开发贷收紧有利于使企业回归理性，并限制房地产企业过分抬高地价，而按揭贷款积极则保证销售端态势良好。货币政策也有保有压，尽管这可能是商业银行根据自身盈利需要进行的调整。但中国金融系统的调控越来越细化，有利于房地产行业健康发展和长期景气。

　　管理层的房贷政策不仅影响房地产业，也影响银行业，在中国这种高基尼系数且又有根深蒂固的“不动产情结”的国家，注定会有大量投资购房或高端改善住房需求的存在。

　　最近，银监会再次强调从严执行二套房贷政策，又在业界引起轩然大波。

　　收紧开发贷真实意图

　　其实，事情远没有那么糟糕。

　　9月新开工和投资单月增长十分强劲，单月新开工面积增速一跃而达到56%，单月投资增速也恢复到37%，将2009年的房地产开发投资、新开工面积单月数和2004—2008年的平均数相比，即便不考虑2008年较低的基数，新开工和开发投资的增长也确实在加速。

　　虽然9月份房地产开发投资资金来源单月数增长平稳，达到77.9%，但来自国内贷款的资金来源增速迅速下滑，已经回落到56.9%。由于这已经是第二个月来自国内贷款的开发投资资金下降，且向下突破了本年度资金来源增速曲线，说明银行对地产公司发放开发贷款的意愿可能在减弱。

　　众所周知，开发贷是房地产业重要的资金来源，也是监管层监测房地产行业资金充裕与否的重要指标。一般来说，开发贷收紧对房地产行业是不利的。

　　今年5月6日，央行一季度货币政策执行报告显示，一季度房地产贷款余额新增3364亿元，新增房地产贷款中，开发贷款占比为65.93%。这一数字较去年升幅明显，2008年新增房地产贷款中开发贷款的占比仅为34%。

　　房地产开发贷款在经过2008年的低迷期后，一季度已经呈现出抬头之势。监管层为此专门提示银行关注此新生风险，并导致市场对二季度后房地产业资金来源的担忧。

　　但在上半年已经发放出去近8万亿元贷款、远远超出去年全年总额的背景下，今年房地产行业用“资金极其充裕”来形容一点也不为过；再加上贷款投向有很明确的政府投资目的，大量信贷资金流向了拥有大项目的国有大企业也是事实。前段时间，各地土地拍卖市场纷纷冒出许多新“地王”，就是国有企业手里资金太多，又没有更好的项目投资的困境的一种真实描述，所以只能无奈地成为“地王”。

　　这说明今年的流动性情况与往年并不相同，在国企流动性过剩的前提下，供给端的土地价格可能会脱离需求端的购买力增速而向上飞蹿。如果三季度开发贷款和资本市场继续向房地产开发企业敞开供应流动性，则企业最终只能将这些资金投入土地市场。由于需求端是受到收入和财富天花板约束的，地价过分上涨终将造成房地产行业景气度提前结束。而适当控制开发贷款和融资节奏却能使得地价在景气结束前回归理性。

　　因此，在目前特殊流动性泛滥的情况下，银行适当收紧开发贷可能未必是利空。只要这种收紧不是“大幅收紧”，那么从长期视角看，适度的收紧开发贷则肯定会对房地产行业乃至银行业有利。

　　而且，从按揭贷款显示，银行在适度收紧开发贷的情况下，并没有按管理层要求紧缩按揭贷款的投放，尽管银监会在6月份时就已经要求各银行适当收紧二套房贷，但9月份的数据显示银行信贷投放结果与管理层意图是截然不同的情况。

