百亿投资武汉嘉年华详解世茂股份土储模式

来源: [观点网] 时间: 2009-12-03 02:17

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　　“这种小公园、大地产的做法实则是世茂集团以建嘉年华项目为名，发展其住宅和商业地产。”

　　观点网见习生邓敏华 世茂股份日前发布公告称，拟与关联企业上海世茂房地产建设组建武汉世茂嘉年华置业有限公司，共同竞拍武汉蔡甸嘉年华商业和酒店项目。这是近期世茂股份宣布的几笔对外重大投资之一。

　　今年9月份，世茂股份的间接控股公司世茂房地产与当地政府签订协议，投资400亿建设武汉世茂嘉年华项目。此次，世茂股份拟与世房组建合资公司显然是想在这块400亿元的蛋糕里分得一杯羹。

　　资料显示，世茂房地产与世茂股份拟投资的武汉嘉年华商业和酒店项目位于武汉蔡甸区后官湖畔的一个半岛上，项目的规划包括超大型室内主题乐园、消费体验中心、星级酒店、国际会议中心和生态居住区等，武汉蔡甸区为该项目的首批腾地已经达到6000亩。

　　然而，鲜为人知的是，该项目的主体部分并非其项目名称所昭示的“主题乐园”，而是住宅和商业项目。在前期规划用地的6000亩当中，室内主题公园仅占800亩，剩余部分用地大部分被规划为住宅和商业用途。

　　“这种小公园、大地产的做法实质是世茂集团以建嘉年华项目为名，发展其住宅和商业地产”，分析人士对此表示，这是世茂股份在土地获取手段上的取巧之处。

　　事实上，除了通过类似于武汉嘉年华这样的游乐项目获取大规模的土地之外，投资建设城市综合体的也是世茂常用的一种土地获取方式。

　　今年4月份，世茂股份以每平方米4250元的价格拿下了面积为10.7万平米的青岛世奥项目地块，该地块位于青岛东部商业中心区，属于青岛市南沿海稀缺黄金地段，地块被规划建设为超高层建筑。分析人士指出，该项目地价仅4000多，加上建安成本约8000，其总体的成本仅12000元左右，而目前该地块周边项目的售价已经高达30000元/平方米。

　　9月份，世茂股份与世茂房地产联手投资建设大连一个城市综合体项目，该项目该地块由世茂股份以16.5亿元竞得，总规划建筑面积约160万平方米。而除此之外，世茂股份在无锡、杭州的新项目用地也是以建设城市综合体的名义取得。

　　银河证券一份研究报告显示，世茂股份目前拥有超过700万平方米的土地储备，楼面土地成本每平方米仅为1000元左右，而其项目落成之后每平方米平均售价可以达到15000元左右，利润率极高。

　　“世茂股份大部分项目是通过城市综合体的发展模式以公开招投标的方式予以取得，由于城市综合体的发展模式能够给当地城市经济发展和人口就业带来较大的促进作用，受到当地政府的欢迎，因而取得土地的成本相对较为低廉”，银河证券分析师刘昆表示。

　　以世茂股份的武汉嘉年华项目为例，该项目预计的年接待游客能力达到2000万人次，给当地提供就业岗位10万个，每年营业额可达100亿元，为地方创造税收10亿元以上，5年后即可建成。在当地政府看来，这样的项目既能促进当地的经济的发展，同时还能提供稳定的就业和税收，自然愿意较低的价格出让土地。

　　但显然，运作大型的城市综合体对开发商自身的运作能力、资金要求都极高。“除了要有雄厚的资本之外，还要有所在商圈以及所开发的物业针对的需求能否有正确分析判断和分配各种商业资源的能力”，分析人士称。

　　而世茂集团内部重组完成后，商业地产部分被全部注入了世茂股份，其多年商业地产项目的运作能力让世茂股份成为了各地政府首选的合作对象。