孟晓苏：

　　各位同仁、各位朋友，大家上午好！

　　我非常高兴再次来到古都西安参加观点新媒体组织的论坛，共同探讨城市建设和房地产业发展的问题。西安我不是第一次来了，这次到西安来看到的城市建设规模使我振奋，在这里我看到的是大规模的旧城改造和两条地铁线同时开通。有人跟我说，不到西安就不知道为什么外国人把中国叫China，当然我们现在拆的不是旧城，拆的是棚户区，相信这样的大拆大建不仅会整个改变城市面貌，不仅会拉动西安经济和会拉动全国经济做出贡献，也会为房地产企业带来新的市场需求。我给大家带来的观点，就是对房地产近年发展的预期，因为现在人们对房地产业的发展既有喜悦，又有所担忧，我想从周期本身的角度谈谈近几年房地产业的发展。

　　我们现在还沉浸在国庆60周年的喜悦之中，这次国庆60周年庆典向全世界展示了国威军威，我们30年成就的喜悦，特别是这30年确实取得很大的成就，特别我们的经济一直保持高速度增长，特别是两位数的增长，使我们排名从2005年的排名第四到今年的第三，所以人们都预期今年我们将成为世界第二大经济体。这正像胡锦涛总书记在去年年底所说的，13亿人大踏步的赶上了时代潮流。在天安门广场上胡锦涛同志讲，我们全国各族人民都为伟大祖国的发展进步感到自豪。

　　我讲的题目分为四个方面，第一个是可喜转折，起动内需取得了初步成果。为什么我们能够这样喜庆的来庆祝60周年呢？是因为我们经济明显的复苏了，特别是房地产的复苏，为全国的复苏发出了一个积极的信号。房地产业的发展，今年我们看到重现了生机和活力，销售额和销售面积达幅度增长，增长幅度甚至在42%，房地产市场有了全面的恢复。今年我们看到了，8月份的数据来看销售猛增了42.9%，而销售面积几乎和去年全年相同，这还是8月份，我相信9月份的数据超过2008年全年，可是今年全国突破最高的2007年是稳定的，有可能能达到3万亿的总销额。对比我们2008年这个时候，全国的房地产成交急剧萎缩，一线城市甚至萎缩了50%，回顾这些问题造成是因为连续三年一直房地产价格上涨，房空涨，房过热，由于这些需求的政策影响到了发展，使得我们去年经济经历了过山车。由于房地产市场的萎缩就造成了相关产业的萎缩，带来了若干工业价格下降和行业亏损，而影响就业的问题也是非常严重，去年这个时候我们知道很多大学毕业生找不到工作，2600多万农民工下岗回家，这也是我们转变的原因，我们转到了全力保发展，中央采取了一系列积极的政策推动房地产业的发展，包括强调最终需求，而最终需求主要是住房和汽车。中央和国务院又再次强调，房地产业是国民经济的支柱产业，在房地产业没有启动之前先以政府投资来拉动经济增长，实行积极的财政政策，住房交易减免税费，放宽房地产的开发贷款和抵押贷款，要求媒体积极的引导舆论打压，支持地方政府出台地方政策来救楼市。这些政策收到了明显的成效。我们看到，去年我们还在争论，到底我们中国的经济启动是V型还是W型，目前我们经济启动呈现了对勾型，而房地产启动看来是一个V型。首先是政府拉动投资力，在2000年以后的高速的持续的发展，这次也是这样，我们四万亿拉动经济取得了一定的效应，房地产业和汽车这两个支柱产业作为最终消费的启动，有效拉动了中国经济的增长。我们看到现在房地产销售额增长了70%，最终消费拉动了中国经济的增长。

