秦虹：新形势下的房地产投资机会

来源: [观点网] 时间: 2009-10-21 18:16

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　　秦虹：先看看当前房地产市场的一个形势，因为今年我们已经过了三个季度，经过三个季度我们怎么来判断今年房地产的一个情况呢，我个人总结大概有三好，第一好应该说我们今年全国房地产市场销售形式非常好，今年1-3季度全国房地产销售增速超过了40%，接近45%，如果这个增速是在去年全国房地产市场萎缩下降的情况之下实现的话，今年销售的绝对量是非常可观的。这个数据显示了每个月全国累计的商品房销售面积，今年前三个季度，前9个月平均算下来每个月销售面积超过了6千万平方米，这是住房市场发展以来销售面积最多的，所以销售非常好这是我们房地产市场的第一好。第二好我们非常可喜的看到房地产投资的增速已经开始回升，房地产他的产业链非常长，房地产产业的发展对上下游产业，以及上下游产业的就业和消费，我们买了房子之后的家电家具、装饰装璜这些等等消费带动影响非常大，所以房地产投资从年初，我们几乎住房制度改革以来，1%的房地产投资增速达到了17.7%的这样一个水平在稳步上升。我们可以看到所有整个房地产业，从购置土地开始一直到新开工，一直到施工等等这些投资他的增长势头都已经开始出现明显的转机，这充分表明我们开发企业对于市场的信心也在开始恢复。

　　第三好就是当前房地产市场，房地产信贷风险小，这也是非常可喜的一个指标。因为房地产业是个资金密集型行业，我们要高度保持房地产市场的稳定，一个很重要的原因之一是要保证金融的安全，因为房地产的开发也好，还是个人购房也好，对银行的贷款依赖度是比较高的，不到17%左右的商业银行贷款的余额和房地产有关。不仅如此，在商业银行里面我们还有接近60%的以房地产作为抵押物的贷款，这些贷款不是因为开发，也不是因为买房，是因为他贷款要干别的，是拿房地产作为抵押物。所以房地产市场的稳定和起伏，对金融的影响是非常的大。

　　我们可喜的看到从去年下半年开始一直到今年，我们整个房地产不良贷款的违约率逐渐降低，也就是说我们房地产信贷的风险在减少。这也是很好的指标。总体上来看我们并不是说这个市场上只有好的，没有问题，我个人也觉得目前房地产市场的问题可能是结构性的问题比较突出，结构性问题简单说是两个方面的结构性问题，一个是从我们的销售和投资如果相比的话，全国东部地区和40个重点城市他的销售面积增速是高于平均水平的，但是我们的东部地区和40个重点城市的投资增长速度是低于全国平均水平的，这个现象有可能对今后的供求关系会产生一些影响，同时也表明东部大城市这些城市，特别是在去年受到金融危机影响比较大的城市，目前很多企业在投资这个问题仍然还是非常非常谨慎。相对而言，受去年市场经济调整，不是很大的，我们大量的中西部地区和中小城市三、四线城市房地产市场是非常稳定的，他的投资增长速度是高于全国平均水平。我们说今年房地产市场销售增长非常好，今年前三个季度达到接近45%这样一个增速，但是我们也看到，房地产市场需求总体上我们还是非常旺盛，但是我们也不否认这些需求里面可能差异化程度也比较大。住房资源占有的不平衡的问题，目前在我们房地产市场上应该说是越来越明显。具体表现在我们可能在这个城市里，或者在整个销售面积里面反应出来的一部分家庭他住得很好，住得很大，他可能有很多套房，他买了二套、三套，甚至四套、五套，但是这个城市确实有很多家庭他住得很小很挤，他可能买不起房。这个也是我们值得注意的。这相应的也会对我们未来房地产企业理性的对待销售的增长速度的时候也可能预示着一些风险，因为购买多套房的这些人群，他的购买的空间仍然是有限的，不可能无限的购买下去。

