秦虹：

　　大家上午好，很高兴来到西安参加这个会议，我想我可以为什么的企业家说点什么，我自己猜想，可能我们企业有一些问题，我自己研究和思考的一些结果，跟大家一起做个交流。

　　所以谈两个方面的问题：第一，看看全国当前房地产市场的表现。应该说今年房地产市场有几个值得说好的方面，第一个就是我们销售形势比较好，大家看这个图，这个黄色的曲线是全国商品房销售面积的增长速度，从1—8月份的销售速度来看，它不仅仅超过了去年，08年红色的曲线增长速度增长比较高，因为08年我们经历了特殊的经济危机时期，而且它的增长速度是远远高于07年，我们住房市场发展以来是历史上增速最高的，所以08年房地产增长的速度销售面积非常实在，卖出去的房子的增度了是非常高的。从绝对量来看也非常可观，大家看右侧的图，淡绿色每月从2、3、4、5、6、7、8，每个月商品房的销售面积，从3月份开始今年每个月的，1—8月销售面积的绝对量也是近4年以来的最高水平，所以我们1—8月份销售了5个亿平方米的商品房，平均每个月销售面积超过了六千万平方米，这个也是我们房地产发展以来的最高水平。我们非常有信心地看到今年房地产销售，这个指标是非常好的指标，我们还剩下最后一个季度，超过08年甚至超过07年问题都不大。

　　第二个是我们全国房地产投资增速，从年初的最低点已经开始稳步回升了。今年1—8月份，全国房地产投资增速已经达到15%，这是我们政策所期待的，因为房地产产业链非常长，我们要加大国内消费，也就是加大内需，内需包括两块，一个是投资，一个是消费。加大内需就要加大投资，加大投资除了政府积极采取措施，加大投资额以外，启动民间投资也是非常关键的，民间投资怎么启动，民间投资是不是启动。我们有这个感觉，在民间的投资启动里面，房地产可能是最明显的，比其他行业来说，房地产的投资增长是最多的，所以今年1—8月份房地产投资已经回到15%，我们预计全年房地产投资达到20%，这样一个历史上正常的我们认为可以接受的水平，也是可以期待的，所以这也是非常不错的指标，而且也是我们政策上所希望的能够达到的指标，就是房地产投资和恢复，来带动上下游的企业。

　　房地产业信心也在恢复，大家看这幅图，它显示了全国当前土地购置面积增速，房屋施工面积增速的趋势图，从这个图里面我们可以看到，有几个仍然是负增长，以及我们新增的面积都是负增长，但是从我们这个图的增长趋势看，都已经度过了最低的向下走的趋势，已经开始向上。所以从我们整个链条，房地产从土地到开发，整个链条的投资全部稳步回升的情况下，我们房地产增速达到了15%。所以开发企业缩量保价的态势现在已经改变，企业的信心逐步恢复。开发企业的缩量保价我们在08年面临最严峻形势的时候和今年一季度，具体表现是不拿地，尽管土地价位已经降了，但是开发企业信心不足，不拿地，不开工，缓施工，开发商当时明显的心态就是缩量保价，我通过减少我的供给来保持我整个销售价格水平，但是现在来看这个趋势已经在发生变化。还有一个指标不错，就是当前房地产信贷风险在减小。这个图显示了从08年一季度到今年一季度，房地产不良贷款的违约率，这个违约率在逐渐走低，现在个人住房抵押贷款和房地产开发贷款，占到整个我们商业贷款余额达到17%，应该说我们房地产市场稳定和我们金融的稳定，信贷安全的稳定是高度关联的，由于我们不良贷款率在下降，所以我们房地产信贷安全性提高，当然不是说我们当前房地产市场没有任何问题，在看到这些市场表现方面，我们也看到了一些问题，值得大家关注。第一个问题，这个问题的核心具体表现在很多方面，但是概括起来说主要是结构性的问题。大家可以看，今年上半年我们从销售、投资相比来看，出现了两个差，今年上半年东部地区的销售速度，如果东中西相比的话，东部销售速度最快，但是东部地区的投资增长速度是最低的，这是一个不同；第二，全国40个重点城市，它的销售速度是高于全国平均水平的，但是它的投资增长速度是低于全国平均水平，这也是出现了一个差额，所以这个问题值得我们关注。其实这个问题显示出我们可能在东部一些地区，去年市场调控剧烈的一些城市，很多开发企业在投资方面还是比较谨慎的，大家对这个市场未来的走势和判断有自己的一些独特的看法，而我们去年市场相对比较稳定的，比如说中西部地区，比如说中小城市，他们这些企业在这个地方的投资相对来说信心比较足，所以他们的投资增长速度还是比较快的。

　　第二个不平衡我们也注意到，虽然现在我们的销售形势非常好，但是其中有一个值得我们关注的问题，就是我们现在住房市场上对住房资源的占有实际上非常不平衡。我们可以说一部分城市的家庭可能住的很好，住的面积很大，住的很宽敞，拥有很多套房子，但是却有一部分家庭住的很挤、很差，买不起房，这个不平衡现象目前是值得我们关注的。所以这要提醒一些在住房市场上投资的投资者，你的投资风险可能在加剧，因为拥有多套住房的家庭，一部分投资者已经买了3套、4套、5套再买7、8套的时候风险又开始出现。

