点“受宠若惊”。“公司刚刚完成上市，媒体关注我们的非常多，我们从来没有接受过这么密集的媒体关注，有点受宠若惊，但我们的风格不会改变"，龙湖执行董事秦力洪表示。

　　吴亚军则坦言，上市之后高管层也感到了压力。“我们从来不会单纯看股票的涨跌，有些东西暴涨上去了，心里总是觉得会暴跌，我们需要掌控的是自己的业绩。”

　　“地王”态度

　　会议上，吴亚军首先披露了龙湖上市之后在北京“争抢”顺义天竺2号地的细节。

　　“拍地之前我们觉得应该会比广渠门15号贵一点，因为这块地容积率低，但是最后贵成那样是我没有想到的”，吴亚军表示。

　　11月20日，龙湖与百仕达，大龙，融侨，远洋，爱美，保利，安邦保险，冠城等企业参加了北京顺义天竺2号地的竞拍，最终，大龙地产以50.5亿元的天价拿下了该地块，龙湖在现场的报价达到了46.5亿元。

　　传闻，在该地块拍卖之前，北京业内流传着这样一个故事：有一个紧盯该地块的房地产公司老总到该地块“微服巡查”时，顺便去了旁边的龙湖·滟澜山别墅项目售楼处，销售人员告诉这位老总：“房子已经卖完了，你要等前面那块地，那是我们的后备。”

　　吴亚军听到这个故事后表示，“46.5亿的价位我们都是提到嗓子眼，实在不能再往上举牌”。

　　“投资不是理性的算式，但一定有理性的假设边界”，吴亚军认为，每个企业对地价、土地价值认知并不一样。“在拿地方面，我们跟万科的观点类似，算地块赚不赚钱，不能建立在预期的基础上，这样很危险。只有保证能开发出与市场不同定位的产品，买个高价地才算靠谱”。

　　而对于地块拍卖的最终结果，龙湖执行董事秦力洪则评价称，今年已经不是第一次出现这样出乎意料的事情了，年内涌现了很多龙湖还不熟悉的优秀企业。

　　上市压力

　　龙湖高管层在会议上坦诚了上市之后的压力。执行董事秦力洪明确表示：“龙湖现在过去只讲业主满意度，接下来就还有个投资者满意度了”。

　　“对投资者满意度唯一的标准是做到行业同一水平略高，至于股价水平，我们不会去操心，企业就像一个实体，股价是投到墙上的影子，那个影子不光是我们的形怎么样，还与灯光、焦距、调焦有关，不完全取决我们自己本身"，吴亚军称。

　　吴亚军还认为，龙湖目前虽然处于行业第二阶段比较好的企业行列中，但和第一梯队的万科、中海相比还是有差距。“很多人看到的只是龙湖的产品、服务基因好，但是龙湖毕竟体量还是不够。龙湖是二线里基因比较好、有可能成为一线公司的企业，但是，我们需要时间。我们会向万科、中海这样的优秀企业看齐。龙湖毕竟是资本市场的新兵，而万科、中海在资本市场已经滚了十几年，投资者对其认识和理解并不一样。就怎样和投资者沟通等问题，我们都还有一个学习的过程。”

　　谈到自己对资本市场的认识时，吴亚军称，"资本市场能接受的是：你能告诉我，你究竟是一个怎样的公司？投资者会在乎你的言行是否一致，同时，你要对投资者说清楚你的战略；还有一个方面，就是可视度，未来公司的业务增长幅度是多少，你就得告诉投资者公司的土地储备是多少，凭什么做到业绩增长，哪些项目能确保增长。"

　　目标策略

　　事实上，更多人关注的是，上市之后的龙湖该怎么走？

　　对此，龙湖的一位高管表示，龙湖走的路与上市之前相比，不会有太大的变化。“未来公司投资方向还是继续围绕长三角和环渤海进行布局，而原来进入的一些城市因为有土地基础，递增比例不大，但东部地区增长幅度会更猛些，如果其他二三线城市有机会，还是会考虑进入，目前的投资重心会集中在东部。”

　　龙湖近日刚刚获得了建行提供的180亿元意向性授信额度，加之前不久获得农行的180亿元授信，龙湖在未来两年内可动用的意向性授信额度已经达到360亿元。

　　为了能够在上市之后继续保持企业发展的活力，维持稳定的企业成长节奏，吴亚军称，龙湖设置了两道稳压“阀门”。

　　“第一道阀门是坚持布局平衡。比如之前我们一直坚持龙湖的东西部布局，这样可以在局部市场表现不好的时候，整体市场可以达到平衡；第二道阀门是业态。龙湖可能是目前东部房企中业态最多的公司，我们的产品既有满足改善性需求的，也有满足投资性需求以及自住型需求的，龙湖还有持有物业、商业物业以及销售物业，通过丰富的产品线再做一次稳压，通过这些机制持续改善企业的收入和利润，然后在此基础上去做调整。”吴亚军在会议上表示。

　　龙湖思考问题的方式印证龙湖的谨慎。吴亚军称：“我们的优势在于提前N年去想10年、20年后的事情，比如龙湖在做商业地产之前我们已经研究了整整三年。”