一、一周话题

　　进入十一月，随着国务院于去年出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(后称"131号文件")中，关于针对房地产优惠措施即将到期，越来越多的人开始关注各地成交量是否会在年内井喷而在年后陷入低迷，并展开热烈的讨论。中原认为，中央政策是地方性政策的指导方向，地方政府必然会积极响应上游政策的相关规定，年后成都楼市优惠政策也必然出现调整，但这并不足以成为影响市场走向的决定性理由。具体可以从以下两点进行分析：

　　从购房优惠政策调控的作用分析：

　　与二套房信贷收紧政策，目的是为了抑制房地产市场泡沫的产生，防止市场过热的作用不同，购房优惠政策是为了减少观望气氛刺激刚性需求，防止市场的过度低迷。相应的，两者出台的时机也完全相反，购房优惠政策是在整个行业最低迷，市场观望气氛越来越浓厚，土地与房产产品供求持续下降，刚性需求积压的情况下出台的。因此两个政策就像两只"无形的手"，维持市场供需的平衡，健康发展。

　　从购房优惠政策对市场的影响分析：

　　政策对市场产生的影响主要取决于不同时期的市场因素，同样的政策在不同时期内所产生的影响并不一致。比如当市场出现泡沫时，泡沫吹得越大，破裂后经济指标的落差越大，而跟政策本身无关。另外，刚性需求具有迫切性，投机色彩较少，购房优惠政策的到期，并不会让刚性需求消失。不难看出，成都市购房优惠政策在去年市场低迷的特殊情况下出台，目的是为刚性需求"保驾护航"，而目前成都楼市已走出低迷阴影，即使少了"这只手"的支撑，对市场影响也不会太大。

　　年内赶紧买房？没必要！

　　"131号文件"于12月31日到期后，成都市购房的相关优惠政策何时调整并执行，目前还不得而知。但成都市购房优惠政策无论怎样调整，目的都是为了防止房地产市场的过冷或过热，房价大涨大跌，使整个行业更加稳定、健康的发展。中原建议，就目前市场情况下，购买符合个人需求的物业仍然是首要出发点，没有必要因为购房优惠政策的到期盲目跟风。套用一句老话，对刚性需求置业者而言，任何时候购房都是最佳时机。购房政策优惠的到期并不是购房最佳时机的到期。当然，如果已有心仪物业的置业者，不妨在年内购买，可以节省一笔不小的开支。

　　1、土地公告、成交信息

　　1.1.土地出让公告

　　1.11主城区土地公告情况

　　本周主城区共有6宗土地公告，分别位于高新区孵化园南北干道之间，锦江区一心桥北片区，成华区东林村1、2组，青羊区青羊大道西侧，成华区原保和乡胜利村10、11、12组，青羊区培凤村5、6、7组界内，公告总面积约431.8166亩，土地性质均为城镇商住混合用地。(详见附表一--主城区土地公告详情)

　　1.12郊县土地公告情况

　　--暂无土地公告

　　2.1.土地成交情况

　　1.21主城区土地成交情况

　　--暂无土地成交

　　1.22郊县土地成交情况

　　本周郊县共有三宗土地成交，分别位于郫县红光镇合兴村1、6、7社，郫县郫筒镇凉水村2社，郫县郫筒镇凉水村2、3、4社，成交总面积为479.53亩，成交总金额达171672.3万元。三宗地块竞得人分别为成都志达房地产公司和成都置信，除第一宗土地以起拍价150万元/亩成交外，置信竞得的两宗土地价格分别为390万元/亩和410万元/亩，溢价率分别达到95%和105%。(详见附表二--郊县土地成交详情)

　　2、主城区商品住宅供应

　　2.1.主城区商品住宅供应量小幅增长

　　(数据来源:成都市房管局)

　　据房管局数据显示，本周主城区有7个住宅项目取得预售许可证，与上周持平。

　　本周主城区商品住宅供应面积分别为14.84万㎡和，环比增长30.4%，供应套数为1519套，环比增长23.6%。本周供应量小幅增加，供应建筑类型以小高层与高层为住，容积率3-5的较高密度产品。

　　本周新增预售项目列表

　　2.2.青羊区放量，城西供应居主城区首位

　　(数据来源:成都市房管局)

　　(数据来源:成都市房管局)

　　(数据来源:成都市房管局)

　　本周各行政区与各方位供应量一一对应，城西供应量来自青羊区，供应套数为875套，供应面积为8.04万平方米；城东新增商品住宅位于锦江区，供应套数333套，供应面积3.42万平方米；城北房源来自金牛区，而城南供应量来自武侯区，供应套数分别为160套和151套，供应面积分别为1.35万平方米和2.04万平方米。本周供应量集中在三环外，供应套数达1061套，供应面积为10.04万平方米。二环至三环供应量有所回落，本周供应套数仅458套，供应面积仅有4.8万套。

　　本周新增商品住宅供应量小幅回升，供应产品为小高层与高层建筑，户型面积集中在60-90㎡，60㎡以下供应量较少，另外大户型面积产品占到本周供应量的20%以上，份额有所增加。中原预计，后市供应量将仍将小幅波动，走势趋于平稳。新增供应量所在环域，仍然以二环以外，三环内、外为主。