　　9月份，房地产开发投资资金来自按揭贷款部分同比增长高达332%，再次创下历史新高。

　　这表明，按揭贷款出现放松态势，加上销售良好，新开工和投资恢复将解决供应瓶颈，从而进一步推高销售数据。

　　在销售和按揭持续向好的情形下，银行适当收缩开发贷款其实是有利于促使企业回归理性，限制房企大幅抬高地价，从而使得行业未来盈利空间更大，景气更持久。

　　银行对地产很有信心

　　不过，市场的担心仍未消失。

　　管理层总是在看似不适当的时机就要向银行提示风险，最为明显的就是最近几个月总是拿二套房贷政策说事，似乎有马上收紧按揭贷款的趋势，这始终成为市场挥之不去的阴影。

　　“雷声大雨点小”最好地诠释了二套房贷政策严格执行程度的左右摇摆，也可以看出在房贷政策执行的博弈上，银行似乎拥有稍大一点的自主权。

　　二套房贷政策从2007年9月出台至今已经整整两年，它刚一现身，显示了较强的政策威力，揭开了市场的调整序幕。

　　但在2008年10月后，各地方以改善型普通住房的名义轻而易举绕过了二套房界定标准，该政策其实已名存实亡，银行这一变动立即对市场销售起到明显刺激作用。

　　今年7月份以来，银监会继续要求从严执行二套房贷，使得部分投资比例较高的城市的交易量明显回落。

　　但细细分析，7月份以来的二套房贷政策与2007年还不完全相同，当年是全国严格执行首付比例和上调1.1倍利率，而目前则是各地方有区别的执行，银监会的态度也比较明确，即仅仅要求各地方商业银行执行40%的首付，利率上调与否或者幅度由各地方根据市场情况自行制定。据悉，目前贷款利率已经上调至1.1倍的城市仅有天津、绍兴和杭州等。

　　因此，市场揣测此次银监会仅是再次重申严格执行二套房贷政策，并不会有新的实质性措施出台，未来管理层出台全国性文件要求严格执行利率上调的可能性不大。加上中国经济回升基础尚不稳固，目前时点就放弃地产对经济的拉动作用并不明智，所以银行的房贷政策环境并没有变得更坏。

　　中信证券认为，按揭贷款数据本身受到房屋销售和银行对于发放按揭贷款的态度两个因素的影响，并用公式力图寻找到一种分离这两类影响因素的办法。该公式为：（房地产开发投资资金来源当月来自于按揭贷款的金额增长+1）/（商品房屋销售额增速+1），这个公式的内在含义就是分离销售本身的增长，究竟银行体系对按揭贷款的主观态度如何，可以将该指标称为中信按揭贷款发放宽松度。

　　用该指标可以很好地解释今年以来按揭贷款增长的原因。

　　前5个月，按揭贷款增长迅猛，但银行体系对于基建等类型的受到4万亿投资计划支持的贷款积极性更高，实际上按揭发放宽松程度并不高，更多的是银行在被迫发放按揭贷款。直到2009年6月这一指标突然增长到极高的水平，说明商业银行意识到了房地产恢复的持续性，主动积极发放按揭贷款。

　　几乎在同时，反映开发企业信心的新开工面积单月增长大幅向上，说明开发企业和商业银行几乎同时意识到行业的前景。实际上，2009年6月初也正是舆论对房地产前景犹豫转向对承认热销，资本市场出现对行业前景看好一致预期的时间点。这说明各个社会经济部门对行业的认识在时间点上是基本一致的。2009年6月以后，该指标逐渐下降，表明虽然销售火热，但由于银监会开始有意识加强对二套房贷执行力度，从而使得银行开始收紧按揭。

　　值得注意的是，该指标在2009年9月份出现了上升，甚至超过了历史的高点。中信证券陈聪认为：“如果按照历史的经验，可以推断是商业银行在发放按揭贷款的态度方面更加积极了。这似乎和一些新闻报道不相符合，不过居民中长期消费性贷款的确呈现了总量的提高，而我们微观调研的结果也发现深圳等地对按揭贷款的发放有所宽松。我们倾向于认为，目前虽然货币环境没有更宽松，但商业银行发放按揭贷款的积极性在9月份增长了。”

　　据悉，近期建行要求从严执行二套房贷利率上调1.1倍的政策，这可能是建行为代表的大行面临的信贷结构调整的问题。前三季度四大国有银行发放了大量房地产开发贷，一般开发商在确定按揭银行贷款时也首先圈定贷款给其相关的银行，因此四大银行按揭贷款业务也增长迅速，目前对继续增加按揭贷款已没多大兴趣，而是宁可选择“厚利少销”。

　　但从整个银行业分析，股份制银行的按揭贷款增长落后于国有银行，它们肯定有加大这块业务的动力，并能填补国有银行对房地产业按揭贷款支持力度的减少的空间。加上股份制银行普遍资本充足率低，而按揭贷款的风险权重系数仅有50%，它们更愿意介入低风险的资产业务，而且还能撬动更多的业务量。

　　此前，市场普遍担心各种需求能否承接住已经上涨的房价，但进入10月份后销售放量已经逐渐打消了这种担心，而且决定市场销售的另一个变量，即购房者的预期在房贷政策没有发生重大变化前一般不会逆转，毕竟银行对房地产仍有足够的信心。

·中原地产：（10.26—11.1）一周楼市统计 09/11/03

·龙湖路演廿四小时 年内最优内房股出笼 09/11/03

·四大银行10月新增贷款约1360亿元 09/11/03

·国泰君安：明年新增信贷额或达8.7万亿 09/11/02

·上海城建集团拟发行12亿短期融资券 09/11/02

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-87326901或来函guandian#126.com（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。