　　从当前市场表现，我们看出这个产业发展的机会，我得出五个基本的结论，一个结论，我个人认为由于中国处于这样一个发展阶段，第一我们城市化没有结束，我们低于全世界平均水平，第二我们正在处于消费结构升级的发展过程中，第三，我们现在城市里面的整个国家的人口年轻化程度相对来说还是比较高的，我看了一下人口统计数据，现在35岁以下的人仍然占到整个人口的40%以上，我们假定35岁以下这些人将来都要结婚，都要毕业，都需要住房的话，这个需求在未来十年还是持续增长的。所以这也决定了市场的基本需求量的第一个初次置业的需求还会持续增加，第二个必须要改善的需求，也会在未来一段时间内也是一个增长期。因为我们住房制度改革十年，我们十年前有很多城市家庭通过房改得到一套房改房，经过这十年的积累，很多家庭结构的变化，到了现在很多家庭到了住房改善的这样一个阶段。所以我个人认为整个房地产市场基本需求在未来的一段时间内仍然是相对稳定的，这从去年我们整个房地产市场东部地区大城市市场调整萎缩非常严重的情况下，全国去年一共卖了商品房超过6亿平方米，仅仅比07年下降20%，高于06年之前任何一年这样一个数字可以得到验证。我们去年卖了6亿多平方米的商品房，是在北京、上海、深圳这些大城市成交萎缩40%的情况下实现的，所以这个量非常可观。这个市场一定会有波动，他不可能一个直线上升下降，或者一个直线平稳没有变化，我个人觉得由于房地产具有双重属性，他既可以使用，具有使用功能，同时他也具有资产功能，所以不可避免的市场出现一些保值的、投资的需求，那么市场如果出现大起大落的波动，我想可能主要是要受到这样一些因素影响，而这些投资投机的这种避险的买房的这种需求，他的大进大出，就对市场稳定的影响会产生一些最明显的一个推波助澜的这样一个作用。

　　这些需求他的变化和房地产业本身盖的房子好坏可能又关系不是很大，他是受宏观的其他因素影响，受预期的影响，比如有通胀的预期，宏观经济变化的预期等等，这些主要是受到外围因素的影响。第一个我们应该是对房地产市场发展还是应该充满信心。因为我们这样发展阶段来看，我们市场的这样一个基本需求仍然是处于相对稳定的阶段。

　　第二个我得出的一个结论就是从近些年来房地产市场的发展变化，尤其是去年市场严重调整萎缩的情况下，我们可以看到，在市场上大企业，大项目占尽了市场政策的优势，我们房地产企业怎么发展，因为我不研究企业，但是我从另外一个角度看企业，看数字，看市场变化，我有非常深的感受，作为房地产这种资金密集型行业，对当地的政策，经济条件制约非常大的行业，他的企业在当前的政策土地制度下，他要想持续的发展下去，做大是第一位的。不做大这个企业就很难做结构，你就没有办法抗拒市场波动，因为中国地域非常大，不做大的就很难通过地区的差别化来保证企业的盈利的稳定。第二个是做强，房地产是资金密集型行业，资金都是青睐与大企业，强企业，我们从今年商品房销售面积的增长速度可以看到，今年上半年，我们一共销售了3亿多商品房面积，这3亿多商品房面积都是谁卖的，今年上半年一共在建项目大概5.5万个，今年销售面积超过2万平方米的项目，在这5.5万个项目里面占到10%左右，他卖了整个销售面积的70%，当然这5.5万个项目里面，大概有2.5万个项目销售面积是0，我们假设理解他是没有开盘，扣除没有开盘的项目，我们有3万个项目里面，超过2万平方米以上的大企业大项目占到了17%，我们可以得出一个结论来，17%的大企业，或者大项目卖了整个商品房面积的70%。所以在市场上他优势是非常明显，而且越在市场低迷箫条的时候，这个优势越为明显。我们这次在保增长的系列政策中，有一些是有关房地产企业的，比如说我们放宽了对开发企业贷款的总规模这样一个限制，比如说我们开拓了直接融资这个渠道，所有政策在第一时间能够享用的都是大企业。