　　3、主城区商品住宅销售情况

　　3.1.主城区周成交量再创新高

　　(数据来源：成都市房管局)

　　两周主城区商品住宅成交面积为34.16万平方米，成交套数为3675套，分别环比上涨2.18%；，和1.18%。

　　本周主城区商品住宅成交量并未如上周预计回落，而是继续保持高位并小幅上扬，本年度成交量记录再度被刷新。其中仅10月27日一天内，商品住宅成交量套数就达到885套，成交面积达8.02万平方米。近期成交量不断攀升，而供应量平均每周在2000套左右，市场呈现供不应求的供求关系。据中原数据库数据，截至上周为止，全市商品住宅存量单位为34358套，存量面积为457.13万平方米。与08年年底相比，存量套数下降幅度已超过50%，消化产品多为中小户型。

　　据中原市场研究中心了解，虽然目前大部分开发商以及代理机构并未将"购房优惠政策"将于年底取消作为卖点大肆宣传，但目前有刚性需求的客户，确实存在政策到期后各种税费上涨的心理预期，成为成交量居高不下的因素之一。中原预计，在成都市购房优惠政策相关措施更改及时限颁布后，因优惠政策即将取消而抢搭优惠政策"末班车"的情况将集中体现。

　　3.2.行政区成交量

　　(数据来源：成都市房管局)

　　(数据来源：成都市房管局)

　　本周青羊区成为商品住宅成交量最大的行政区域，成交套数为862套，成交面积达7.94万平米；锦江区成交量较上周上涨13.20%，成交669套，成交面积达5.79万平方米，本周排名第二；成华区成交量较上周下滑18.32%，本周排名第三，成交套数为651套。排名靠后的是高新区、金牛区、武侯区。

　　3.3.二手房成交量保持增长

　　(数据来源：成都市房管局)

　　(数据来源：成都市房管局)

　　本周三级市场成交量较上周增长10.94%，成交1491套。购房优惠政策对于二手房市场影响较二级市场更大，因二手房交易中存在的交易税、契税、个人所得税均可以享受政策优惠，再加上购买144㎡以下商品房可享受购房补贴，二手房买卖的优惠力度远大于一手房。因此近期，不仅仅二手房成交量，还包括二手房成交价格增幅也不小。

　　3.4.各行政区二手房成交情况

　　(数据来源：成都市房管局)

　　本周各行政区二手房成交量排名不变，除成华区成交量小幅下滑外，其他行政区都有所上涨。成交量最大的行政区仍然是高新区，成交套数达336套。锦江区与金牛区分别以332套、258套的成交量排名二三。青羊区、成华区、武侯区排名靠后。其中，成华区与武侯区周成交量仍不足200套。

　　4、近量周楼市情况小结

　　本周主城区共6宗土地公告，公告总面积约431.8166亩，土地性质均为城镇商住混合用地。本周郊区暂无土地公告。

　　本周郊县共有三宗土地成交，成交总面积为479.53亩，成交总金额达171672.3万元。三宗地块竞得人分别为成都志达房地产公司和成都置信，除第一宗土地以起拍价150万元/亩成交外，置信竞得的两宗土地价格分别为390万元/亩和410万元/亩，溢价率分别达到95%和105%。主城区区暂无土地成交。

　　本周主城区商品住宅供应面积分别为14.84万㎡和，环比增长30.4%，供应套数为1519套，环比增长23.6%。周新增商品住宅供应量小幅回升，供应产品为小高层与高层建筑，户型面积集中在60-90㎡，60㎡以下供应量较少，另外大户型面积产品占到本周供应量的20%以上，份额有所增加。

　　两周主城区商品住宅成交面积为34.16万平方米，成交套数为3675套，分别环比上涨2.18%；，和1.18%，本年度成交量记录再度被刷新。政策到期后各种税费上涨的心理预期，成为成交量居高不下的重要因素之一。本周青羊区成为商品住宅成交量最大的行政区域，成交套数为862套，成交面积达7.94万平米；锦江区成交量较上周上涨13.20%，成交669套，成交面积达5.79万平方米，本周排名第二；成华区成交量较上周下滑18.32%，本周排名第三，成交套数为651套。排名靠后的是高新区、金牛区、武侯区。

　　本周三级市场成交量较上周增长10.94%，成交1491套。同样受到购房优惠政策对于二手房市场影响，近期，二手房成交量有增无减。二手房卖主也纷纷提高价格，主动挂出房源，欲在年尾高位套现。

　　5、下周走势预测

　　本周供应量小幅增长，但仍赶不上商品住宅的消化速度，市场存量不断下降。由于受到优惠政策即将到期的强力支撑，二、三级市场均呈现成交量只涨不跌，成交价格有增无减的强势行情。中原预计，下周主城区商品住宅供应量与成交量波动幅度不大，成交量与成交价格仍停留在高位，主城区商品住宅存量进一步得到消化。

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