一、10月土地市场综述

　　交易情况：

　　拍卖：10月成都主城区(包括高新区)拍卖出让二类住宅用地2宗共235.86亩均成交；另有郫县3宗共479.53亩二类住宅用地在市国土局拍卖出让并成交；(详见附表)

　　挂牌：10月无挂牌成交宗地；

　　公告情况：

　　拍卖：10月成都主城区(包括高新区)公告拍卖出让二类住宅用地7宗共477.77亩，其中2宗已在本月成交；

　　挂牌：10月成都主城区(包括高新区)公告挂牌出让商业及商业兼容住宅用地5宗共860.80亩；

　　成交宗地位置描述：

　　10月23号拍卖成交的2宗用地均位于城西清波片区，与城西成熟居住板块-金沙隔三环路相对。周边房地产项目有龙湖翠微清波、中铁双龙湾、东立清水河畔等，金沙一侧有中大君悦金沙、凯丽美域等。两宗地的北边正在修建一个面积达2562亩的金沙蜀郡蜀文化主题公园-百仁公园。

　　10月30日拍卖成交的郫县住宅用地，其中一号宗地位于红光镇南边，成灌路与IT大道之间。邻近房地产项目有合景泰富万景峰、上锦颐园、华润橡树湾等。二、三号宗地位于郫县(郫筒镇)东二环与南北大道之间。周边在售楼盘有舜苑一里阳光、锦绣西苑，与中信蜀都相距不远。

　　成交宗地面积情况：

　　10月共成交住宅用地235.8亩，环比下降62.4%，同比增加67.8%，无商业用地成交。

　　表一：08-09年住宅用地供需走势(亩)

　　表二：08-09年商业用地供需走势(亩)

　　注：缺失月份均为零供应成交月份

　　成交宗地价格情况：

　　10月住宅用地成交均价为709万元/亩，同比增加5.2倍，环比小幅下降，降幅为18.5%。

　　表三：08-09年住宅、商业用地成交均价走势(万元/亩)

　　注：缺失月份无住宅或商业用地成交

　　二、本月土地市场简析

　　--成都清查出让土地，违规企业禁入土地市场，闲置土地收回

　　国土资源部9月确定对闲置用地的处理意见，清查自2007年1月1日后出让的商品房用地开发情况，对确因政府原因造成土地闲置的，将会同有关部门协调处理促进开发，否则将严惩不贷。作为反应,成都市政府办公厅日前印发了《关于进一步加强土地供应管理的通知》。《通知》要求，对非企业原因影响动工建设的，责成相关部门限期解决，保证项目尽快动工建设；对经促建仍未动工建设的企业，实行土地市场禁入，禁止其参加土地招拍挂活动购置土地，将违约信息纳入人民银行企业信用基础数据库和建设部门房地产开发企业信用体系，并对外公布；对闲置的土地，则按相关规定严格执行。早在去年1月，国务院就发文要求，对于闲置两年的土地将依法无偿收回或者重新安排使用；对于闲置满一年不到两年的，需按出让或划拨土地款的20%缴纳土地闲置费。

　　针对拿地后要及时开发，其实每一宗用地的出让合同里都会有单独明确的规定。就成都土地市场而言，多数开发商拿地确实是出于实实在在的开发需求，利用土地进行资本运作只是相当小的可以忽略的一部分。尽管2007年成都土地市场疯狂的场面还历历在目，但是高价地甚至天价地的产生是由于很多有实力的外来开发商十分看好成都房地产市场的预期，所以才敢于频频举牌应价，以至于地价被推到高位。高昂的拿地成本，才是成都市很多建设用地被闲置的主要原因。随着成都市房地产市场的回暖，基本所有缓建的地块都已正常开始施工或者加快了施工进度，争取在目前又重新火热的市场中分一杯羹。另外，出于土地财政的考虑，一些地块还没有彻底完成拆迁或者周边配套、道路等还没有到位就被政府拿上拍卖台，以至于影响正常的开工建设，也是一些建设用地闲置的原因。总之，此通知的出台，并不会对成都已经出让的土地产生很大的影响，更多的将会体现在对以后拿地开发商的警示作用。

　　拍卖出让地块点评

　　两宗地块均位于西三环一侧，与金沙板块隔路相对，属于外金沙板块的清波片区。从具体的宗地规划指标来看，容积率2.9和3、建筑密度22%，与成都市该区域近期出让的住宅用地指标相当，比如金沙板块中的永进合能地块、中海地块，57、58米的建筑限高导致只能修建18层以下的小高层建筑，但也符合目前该区域主流的开发类型。

　　由于地处金沙板块的外延，交通方面的便利使其能够享受金沙板块各种成熟的生活配套，但本身所处的清波片区尚不成熟，目前片区内刚刚有翠微清波、中铁双龙湾、清水河畔、清江之春、鸿运之星、金沙愉景等楼盘交房入住，生活氛围还未完全形成，但后期片区内有中房2008年3月拿下的90亩宗地，以及本次拍卖出让的两宗住宅用地，再加上一些在建楼盘和刚刚出台的金沙太阳城规划，片区未来的发展极具潜力，地块北边还在修建一个面积达2562亩的金沙蜀郡蜀文化主题公园-百仁公园。

　　目前，宗地周边翠微清波等二手房价在6500-8000之间，中大君悦金沙等一手新房价在6500-6800之间。保利和华润购得的该两宗地的成交楼面价为3517和3600元/平米，由于位于三环路外侧，所以与之前中海地块4750元/平米的楼面价有所差距。算上3500-3800元/平米的成本，预计两个项目的售价会在7500-8500元/平米。

　　住宅用地成交暂时低位蓄势

　　10月成都市主城区共成交住宅用地235.8亩，环比下降62.4%，无商业用地成交。但同时，共公告将在11月出让的住宅及商业用地达到1102.71亩，为近期之最。其中以拍卖方式将在11.19号出让住宅用地5宗，共241.91亩。经历了8、9月的成交高峰后，本月的成交暂时出现了走低的现象，但从本月发布的出让公告数量及公告土地的体量来看，经过10月的蓄势，成都市主城区将在11月份迎来又一个成交高峰。

　　附表：拍卖成交地块详细情况

·中原地产：2009年10月土地月报 09/11/15

·索罗斯演讲：未来的路 09/11/15

·中国农民“狠宰”迪迪士尼 09/11/15

·无惧“破发” 明发香港挂牌首日 09/11/13

·国土部：将打击并曝光囤地开发商 09/11/13

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-87326901或来函guandian#126.com（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。