　　从当前房地产市场的表现看产业发展趋势，它有五个方面。

　　第一，从我们目前发展阶段来看，我们国家在住房市场上的一个基本需求，目前仍然处于相对稳定时期，什么叫基本需求？很多人喜欢用刚性需求来表示一个概念，我想用基本需求，这基本需求实际上包括两个部分，第一部分是投资置业家庭的需求，应该说城市里年轻化比例比较高，我们现在全国人口里面35岁以下人口仍然占到整个人口的比例超过40%，如果我们假设35岁以下的这些人将来都要成家立业都需要住房的话，这部分需求就很充足，而且我们国家经济发展水平还不足世界的平均水平，从这样的角度来看，年轻人的需求还是比较大。第二，必须要改善的需求。98年住房制度改革，我们城镇里的老职工绝大多数都通过房改得到了住房，经过了10年的发展，经济的积累、财富的收入增加，家庭结构的变化，这部分家庭现在也逐步进入改善期，他的改善也是刚性的。这个改善住房需求的过程还远没有结束，所以基本需求处在相对稳定的阶段。这也见证了去年我们经常说的观点，去年房地产业由于受到外围因素的影响和自身的调整，08年房地产市场销售受到了很大的制约萎缩，特别是东部的大城市，很多城市房地产销售面积在08年的时候下降了40%，尽管在房屋面积销售下降40%的情况下，我们08年全国商品房销售面积仍然比05年之前任何一年都高，仅仅是比07年低一点。08年在非常严峻的形势下，我们销售的房子总面积仍然超过了05年之前的任何一年，而且这样一个销售面积是在我们东部特大城市成交萎缩40%的情况下使显的。市场起伏降落变化的主要因素主要是外围的因素，外围的影响就是由于房地产本身金融的资产决定的，就是避险、投资、保值等等，这些外围因素的影响，它又什么受什么来决定呢？它又受到预期更宏观的一些因素影响，比如说资本市场波动的预期，比如说宏观经济变化的预期，受到这些预期的变化影响，而如果它预期好，将来经济增长变化预期好，资本市场繁荣，有可能发生通胀预期的情况下，他可能购房的保值增值的预期增大。

　　第一个阶段，我们发现市场基本需求仍处于相对稳定阶段，市场起伏变化的主要是外围因素的影响。第二个结论，我们通过这一段时间，近几年我们自己调研，我们自己研究发现，房地产由于它的资金密集型强，开发周期长，应该说它的风险比较大，受到的地域、政策、法律诸多因素的影响，在这个市场上大企业、大项目在市场发展中是占据优势。房地产企业怎么发展，我们如果作为一个企业怎么样发展房地产业，我觉得做大做强做优是房地产企业发展的关键，你不做大，你就不能做结构，大城市受到波动的时候，我中小企业是稳定的，多业态也是一种结构，我可以做住宅，可以做商业，只有做大才能做结构，才能实现多业态，才能实现一个总体的平衡，你不做强，你就无法融资，因为房地产行业就是一个资金密集型行业，你没有钱房地产市场发展就很难持续，我们资金都是非常强的企业，你不做优你就不能占领市场，我们现在看到大企业，特别是有品牌的大企业在这个市场上的占有率在提高，而且在市场上占据了优势。我们看这样一个图，这是我们全国从07年以来商品房销售面积的增速图，以今年上半年为例，全国商品房销售，一共销售了3亿平方米的商品房，这3亿平方米的商品房都是什么样的企业销售呢？我们根据对各地方的调研和一些统计数字的汇总，我们在建项目的大约占到我们在建项目的5.5万个，销售面积在两万平方米以上的这些项目，大约占到10%，销售了整个商品房面积的70%，也就是说现在我们在市场上在建项目中大约10%的大项目卖了70%的房子，所以大企业大项目在政策上占有主导优势。这次我们为了保增长，中央出台了一系列保增长的措施，比如我们放松一些贷款，都是大企业在第一时间得到了这样一些支策，享用的这些政策的实惠，这是第二个结论。

　　第三个结论，房地产发展现在仍然与城市化关系非常密切，我们现在中国城市化发展仍然处在质和量的提升期，是房地产业发展的关键，我们开发企业在哪里投资，选择什么样的地域来进行投资，关键要看这个地方、这个地区，取决于它城市化的质量，一定是城市化发展质和量共同提高的地区。我们简单说一个观点，为什么城市化跟房地产发展这么紧密，由于城市化的发展带来的是土地价值的变化，我们中国的城市化和世界发达国家的情况是不一样的，世界发达国家实现城市化的年限非常长，经历了100—200年的时间才完成了城市化的过程。中国城市化出现了一个明显的和国外发达国家不同的现象，就是中国的城市化城市化和郊区化在同时并进。这是我们城市建成区面积增长变化图，2007年是1990年的3倍，人口大量向城内集中，因为每单位土地上承载的人口大大增加了。我们以北京市为例，过去三环以从外都是郊区，后来是四环，再后来是五环，现在六环是郊区，土地区位价值的不断变化就带来了土地易价，因为土地的价格主要取决于区位。所以这就是我们城市化发展对房地产业相关重要的方面，不仅仅在于人口。

