地产金融发力绿城600亿“大跃进”

来源: [观点网] 时间: 2009-09-18 02:44

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　　“也许绿城应该学习万科：并不急着做大规模，而是在账上拥有269亿现金之后继续趁着形势好储备资金”。

　　观点网林向 在今年3月某大型房企的08年报业绩说明会上，该公司总裁对买了绿城中国债券的一位股东说：“绿城破产的机会很小”。仅仅过去了6个月，绿城似乎就已经有了成为行业老大的野心。

　　业绩

　　绿城中国今天在港交所发布半年报，截至09年6月30日，绿城取得股东应占溢利3.23亿元人民币，较08年同期倒退5.23%，每股盈利为0.21元。绿城08年同期取得纯利3.41亿港元。

　　年报显示，截至2009年8月31日为止，绿城今年计划竣工的地上可售面积已实现銷售85%。

　　绿城中国副主席兼行政总裁寿柏年在今天下午香港文华东方酒店召开的业绩记者会上表示，截至8月底，绿城的销售金额为315亿元，预期全年销售目标为380亿元，并预期明年销售金额较今年有双位数增长。

　　寿柏年表示，截至今年8月底止，绿城可售面积共为81万平方米，9月至12月份预计新推楼盘面积为131万平方米，预期明年新推房源可售金额将超过600亿元。

　　尽管绿城前八个月的销售狂飙猛进，但绿城实现的销售额中有大部分是和其他开发商进行合作开发所实现的。寿柏年表示，按销售总额计算，集团应占权益为63％，未来将继续以合作方式发展项目，相信63％的比率可以维持。

　　上半年高端项目的热销显然给了绿城信心，绿城副主席兼执行总经理罗钊明透露，目前正制订未来5年发展计划，希望未来3至5年有两位数的增长。

　　绿城之变

　　幸运的熬过了去年债务高企带来的生死之劫之后，从半年报中可以看出，绿城做了多项调整。

　　也许是经历了去年的债券回购风波，绿城开始意识到，作为一家全国性房地产企业所谓"高负债、高成长"但缺乏广泛的融资渠道支持无疑是很危险的。

　　今年，绿城在获取银行信贷和民间融资之外的金融支持方面做了更多的努力。

　　和平安信托签订的150亿信托融资协议即是这一方面的体现。绿城表示，这一协议的交易一旦落实，意味着绿城将进入房地产基金管理领域。

　　此外，罗钊明在今天的业绩记者会上也表示，未来将积极关注研究及实施多种形式的房地产金融创新模式，并研究多种融资方式，包括合作并购贷款、信托金融、境内外投资基金合作，创新投资现金流募集与管理模式，提供充足的融资保障。

　　罗钊明称，绿城也会积极探讨与国家金融机构合作机会，以及考虑参与金融机构对不良资产处置。

　　除此之外，绿城也已经开始正视此前屡屡受到诟病的竣工进度问题。

　　2007年及2008年，绿城均未能按预期目标完成其竣工项目的指标。绿城甚至为此发出盈利预警。

　　一位外资房地产行业分析师曾向观点新媒体表示，项目开发进度慢，时间长是绿城去年下半年被投资者诟病的问题之一。

　　绿城在半年报中表示，将合理把握项目开发节点，缩短项目开发周期，加快资产周转速度，加强项目执行力度以保证年度竣工计划的完成。

　　绿城同时称，今后的土地储备方式将向"战略选择型"转变，今后的土地扩张将主要集中在浙江以上海为中心的长三角区域和北京为中心的环渤海区域。

　　绿城在半年报中宣布，绿城根据今年房地产市场整体形势，调整了开工计划，将今年全年新开工计划由年初的214万平方米增加到397万平方米，以保障下半年及2010年有充足的可售房源，预计下半年总开工面积将达297万平方米，至今年末集团整体在建面积将达到834万平方米。寿柏年甚至预计明年新推房源可售金额将超过600亿元。

　　在今年3月某大型房企的08年报业绩说明会上，该公司总裁对买了绿城中国债券的一位股东说：“绿城破产的机会很小”。仅仅过去了6个月，绿城似乎就已经有了成为行业老大的野心。

　　“剪刀差危机”

　　尽管绿城在半年报中提出要注重发展规模与财务风险之间的控制，有业内人士表示，对于绿城来说，这样大规模的增加开工面积潜藏着巨大的风险。

　　根据万科半年报公布的数据，万科将本年度新开工面积由年初计划的403万平方米增加到585万平方米，提高了45.2%。而绿城的开工计划则一举增加86%，仅下半年就达297万平方米，绿城的可谓"动物凶猛"。

　　该业内人士表示，绿城实现热销以及消化速度较快的产品都集中在江浙以及上海一带，由于产品的特点，很受投资客欢迎，甚至有不少忠诚的投资客持续购买绿城的楼盘进行投资。

　　但从另外一个方面来说，绿城的产品过度依赖于投资客和富人阶层的购买，这些客户群体的购买很多是由于通胀预期的刺激以及宽松的货币政策之下低成本资金的推动。

　　在昨天绿城的业绩记者会上，寿柏年在接受观点新媒体就如何看待高端产品热销和极度宽松的货币政策之间关系的提问时表示，目前宽松政策还是不会有变，但是明年或者以后会变化，绿城会以不变应万变，把产品做好。

　　上述业内人士对此评价认为，仅仅做好产品远远不够，随着经济的复苏，针对危机时期的宽松的货币政策正在将被正常时期的货币政策所代替，加息周期也会开始，投资性需求购买将逐渐萎缩。

　　于是，绿城的风险在于，其产品的市场需求即将开始萎缩之时，绿城的开工面积却猛增，几个月之后，这些开工面积将形成大量的供应，绿城的供应和产品的需求之间将形成巨大的“剪刀差”，其后果可能是绿城会突然发现，自己原定的资金计划无法实现。

　　除此之外，从7月份开始绿城在土地市场上多次"血拼"拿地，这将会消耗绿城本已不多的现金储备。

　　对于形势的过于乐观意味着一旦高端市场销售遇冷，绿城的资金计划将难以实现，绿城将再次面临资金链困局。

　　富力地产董事长李思廉在反思富力去年的资金困局之时即表示，去年富力走了极端，一下子有太多商业物业落成，大量资金被冻结，加上预计200多亿的销售额最后只实现160亿，导致债务与资产比率比较高。