　　第二，凝聚公示，国家申明不会改变政策。近期争论不断，是否泡沫过热，在今年的5、6月份就有些媒体呼吁改变政策、呼吁打压经济，打压房价的呼声再次兴起。我们看到5、6月份房价上涨，这里面有各种问题，因为房价上涨又要走到老路上去，这是不对的，全国房价也不就上涨了1%、2%你就来打压，某些媒体，特别是中央影视媒体，说的最不能让人容忍的话，就是“誓不买房，就不消费，其奈我何”。我们看到7月份央行刚刚对于信贷做了微调，结果股市应声落地，出现了几个大跌，现在恢复起来了又跌下去了，这有使我想到侯宝林先生说的一个先生，说两个醉鬼喝醉了以后闹鬼，这个醉鬼讲你说你没醉，你顺着这个柱子爬上去，这个醉鬼说我不爬，我爬到半截你关掉电门我就掉下来，最后没有爬，谁爬了呢？股民爬了，让他顺着光柱爬，但是人家爬到半截你关电门，这样更不对了。到底怎么样才能使中国的股市稳定呢？不能靠爬光柱，实体经济要发展起来，实体经济是什么？特别是住房和汽车，这些实体经济的最终消费对实体经济的发展能够产生最重大的影响。我再说一个相声苏文茂先生讲的相声《橡皮膏》，有个人喝醉酒以后怕老婆打，因为屁股被划破了，回家找个橡皮膏就铁上了，最个醉鬼说我没喝醉你为什么打我，他老婆说你没喝醉，你没喝醉为什么把橡皮膏贴到镜子上了。前一段时间救市，好多人就把橡皮膏贴到镜子上了，我们经济于事无补，因为我们主要挤压的不是农副产品，而是有色金属等等，要拉动这些经济就要靠最终需求。

　　我们年初曾经制订了十大产业振兴规划，我们要振兴钢铁业，我们钢铁业已经是全世界第一了，我们这个第一的概念是超过后面的七家全世界的企业，我们今年预计钢铁可以占全世界的47点几，将近一半的产量，我们还要振兴，我们有色金属也要振兴，价格都跌了十分之一了也要振兴，我们纺织业也要振兴，前几年刚刚拿起砸时候沙地，我们现在还要振兴。我们振兴话还没有落地，国务院召开会议，要抑制钢铁水泥这些要振兴产业的产能过剩，这是一个很有趣的现象，半年之后就要做这样的调整。为什么呢？为什么我们的工业出产价格创出了13年以来的新低？原来我们振兴了中间产品的生产，包括钢材、水泥，但是却没有变成最终消费品，缺乏足够的加工能力，把它加工成老百姓所需要的房屋。十大产业至少有八个产业要靠房地产业来拉动，现在我们的认识已经统一了，温总理强调，我们现在不进则退，要保持政策的连续性，总理说我们不能也不会在不适当的条件下改变政策方向，这些意见也在最近召开的四中全会上得到了充分的肯定，就是保持现有的经济政策不动摇。

　　第三，瞻望前景，我们产业迎来了五年的发展机遇。各国各地在房地产发展都有明显的周期规律，我们中国的房地产业规律在头两个发展期表现出来的都是五年增长两年低落，我们98年迎来了第三次发展，第三次发展到第五年的时候来应当是低落，但是因为我们认识到了这个规律，因此就使得这个发展期一直延续到2007年的下半年，持续发展了8年多，将近9年。当然，周期性规律也是不能违规，从2006年开始政策的伟大效益打压，就使得在2007年底结束了发展期。从图表来看又出现了巨大的周期性波动，这次巨幅的跌升也是以往过去所没有过的，但是低谷之后还需要进入新的增长期，这是规律决定的。去年预言，房地产业将在2009年5、6月复苏，这个预言实现了，因为政策力度大，我相信这些政策力度对房地产复苏起到积极作用。我们看到今年上半年房地产的销售额、销售面积都出现的明显的反弹，确实先于其他的产业复苏了。而根据周期性的发展预测今后，我们至少还会保持5年以上的增长，如果恢复的好我们还可以有更多的时间。在每一轮发展期的出现都会有新的投资人加入到行列，前面三次发展造就了三批企业纷纷进入，第一批是中房首开，第二批是万科、远洋、华远，(股份制企业)。我们又面对这样一个新的增长期，在这个新的增长期的时候，他们要投资房地产企业这是一个正确的选择，他们进入房地产变成了房地产业，他们也在上一轮的发展中，在自己资金困难的时候，还有一些很著名的房地产名人们，他们项目造就了房地产的企业家，我相信在明年将会有一些企业陆陆续续投入，因为投资不动产可以使公司保值增值。我也是保险公司的董事长，我也要进行大量的都是，怎么投呢？我在前几年提出的REITs和房地产PE，就是房地产信托投资基金和房地产股权投资基金，已经得到了国务院的大力支持，如果这样的发展顺利，未来我们的房地产市场会出现投资商和开发商的细分与合作，投资商主要是投资，开发商是项目的经营和运作，在新的发展期需要各方面都要抓住新的发展机遇。