　　最后我们说房地产业的支柱产业，这个图是和房地产相关的一些商品零售额的变化，我们可以看到，房地产的发展对相关产业的带动是非常的明显，商品房的销售面积和和家具类销售额走势是完全一致的，我们也可以看到我房地产整个产业链的回升，我们土地开发、施工面积不断的增长，带动了相关产业的发展也是非常明显的。上游产业的发展对对后期的消费，比如家电、家居、装修，厨卫、洁具设备等等带动非常明显。

　　这个是我通过当前房地产市场的表现对今后企业房地产产业发展的一点认识，希望和在座的各位开发企业进行交流，不对之处请指出，谢谢大家。

　　主持人：

　　再次感谢秦虹女士的精彩演讲。接下来的时间我们进行互动环节。

　西安房地产信息网：

　　在这里我想问一个成本价的问题，成本价上半年炒的非常火热，但是热了一段时间又草草收场了，您认为成本价是否应该公开，它公开的意义在何处。

　　秦虹：

　　我不知道你说的成本议价被业界炒的纷纷扬扬是什么，我不理解你这个问题。

　　新居时代：

　　最近网络上出现了廉租房保障制度在审核和程序上的舆论，您是怎么看待这方面的呢？比如前一段时间在网络上被热炒的四岁宝宝领取廉租房的事情。

　　秦虹：

　　我们联组房政策是非常清楚的，凡是符合政策的都应该享受到廉租房的一些保障。因为廉租房制度是非常清晰的，从中央也好，到地方也好，什么人、什么样的家庭符合这样的标准可以享用，从执行角度来讲，凡是符合政策规定的，他都有权利享受，这和廉租房政策的关系不大。

　　张仁仁：

　　刚才听了您的报告我有几个数据，今年大家都看到上半年房地产的销售增长很快，你们有没有一个数据和一个具体的调查，这些房地产的销售有多少百分比是满足基本需求，有多少百分比是满足一个投资需求。如果说因为我的一个直观的感觉，我有很多朋友都在买房，他们有投资需求，假如说其中有相当大的百分比满足投资需求，而且结合到你刚才里面讲到的，最后有一个投资风险的评估，如果这样的话如果他的投资需求占主要百分比的话，这一种销售的往旺势是不是有可能持续下去？

　　秦虹：

　　我恰好有些数据没有说，这个问题非常有价值，我们在研究今年上半年，以上半年为例三亿平方米谁卖的房子，卖的是什么样的房子，我们发现了统计上的一个结果，90平方米以下的商品房占到商品房销售面积的30%，它的销售增长速度是50%，140平方米以上的商品房占到整个销售面积大约在20%，它的销售增长速度是70%。也就是说90—140平方米之间的商品房在1—6月份销售大概占一半，它的销售增长速度是16%。实际上这反映了一个问题，在我们目前的市场上两例需求，市场的增长贡献不是绝对量，一类是谁最需要住房，我刚才说的初次置业90平米以下的户型，第二是谁最有能力购房，购买140平方米以上的。在140平方米以上的大房子里面，非常复杂，就像您讲的投资性需求，也分很多类，有一类他出于增值保值投资性需求，比如说他家里除了吃饭有余一部分钱，这部分钱干什么，投资股票还是买房产，他需要做一个判断，他很可能用于购买房产，他买个大房子可能改善自己的居住，过去住的小，现在住的更宽敞，同时他也能够在预期的面积下实现它的保值，这种需求你把它归类在改善性需求也可以，归类到投资也可以，一般的归类我觉得这种需求是可以理解，也是非常正常的。因为我们现在已经进入这样一个发展阶段，很多家庭有一部分闲钱，投资股市有风险，回报率不能够让我们满足，房地产既能满足需求，又能实现增值保值。现在我个人的看法，为买而卖，或者纯粹是投资的，这个纯粹投资又包括两类，投资又包括两类，比如说一类，他买了房子闲置在那儿，在北京这种大城市非常明显，有些矿主到北京买了十几套房子，房子空在那儿，也不租，成了房屋的储蓄，成了存钱的方式，这种我们是非常不提倡的，而且对市场有害。还有种投资，他买了房子以后用于出租办公，我们盖的是住房，最后它实现的功能是办公功能，没有满足我们居住需求，还有一些纯粹是为买而卖的，这些人对市场都是有害的。所以面对这种情况，我是非常赞成我们的银行部门提高投资成本，对多套购房提高利率、提高首付、提高它的投资成本，这样可以有效抑制这些不正常的投资，我们不提倡这些投资。比如说你有100万，如果你全部自己付款投资的话，那你可以买一套房子，如果银行的杠杆利率比较高，你就可以投入5套房子等等。

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