23.4亿收购嘉盛中心潘石屹：商业地产赚钱

来源: [观点网] 时间: 2009-11-19 03:15

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　　商业地产赚钱，回报率高，“乡下人进城”不光要住，还要办公、购物等，所以商业地产在北京、上海等大城市有很大市场。

　　观点网陈小丽 继拿下前门项目、上海东海广场和望京B29地块后，潘石屹再次在北京CBD区域收购物业。

　　11月18日，SOHO中国宣布，以总代价约23.4亿元收购Bluewater持有的北京物业“嘉盛中心”，在完成收购后，物业将更名为“SOHO嘉盛中心”。

北京嘉盛中心

原北京嘉盛中心（北京市朝阳区东三环北路甲19号嘉盛中心）

　　嘉盛中心收购案

　　“公司将收购持有位于北京东三环的高37层甲级办公及零售综合楼宇‘嘉盛中心’整幢物业业权的公司Bluewater，收购对价为人民币12.9亿元，此外，SOHO中国并提供人民币10.5亿元资金供项目偿还银行贷款。”SOHO中国在公告中声明。

　　资料显示，嘉盛中心位于北京东三环路最繁华地段，紧邻北京CBD及三里屯，并连接十号线地铁，交通便利，该物业是一幢37层办公及零售综合甲级商厦，总建筑面积为10.334万平方米，其中地上可售建筑面积为8.22万平方米。

　　SOHO中国董事长潘石屹对此表示：“SOHO中国将嘉盛中心整栋收购，收购过来产权都是小产权，所以我们都是为了尽快销售，SOHO中国贯有的商业模式不会改变。”

　　“SOHO嘉盛中心地上可售建筑加上地下可售面积，总共可售面积为88000平方米，收购单价为2660元/平方米，SOHO中国将坚持贯有的‘开发-销售，统一出租，统一管理’的商业模式，继续在这个项目上进行销售和出租工作。”SOHO中国方面在接受媒体采访时称。

　　嘉盛中心已于2008年2月落成，目前出租率约30%。事实上，受到金融危机影响，以及新的供应大量增加，内地主要城市的写字楼空置率高企，其中尤以北京为甚。据物业顾问世邦魏理仕最新报告指出，今年第三季北京写字楼的空置率已连续第五个季度处于20%以上。

　　但潘石屹表示：“目前其30%的出租率不能反映市场价格，SOHO中国会根据市场接受资金的程度尽快出租，我们有信心用同样的策略使嘉盛中心超过90%出租率。”

　　“此次收购收购目标物业符合SOHO中国从机构投资者手上收购在北京及上海已落成的甲级商厦的策略，公司通过量身订做的销售及完善租赁服务将出租率较低的物业变成有盈利能力的务业，并使我们得以进一步扩大SOHO中国在北京的版图。”潘石屹续称：“我们现有的全国化的庞大客户群，强大的销售及租赁团队及SOHO中国品牌，一定会在不久的将来提升和实现SOHO嘉盛中心的整体价值。”

　　SOHO中国执行总裁闫岩亦表示：“由于这个项目已经落成，而且其前持有商已经按照100平方米至500平方米将该物业分成数百个小单元，因此SOHO中国可以在完成收购后尽快销售及租赁。”

　　对于嘉盛中心目前出租率偏低的问题，闫岩解释称：“嘉盛中心开业一年出租率才达约30%，租户都是跨国公司，而这些公司过去一年受到金融危机的影响很大，这种情况下产生亏损是可以理解的。而SOHO中国出租对象是广大中国的中小型企业，而这些出租在过去一年非常活跃。SOHO中国在北京其他楼宇出租率超过90%，我们将尽快使嘉盛中心达到出租率90%以上，和SOHO中国在北京其他楼宇的平均出租率一致。”

　　“从销售角度看，如果以单价2660元/平方米购入计算，利润空间还是很大的，因为目前三里屯SOHO楼宇均价超过4万元/平方米，我相信SOHO嘉盛中心项目的销售价格不会低于三里屯SOHO。这个项目很快投入销售，应该为公司2010年的业绩带来很多贡献。”闫岩补充道。

　　商业地产前景

　　潘石屹在收购消息公布后的媒体电话会议上还表示：“基于建外SOHO物业管理公司出现问题，SOHO中国在反思，在SOHO中国模式中最应加强的是物业管理，因此我们汲取建外SOHO的经验教训，已经组建了物业管理公司来统一管理SOHO中国开发的物业，这样的麻烦事就会少一些。”

　　“现在嘉盛中心的物业管理公司是仲量联行，他们管理得很好，但是合同期将到。SOHO中国已经成了物业管理公司，仲量联行合同到期后，将由SOHO中国自己管理物业。另外，在未来的几个月，我们将陆陆续续将SOHO中国开发的项目接过来自己管理。”闫岩在接受观点新媒体采访时如是称。

　　而针对SOHO中国正在有意识地加大投资物业比重，是否意味着SOHO中国会就此回归传统商业地产开发模式的问题。潘石屹回应：“SHOH中国5月收购的前门项目便被规划成投资物业，其他的物业估值有520亿元人民币，在未来几年时间可以入市销售，所以SOHO中国模式与其他拥有百货大楼出租企业的模式是不一样的。”

　　潘石屹还表示，SOHO中国将继续专注北京、上海繁华地区商业物业，目前有300亿资金可供用来收购京沪等商业地产物业，包括现有楼宇以及土地。潘石屹称，希望在近期能不断有新的收购机会，目前不会考虑融资。

　　潘石屹续称：“商业地产赚钱，回报率高，比一般住宅回报率高，这就说明市场缺乏商业地产。中国城市化过程中，‘乡下人进城’不光要住，还要办公、购物等，所以我们看到商业地产在北京、上海等大城市有很大市场，这是SOHO中国的第一个考虑。”

　　“第二个考虑是，商业地产市场化程度特别高，受政府政策影响比较小，如政府限制面积的90/70政策，限价商品房等都对商业地产不会产生影响。我觉得商业地产是一个利率高，市场化程度高，受政府宏观政策波动影响比较小的行业。”潘石屹最后表示。