“在全球和本地经济环境逐渐向好的背景下，本季度服务式公寓入住情况有所改善。业主受市场向好鼓舞，租金降幅收窄”

　　本季度服务式公寓市场租金环比微降1.6%，报人民币153元每平方米每月，空置率下降2.9个百分点至20.6%

　　高端别墅租赁市场租金微降1.2%，报于人民币136.3元每平方米每月。空置率与上季度持平，为16.8%

　　本季度市场无新增供应投入使用，空置率的上升趋势有所抑制

　　明年市场将迎来新的供应高峰，供应激增和高端品牌进驻将为市场带来新一轮的激烈竞争

　　本季度前两个月，普通住宅销售市场呈现量价齐升的局面，月均成交量环比上升39.8%，成交价环比上升8.6%。

　　过去三个季度里，市郊楼盘由于价格相对较低、供应较充足，对购房者具有较强吸引力，市郊四区的成交量占全市成交量的比重略有提升

　　高端住宅租赁市场

　　广州服务式公寓市场需求正显现回升迹象。中国作为全球经济增长最快的国家之一，经济自2008年的低位反弹以来，制造业和住宅销售市场已显示复苏迹象。外资企业不仅视中国为出口大国，更愈发看重中国国内市场潜力，导致对外籍员工需求有所回升。

　　本季度服务式公寓市场租金指数环比微降1.6%，租金降幅明显收窄。与此同时，入住率上升2.9个百分点至79.4%，达一年多以来的最大升幅。

　　高端别墅租赁市场依然维持供需相对稳定的局面。本季度高端别墅租赁市场租金指数微降1.2%，而空置率与上季度持平，为16.8%。

　　截至第三季度末，服务式公寓和高端别墅租金分别报于人民币153.9元每平方米每月和人民币136.3元每平方米每月。

　　自2008年底经济下滑以来，跨国公司开始缩减外籍员工住宿补贴、减少外籍员工借调，导致租赁市场需求和承租能力双双下滑。市场租金从2008年第三季度开始持续下跌，截至本季度为止，全市已有超过80%的服务式公寓有5-30%的租金降幅。少数没有普降租金的项目也适时推出其它优惠活动吸引客源。例如新世界行政公寓于本季度内推出优惠，租赁指定两房的租金优惠可达15-20%左右。

　　随着需求在上一季度开始回升，而租金接近前期低位，市场租金下调幅度进一步放缓，在第三季度仅环比微降1.6%，而第一季度和第二季度下跌幅度分别达5.0%和3.0%。

　　由于市场供应持续缺乏和高端需求相对稳定，高端别墅租赁市场租金获得有力支撑。近6个季度以来，市场租金始终在人民币136-139元每平方米每月的范围内小幅波动。

　　广州服务式公寓市场已连续5个季度维持零供应的局面，本季度市场依然无新增供应投入使用。然而这一状况在明年将有所改变。某些国际服务式公寓运营商或国际服务式公寓品牌将首次进入广州市场，包括WHotel位于珠江新城的W酒店服务式公寓、Oakwood旗下的高端品牌OakwoodPremier位于天河北的方圆奥克伍德国际公寓等。

　　随着租户要求标准越来越高，项目差异化经营愈显重要。近年来，服务式公寓中依托于酒店产品的酒店公寓由于装修风格单调、酒店形式的产品缺乏居家的舒适性，已逐渐无法满足高端商务人士的需求。在吸引长期租客方面，酒店客户正日益转向服务式公寓，导致前者租金和入住率逐渐下滑。

　　未来酒店公寓的发展趋势将逐渐转为建筑形式上相对独立、房间设计和内部装修多样化，运营管理则聘请有服务式公寓运营经验的运营商统一管理。

　　WHotel作为酒店管理商的同时也运营服务式公寓项目。预计于明年入市的W酒店服务式公寓就在建筑形式上与酒店物业分列两个塔楼。

　　服务式公寓市场空置率在本季度回落2.9个百分点至20.6%。超过七成的服务式公寓空置率都有10%以内的下降，表明市场入住率已有普遍回升，而不仅仅是个别成熟项目的拉动。

　　住宅租赁市场展望

　　尽管近期服务式公寓市场表现令人振奋，但其持久性难言乐观。第三季度需求增长更多的是市场回归常态的反应，而非长期需求增加的表现。考虑到未来供应增加和高端品牌进驻将加剧市场竞争，租金和入住率在明年还将面对下行压力。

　　普通住宅销售市场

　　第三季度全市普通住宅销售市场月均成交量和成交价均出现明显攀升，前两个月月均成交量环比上升39.8%至130万平方米，成交价环比上升8.6%，报于人民币9,543元每平方米。

　　8月市场成交量表现异常主要是由于广州市房管局的新房屋管理系统年初正式上线后，之前房屋系统切换过程中形成的部分开发公司未能完成备案手续的合同，在8月出现集中办理备案的情况。这导致1至7月份数据偏低，而8月数据则高于实际成交量。

　　尽管交易数据有异常变动，但依然可看出今年前八个月成交量增势明显，1-8月的累积成交量同比升幅达87.3%。

　　相对于市区楼盘，市郊楼盘由于价格相对较低、供应较充足，对购房者具有较强吸引力。在过去三个季度里，市郊四区普通住宅成交量占全市比重不断上升至50.1%。而2008年和2007年，该数字只有36.4%和37.5%。

　　成交价方面，中心六区和市郊四区均有显著上涨，中心六区成交价上涨8.1%至人民币12,154元每平方米，市郊四区上涨19.7%至人民币7,223元每平方米。虽然市郊楼盘成交价有强劲上扬，但仍然与市中心价格有40%的差距。

　　市场展望

　　虽然普通住宅销售市场出现量价齐升的局面，但我司对市场中短期前景仍持谨慎态度。许多自住型买家和投资者对房价的涨速和持续性表示担忧，另有观望者则认为市区房价过高。这些趋势或将导致市场需求减少，进而将促使卖方重新修正房价。

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