    第三个结论总结我们这些年房地产发展趋势，我个人感觉城市发展的质量对开发仍然是当地房地产业是否繁荣的最为关键的支撑因素，就是城市发展。大家在讨论城市发展的时候总是考虑一个人口因素，城市化率提高了，城市人口增加了，我个人感觉城市发展，或者城市化率提高，对房地产发展的投资的机会主要是在土地。是因为城市人口，比如说城市人口增加，我们将带来的是城市内土地的稀缺度的提高，物以希为贵，我们基本的经济原理会造成原有土地的价值提高。我们中国城市化的发展，是在近十年的发展速度是最快的，如果说改革开放三十年，我们城市人口增加了4亿人，我们有1.5亿以上的人是最近十年提高的，我们2007和1990年相比，中国城市内的人口密度增长了7倍，城市内的建筑物的密度也增长了7倍，所以大量的建筑物的密度提高和新建建筑增加，对城市原有土地的资源竞争就非常厉害。
    同时我们也看到不仅仅是城市本身集聚人口，中国还走了一个和其他城市发展不同的道路，就是城市化和交通化齐头并进，因为西方城市化发展走了100-200年的时间，他这个过程是非常缓慢的，而中国速度是非常快的，2007年和1990年相比城市的建成区面积扩大了两倍，那么城市建成区面积扩大在20年内的快速扩大，使我们城市内的土地的区位价值不断发生变化，过去的郊区变成市区，过去大家不愿意去的非常荒凉的地方，现在可能变成黄金地段。所以这个带来了土地的溢价，这个在城市的发展里面已经发生过数次。所以城市发展仍然是房地产发展重要的支撑。城市发展不仅仅是一个量的问题，而且是一个内在的质的提高。如果这个城市是个死城的话，那么这个城市的房地产发展也是值得担忧的，但是可喜的是我们这些年来伴随着城市的扩大，我们城市内在的功能和质量都在提高。
    对这个影响最大的就是我们城市的轨道交通建设，这里面有很多因素，我们今天很难具体分析，我们可以看到2003年之前，由于政策原因，由于政策的限制原因，全国只有四个城市可以开工建设地铁，我们全国有超过200万人口以上的城市有118座，但是我们不允许建地铁，2003年开始我们才陆续批准各个城市可以建地铁，所以现在有接近20个城市都在修建轨道交通。我们为了配合十一五的城市圈，我们又提出了城市圈内城市轨道交通的公交化，城市和城市之间的轨道交通实现公交化，就像北京到天津是一样的，27分钟到达天津，然后半小时一趟。城市的轨道交通化对城市的有效扩大起到了非常大的一个支撑，大大提高了城市的承载能力，正是因为这些轨道交通的开通，也使我们城市外围土地的区位价值一次次发生变化。
    还有一个结论就是，我们可以看到中西部地区和二、三、四线城市这些年来投资增长速度是比较快的，因为今天是到了重庆，我们也看到中西部地区，一些中小城市在发展过程当中现在增速比较快，市场相对比较稳定，但是这些地区他们由于房价的天花板相对来说是比较有限的，所以稳健投资和有节奏的开发是房地产开发的一个关键的因素。
    第五由于房地产业在当前整个经济发展中所起到的重要作用，所以我个人认为防地业的支柱地位必将持续。房地产业和城市发展相干，他和产业相连，他和众多的产业发展的关系更为密切，房地产业在国民经济拉动国民经济增长的作用是非常明显的，去年中央在保增长一系列政策当中涉及到房地产的大概有三类，第一类是加大财政投入，加大财政投入里面最主要的方面是加大保障性住房的建设投入力度，我们中央财政第一次对中西部地区的廉租房建设给予补贴，同时还制定了三年9千亿的投资计划，这就体现了国务院领导所说的，政府加大财政投资是实现保增长最有利，最直接，最见效的一项措施。第二我们这次中央还加大了对农村住房的改造，第三个我们还采取了一些市场调节的政策，一类是针对开发企业的，开发企业里面又分三类政策，第一款额度，把过去2004年以来对开发贷款的总规模控制的额度是放开了，去年下半年的降息受益最大的是资金使用的大户。我们除了不仅仅是开发贷款，我们在政策上去年还提出来如果开发企业的兼并需要贷款，也给予支持。我们看到所有这些政策支持里面，信贷政策的支持是对整个行业影响是最大的，最明显的。这从另一个角度也反应出来房地产这个资金密集型行业对信贷政策高度的敏感。
    由于我们采取这样一些有力的措施，房地产稳步逐步的回升，对上游产业的拉动非常明显，我们看到了和房地产相关的一些产业，比如家具、装修、装璜类产业的变化，房地产销售面积的增长是走势非常一致。所以房地产业对上下游产业的关联度比较高，他在国民经济中目前所占的作用还是比较大。我个人觉得房地产业在国民经济支柱产业的力量仍然会持续。我的一点点体会在这里跟大家交流。

　　主持人：我们的特约评论员请向秦主任提问。

　　薛东：想请教一个问题，如果在往后的1-3年的时间，对一个房地产开发企业来讲的话，应该采取进攻的投资态度，还是采取防守的投资态度？

　　秦虹：我个人认为这个市场给大企业的机会更多，大企业做结构可以跨地区经营，大企业你可以做商业，做住宅，做写字楼，东方不亮西方亮的业态非常多，大中小企业面临的问题是不一样的，面临的投资的机会也是不一样的。我觉得中国最主要的特点中国非常大，发展非常不平衡，东部地区可能受到海外经济的影响，出口的影响，以及政府的影响和投资者大进大出的影响，市场波动很大的时候，可能很多中小城市相对来说实际上是非常稳定的。我到是主张你不一定扩张或者干什么，可能不能简单的说是扩张还是收缩，大企业的跨地区是一定要做的，这样才能利用中国大国发展不平衡的优势，来稳定企业自身的盈利吧。

　　 主持人：谢谢。谢谢今天所有嘉宾的精彩言论，也谢谢今天来自全国各地以及重庆本地的房地产行业的朋友为我们奉献的这一场精彩的盛会。亲爱的朋友们2009城市观点论坛重庆行在这里画上了圆满的句号。我们相信通过所有人共同的努力，我们房地产业一定会有更加美好的未来。再次感谢各位嘉宾和各位朋友们。谢谢大家！