国企与地王：土地出让金暴涨追查

来源: [观点网] 时间: 2009-11-09 01:46

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　　地王最大的买家当然非国企莫属，这种豪掷千金的情景并非上海独有，其圈地范围已经蔓延至全国各地。

　　观点见习生周静怡 中原地产日前发布的报告披露了一组惊人的数据：因为地价上涨以及土地供应量增大，土地市场在2009年前三季度呈现出异常活跃的状态。尤其是第三季度频频涌现的地王，更是为土地出让金的暴涨的催化剂。

　　地王“功不可没”

　　在中原地产监测的7个重点城市中，上海的土地出让金总额尤为突出——前三季土地出让金总额已突破600亿，高居第一。而今年年初，上海财政局提交的预算报告，设定上海市2009年的土地出让金收入为393亿元。而据中原地产统计，上海仅第三季度的土地出让金便达492亿元，分别超越07、08两年的全年总额。前三季度合计，更是达到了652亿元的历史新高，超出预收入近1.66倍。在这其中，“地王”的贡献不可小觑。

　　据统计，上海的“地王”纪录在第三季度不断被刷新。

　　7月23日，金地集团以30．48亿元高价拍下了上海赵巷镇特色居住区10号的纯住宅地块，开启了上海地王的序幕。在新地王诞生仅一个月后的8月27日，华润置地35.22亿元竞得嘉定区南翔镇两相邻地块，出让总价和面积刷新了金地的此前拿下的“地王”纪录。

　　但华润置地的地王宝座也没做长久。仅两周过后，9月10日，中海以70.06亿元的价格拍下上海普陀区长风6B、7C两幅地块，折合楼价高达22409.3元/平方米，这块地王的意义远远超出了上海的范围，是当时国内土地交易市场最高的出价纪录。

　　纪录的意义可能就在于用来被打破。在中海斩落地王的短短20天后，上海绿地以72.45亿的天价，夺得了上海徐汇龙华路的1960号地块，其楼面价更是高达27231元/平方米，溢价率111％。“地王”名号又一次被重写。

　　虽然9月17日海航集团以18.24亿元拿下的上海浦东滨江办公用地面积不大，但其高达3.65万元/平米的楼面价至今未有企业能够打破。上海仅这一季度涌现的5幅地王级别的土地出让，就贡献了上海第三季度土地出让金的46%。

　　国企一掷千金

　　地王最大的买家当然非国企莫属。根据中原地产披露的数据，今年前三季度，在房地产企业销售额前十强中，包括前三名在内的六家企业均为国企。而根据戴德梁行华东区一位董事的会回忆，2007年A股市场排名前十的房企中就有六家是民企，如今已经转变为国企“一统天下”了。

　　在良好的销售刺激下，国企在土地市场上表现更为强势。

　　上海第三季度，华润置地、绿地、海航和中海四家国企交付的土地出让金便占地王土地出让金总额的86.5%，高达195.97亿元。

　　这种国企豪掷千金的情景并非上海独有，其圈地范围已经蔓延至全国各地。

　　以保利为例。今年8月份以前，保利地产在土地拍卖市场甩出的金额已超过100亿元，进入9月份，该集团拿地节奏更快。9月份出手99亿元，相继在青岛、长春、南京、上海、杭州、重庆和佛山获得了210万平方米的土地储备。10月以来，又分别在杭州、南京以及佛山夺得三地块，独揽广州琶洲村的“城中村”改造项目，其投入资金接近100亿元。

　　中海则在两个月内斥资250亿频频拿地。10月份，仅在28日至30日的三天时间内，便相继在佛山、重庆、长春及沈阳四地获取了四幅土地，并创下多项当地楼市纪录。如果加上前述的长春、沈阳项目，自9月起，中海地产在两个月中已新增土地储备近600万平方米，远远超出当初计划。

　　土地出让金的暴涨，地王的“层出不穷”，国企一掷千金的“豪爽”起了推波助澜的作用。业内人士对此表示忧虑：“具有国企背景的开发商和地产上市公司或信誉度高，或融资渠道广，财大气粗，敢于在土地市场一搏。这些大国企是国家4万亿财政支持的受益者，手头非常宽裕，这是一般房企难以比拟的。对楼市的乐观预期，导致了它们的超乎常规的拿地行为。‘面粉贵过面包’的现象或将继续显现。”