专访施永青：勾地制度对城市规划不利

来源: [观点网] 时间: 2009-11-01 17:58

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　　我认为，什么时候批土地，批哪里的土地，批多大的地，是城市规划的需要，是反映城市发展建设中的整体需要，并不应该由开放商来主导。

　　观点网孔艺华 中国经济已初步显现出回升的曙光，房地产行业作出的贡献不可忽视。然而，急速上涨的房价，再次将房地产推向了讨论的风口浪尖。房地产是否过热，政府的救市措施是否退出，土地市场与土地制度改革的争议，各种声音交杂，难辨虚实。

　　为此，观点新媒体专访了中原集团主席施永青先生，施永青先生就房价与调控政策、勾地制度等热点问题进行了解析。以下为采访实录。

　　观点新媒体：现在有一种说法，内地的楼市已经过热了，政府可能会出台政策压抑楼市。

　　施永青：民众对政府的政策是特别关注的，也容易受政策影响。如果现在政府的政策有改变的倾向，民众很可能就不会再追捧楼市。但我们看到，政府如今并没有很明确地表示“房价太高”、“要推出新政策去调整楼市”。

　　观点新媒体：也就是说政府现有的房地产政策大的方向并不会发生改变？

　　施永青：政府是可以接受楼市有一点泡沫的，因为现在看来楼市存在一点泡沫要比房价出现拐点好。如果民众误认为政府资金要从房地产撤走，那么民间资金也必然受此影响而撤离房地产，这样的话，很可能对经济造成更大的破坏，甚至造成通货收缩。所以我觉得，政府现在还是愿意看到房价有轻微的上升。虽然是这样，但是预期政府支持楼市的力道会减小，例如今年七月、八月份的新增贷款，明显没有上半年的高。政策的主调还是支持房地产的，但是在小的细节上可能会作一些调整。

　　观点新媒体：今年二、三季度以来的房价上涨，销量的提升，不少开发商表示将加大开工面积，这将对房价产生一些怎样的影响？

　　施永青：开发商开工面积加大，在未来两三年间，这批项目将面向大众，同时，开放商之间也会形成一种比现在要相对激烈的市场竞争形势。影响房价的因素很多，比如政策、周边经济环境等等，但是供应量的增长必然对价格有压抑作用。

　　观点新媒体：房价会不会因此而回落？

　　施永青：房地产的周期性相对于股市来说显得比较长。房价从年初才开始回暖，预期在未来一年多仍将保持这个趋势。一般来说，房价上升的时间跨度一般比较长，跌的时候比较短，所以跌得比较急，升得比较缓。不过就这一次房价而言，既跌得急也升得猛。但现在经济还未进入稳定期，有其他专家认为，房价很可能有一个“W型”的过程，也就是说，房价刚经历的这个降升迅猛的“V型”过程，未来还可能要再经历一次。

　　观点新媒体：就是说房价出现拐点的机会还是有的？

　　施永青：政府显然不愿意看到这样的情况出现，我认为中国政府调整房地产的能力比其他国家要大，如果政府有意支撑楼市的话，除了可以放宽外国投资者在内地置业外，中国政府还有很多调节楼市的手段。所以我觉得，出现“W型”走势的几率正在减小。内地楼价的上升势头可以预期会慢慢减缓，但不会回落，照目前的情况来看，一旦房价回落，政府将介入救市。如果任由房价回落，政府今年贷出去的资金将无法收回。

　　观点新媒体：房价的高居不下，是不是意味着房地产市场正处于供不应求的情况？

　　施永青：房地产市场目前出现的“供应不足”情况，主要是投资性需求无法满足。有数字显示，83%左右的人拥有房产，所以我认为这轮房价上升，是因为楼市持续上好、人们出于投资升值的考虑推动的，并不是刚性的、居住性的需求带动的。

　　观点新媒体：09年地王频出，是因为中国房地产高端市场的需求越来越大吗？

　　施永青：有时候是开放商出于竞争的考虑，在房地产行业，赢不了就是输，竞争到有利的市场份额与地位才能够生存下来。土地推出，不是自己拿下来，就是被别人拿走。所以开放商在资金相对充裕并估计将有利润的时候，有可能会以高价把属意土地收入囊中，以避免落入竞争对手手中。

　　观点新媒体：有传深圳将试行类似香港的“勾地制度”，您怎么看？

　　施永青：我不赞成勾地制度，即便在香港，我也不赞成。勾地制度的实施，是政府担心推出的土地无人问津，采取由感兴趣企业先申请再将该土地推出市场的措施。但是我认为，什么时候批土地，批哪里的土地，批多大的地，是城市规划的需要，是反映城市发展建设中的整体需要，并不应该由开放商来主导。开发商往往以利润为目的，他们会勾自己认为有利可图的地块，但这可能并不符合城市整体规划的要求。城市规划必须考虑到人口分布、交通分布、经济发展的速度等等因素，例如香港的西部铁路，如果开发商不在西部勾地，铁路附近没有住宅区的话，铁路的客流量将得不到保证。城市规划必须出于整体的考虑，要发展金融业要建写字楼，想发展工业就必须推出工业用地，而个体的开放商就往往做不到这一点。