11月5日，龙湖地产在香港举行了上市公开发售新闻发布会，首次详细公布龙湖在香港联交所主板挂牌上市的计划，董事长吴亚军等龙湖高管层出席了会议。

　　计划赴港上市的龙湖地产已经进入路演的关键阶段。11月5日16时30分，龙湖地产在香港太古广场港丽酒店举行了上市公开发售新闻发布会。这是龙湖首次公布在香港联交所主板挂牌上市的计划。正在新加坡进行国际路演的龙湖地产董事长兼首席执行官吴亚军女士、首席财务官林钜昌先生、客户及公司品牌总经理秦力洪先生，以及集团投融资中心总监张艳女士通过视频连线的方式出席了此次发布会。

　　上市计划

　　在发布会上，龙湖高管层首先披露了龙湖地产上市的基本的情况。龙湖披露，本次龙湖上市拟全球发售10亿股股份，其中香港公开发售部份占10%，约1亿股，其余9亿股供机构性投资者认购，而此次公开配售股份数量由去年拟定的发行后扩大总股本的25%下调至20%。每股发售价介乎6.06港元至7.10港元，集资最多约71亿港元(未计算行使超额配股权)。龙湖上市后除5%补充营运资金外，其余均将用于开发现有项目，及扩大土地储备。其中，约47%用于支付现有项目的土地余款，约48%则将用于收购根据市况而物色及考虑的新发展项目

　　按照龙湖地产IPO时间表，龙湖将于11月6-11日公开招股，并拟定11月19日在香港挂牌上市，上市编号为0960，保荐人为摩根士丹利、瑞银及花旗银行。

　　“从目前路演的情况来看，我们认为这是一段愉快之旅。”在谈及龙湖本次的上市进程时，龙湖地产董事长兼首席执行官吴亚军对媒体表示。来自香港的市场消息指，截至11月4日，龙湖地产的国际配售部分反应理想，已经录得超额认购近6倍，其中，按上限定价或无价格闲置的订单也已超购4倍，下单机构突破50家。

　　财务状况

　　在新闻发布会上，龙湖首席财务官林钜昌还公布了龙湖的财务内容。“在过去几年，龙湖来自住宅物业销售的收入强劲增长。公司收入由06年的21.0亿元增至08年的44.8亿元，年复合增长率为46.0%。”林钜昌还表示，“2009年上半年，龙湖毛利润超过18亿，较08年大幅提高31.3%。估计2009年度，集团预测权益持有人应占综合纯利将不低于0.146亿元。”

　　有投资者在会议中问到龙湖毛利率偏低的原因，龙湖方面解释称，一方面，之前公司重点地区主要是重庆，由于该地区毛利率空间比较低，未来公司将加强对上海、北京区域的高端项目持有，今年公司的毛利率已经从去年的26%上升至31%。另一方面，此外，龙湖拥有的近1900万平米土地均价为1816元，其中今年新增土地储备为580万平方米，均价为1450元，这将成为保证毛利率较高的原因。

　　在谈到今年上半年销售与下半年销售差距大问题时，龙湖方面表示，“这与工程进度有关，上半年结账的项目均来自北京、上海，利润空间比较大，下半年则来自重庆西部地区项目，利润空间低，因此造成销售额差距比较大。”

　　林钜昌指出，“本次募集资金全部都会用于项目投资，而不是有什么负债需要清还，这样更有助于公司上市后保持一个快的增长速度。”

　　据悉，龙湖是首家在完成公开发行前偿还上市前债务融资的房企，也是第一家在中国大陆发行企业债的非上市民营房地产公司，发行了14亿的企业债。近期，龙湖还获得农业银行授信180亿，目前可用授信额度超过300亿元。至此，上市后，龙湖所持现金将高于负债，将成为即负债率极低净现金上市内房公司。

　　“我们任何时候都会保证现金的流量。龙湖买地的时候遵守一个很重要的头寸纪律：如果未来两三年预测低于某一个点，这个项目我们就不能要。第二，龙湖在申请银行授信的时候争取留有余量，比如龙湖现在有300多亿银行授信，但是实际贷款尚不到100亿，给自己留了充分的腾挪空间。”吴亚军称。

　　扩张战略

　　会议上，龙湖还提出了未来发展的两项战略：首先将进行持续的地域扩张，在北京、上海两个品牌高地的基础上，继续围绕长三角和环渤海进行扩张，并适度根据国家中部崛起的战略选择城市进行布局；其次，龙湖将增持投资性商业物业，计划在5至7年内完成建设并持有约200万平方米左右的投资性物业，把土地储备中的投资性物业达到15%，力争每年租金的增长保持20-25%的水平，为集团提供可观的增长。

　　“下一步，我们还会沿着既定的战略路径，在西部、环渤海和长三角区域继续扩张，主要在环渤海区域和长三角区域选取合适的地方进入。”龙湖首席财务官林钜昌认为，“目前龙湖在全国8个城市，拥有在建和待开发的土地储备总额达到1909万平方米，能够满足公司未来5-6年的正常发展之需。未来公司计划将15%商业物业出售，85%用于做住宅，其中，60%为高密度住宅，40%为低密度住宅。未来龙湖将增长持有物业比例。”

　　“龙湖土地储备特点是具有优化的地理分布，将西部地区的未来增长与北京上海的盈利前景形成良好的匹配，并逐渐扩张全国。受益于多渠道、多策略的土地收购，土地储备的成本较低，土地储备质量高，可直接开发性强。”林钜昌称。

　　而龙湖地产董事长兼首席执行官吴亚军则认为，龙湖上市之后所筹集之资金，将有助于龙湖其他地域的扩张。

　　“未来有需要于上海增加土储，至于北京土储虽然较少，但预期未来三年北京可入帐销售收益达300亿元。预计三年后，东部地区占该集团收入至70%，西部则占30%，”龙湖首席财务官林钜昌补充称，由于龙湖地产资源有限，而珠三角地区有不少强大对手，加上当局对产业及城市结构调整仍在进行中，龙湖对于珠三角地区持观望态度，目前先作观察研究，倘若有好的地块，不排除会进入。

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