　　最后我讲一讲立足当下，加大投资缓解供不应求。最近我们看到商品房的供不应求，现在房价大幅度上涨，这和供不应求有直接的关系，在供不应求的情况下开发商不愿意把最后的尾盘处理掉，而购房者积极观望已有别于去年和前年年底的消极观望。开发区不着急，老百姓也不着急，现在叫皇上不急太监急，现在一些一线城市，9月、10月房地产销售很好，但是我们看到很多的二线城市，包括西安，还在观望，这只是对于一些小范围。在这样的形势面前，是不是再次进入拐点，有人说在年底就进入拐点，这都不符合实际，因为房地产已经复苏了，势不可当。如何能够避免老百姓对于房地产开发企业过分涨价的职责呢？房地产要注重社会责任，不要过快的抬高房价，要把房价上涨空间更多的留给居民。我们在北京和上海建的这些房子现在都涨价，二手房现在都涨到两三万平米了，当时我们只卖到七千、五千。至少我们在媒体的面前要强调这样的理念，而不是想方设法强调最后一丝利润。最根本的问题是房屋的供不应求，目前房屋的供应量严重不足是造成房价上涨的原因，现在开发企业为什么要提高房价呢？第一，在前一段5、6月份的市场旺销中把大量的房子都卖完了，剩下10%就不着急了，因为他们没有资金压力了，所以宁可抬价停销来观望。

　　第二，而瞻望未来，我们房地产开发增幅虽然有，但是增幅同比是回落的，增幅只有14点几，比原来回落了14点几，住宅回落了20点几，住宅回落的更多。供求平衡与供不应求下的价格变化，供不应求价格就上涨，这是经济学的基本规律。这几年的土地供应，我们看到北京市的数据，看来北京今年能够完成供应指标任务都很难完成，这些问题可能都会造成房屋下一步的供不应求。在开发商里面不为资金发愁的情况下，在开发商把大部分房子卖掉的情况下，他们考虑的并不是要急着卖掉最后的5%，而更多考虑的是95%的老业主，他们最多谋求的是房地产边际效益，现在有经验的开发企业手里留下底线，用来提高房价，每当房价提高一次，整个小区的老业主们就欢欣鼓舞，其实就是开发商掌握着房屋的价格权。在这种情况下当然要为大多数人民群众考虑，大多数人民群众是已经95%买了的房子，而不是5%没卖掉的那部分，通过5%来降低是不可能的，怎么办呢？只有一个办法，就是要增加供给，幸好现在老百姓有点犹豫，如果老百姓这时候仍然踊跃购买，那会出现什么情况呢？供应不足，再加上需求旺盛，这样会造成房价的急剧上涨。一些专家讲，又要到了拐点了，这是很荒谬的观点，尽管日后老百姓会批评他们说错了，但是现在却起到了稳定市场的作用，这是一件好事不是坏事。现在最重要的问题，要加大供地，减少“地王”，很多地方开始按照三中全会的要求，推动城中村的改造，这是增加新的土地供应的重要方式。第二是加大投资增加房屋的供应量。第三是要加快保证住房建设。这样才能够通过总量基本平衡实现价值的基本稳。国务院已经带头了，我们看到新组建的住房建设部，狠抓廉租房建设，三年九千亿，虽然拉动里不断减弱，但是对改善今后的住房建设是很有意义的。政府提供的土地不足，地方政策推动的城中村改造情况下，我们企业也要增加投资和土地供应。所以这些旧区改造我们已经做了计划，其中像呼和浩特的小区，原来是28万平米，现在是135万平米，全国这样的项目我们近期推出10个，中期是30个，远期是160个。因为我们这些项目都在黄金地段，都在一环以内。这些都是我们面对现在的时期我们采取的作为，我们房地产要把握周期性机遇，加大房地产投资，至少在三年之后投资是没有多大奉献，现在房地产没有泡沫，现在需要的是加快生产，用加快生产来形成一个买方市场改变现在卖方市场对买方市场的不公平，用我们的实际行动来实现房地产业的健康发展，带动中国经济的持续发展，我就讲到这里，谢谢。

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