中海70亿“劫杀”绿城力夺中国新地王

来源: [观点网] 时间: 2009-09-10 23:59

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　　下半年中海的拿地节奏陡然加速，这次豪掷70亿劫杀绿城，有业内人士笑称“中海一次就花了万科大半年的拿地的钱！”

　　观点网林向 70.06亿！9月10日下午举行的上海长风6B、7C地块的竞拍中，中海以此价格拿下地块，从而宣告2009年“中国地王”诞生。

　　拍卖会在上海南泉北路上的房地大厦举行，绿城、中海、保利、仁恒等开发商齐齐到场。拍卖采用暗标方式，保利出价60.8亿、绿城64.11亿、仁恒65.97亿，最终中海地产以最高价70.06亿夺得该地块。以此计算该地块楼面地价达22409.33元每平米，溢价率达129%。

　　地王争议

　　地产分析师薛建雄接受观点新媒体采访时表示，中海以70亿的高价拿到长风地王，必然导致周边房价的上涨，最后曼延到全上海及至全国。7月国家压缩信贷和收紧二套房贷之后，8月楼市的成交已经出现疲乏，长风地王价格的过大涨幅，必然会导致9月房价的大幅上涨，但是已显乏力的购买力可能已经难于有效支撑这样的高房价，这意味着到10月之后，成交量可能会出现下滑，房价也会出现拉据战。

　　薛建雄表示，在仁恒地块之后，楼市拉据从07年10月持续到08年6月，最终因为年低的金融危机，导致了房价的大跌。由于明年6月以前的世博会效应支持经济增涨，所以拉据的房价也不太可能短时间下跌。但明年下半年世博之后，上海经济就可能出现一轮小的调整，到时可能会出现新一轮的房价下跌局面。

　　薛建雄预计，由于这块地的楼面价高达2.2万，产品问世的均价可能在4万/平方米，但是他表示，长风地块周边露面售价最高的也仅为2.2万元/平方米。他同时表示，现在不少开发商受到浦东星河湾的启发：尽管周边房价的价格较低，但这块地体量较大，有利于形成自身独特的氛围，操盘过程中有机会做出比较高端价格的产品来。

　　但有上海业内人士认为，从这块地的最后的结果来看，现在开发商的心态已经不可以按照市场的预期来看了。“附近的房价就这么高，风险很大。”他指出，中海目前在上海项目不多，而且销售节奏较为缓慢。但地块确实有自己的独特优势：“大虹桥规划对这块地的推动作用较大，地区周边的产业将会逐渐带动起来。”

　　据了解，“大虹桥”区域规划主要涉及上海长宁、闵行、青浦、嘉定四个区，正在建设中的虹桥综合交通枢纽，位于大虹桥核心区。“大虹桥”商务区将承担起国际贸易中心建设的重担。

　　长风地块的故事

　　这块地起拍价为30.58亿，超过了金地拿下的上海赵家巷地王的最终成交价格，地块用途为居住用地，容积率为不大于2.2，土地使用权出让年限为70年。

　　由于08年曾经遭遇的退地和流标风波，此次拍地的长风区域不少土地都曾经有自己的“故事”。

　　据了解，长风生态商务区位于上海市普陀区南部，内环和中环线之间，东起长风公园和华东师范大学，南临苏州河，北以金沙江路为界，西至真北路中环线，是不可多得的一块可供整体规划开发的宝地。

　　去年9月，长风7C北块曾以16.053亿元的起拍价格挂牌，楼板价14364元/平方米，却在楼市低迷的大背景下惨遭流标。这幅曾经被认为是2008年最热门的住宅地块最后成为2008年上海首幅流标的住宅地块。

　　另外一块宝地长风4-C南地块，也曾经因为一场“退地事件”受到广泛关注。08年6月将该地块退掉的浙江志成企业，于当年10月再度出手，将该地块以挂牌底价7.64亿元收入囊中。这一来一去，扣掉退地的罚金，志成企业成功地“节省”了至少2亿元的拿地成本。

　　但时至今日，形势已经大为不同。长风6B、7C地块一经面世，就吸引了上海几乎全部地产巨头的关注，根据上海国土规划局官方网站的最新数据，这块地领取申请书人数高达69个，而已经交了近约3亿元保证金的竞买申请人数超过了15。当中包括华润、中海、龙湖、保利地产等巨头。

　　为了吸引更多的开发商参与和关注，这两块地起拍价定在偏低的30.58亿元，9月7日该地块出现了自从9月1日进入挂牌报价阶段以来的第一个正式报价：56.28亿元，报价方正是去年一度传言受困于资金链的绿城。

　　以这一价格计算，土地楼板价已高达1.8万元/平方米。即使正式挂牌时不再有更高的报价，这一地块总价也将超过此前北京广渠路15号地王，成为今年土地市场出现的最贵地块。

　　房企巨头众生相

　　中海上半年几乎零拿地，下半年中海的拿地节奏陡然加速，这次豪掷70亿劫杀绿城，有业内人士笑称“中海一次就花了万科大半年的拿地的钱！”

　　数据统计显示，万科今年1-8月在获取新项目上的投入已经超过100亿，达到102.43亿。新增项目总权益建筑面积也达到了471万平方米。

　　在此之前，中海地产在山东济南市购买了三幅地，总建筑面积约为263万平方米，共价38亿港元。8月31日，中海再次在青岛击败万科、保利、海信等对手，以3.9亿的价格拿下了青岛市四方区清江路F地块。9月4日中海又在成都斥资6.83亿拿下苏坡乡龙嘴村地块。中海今年在土地市场上的投入已近120亿。

　　与此同时，中海宣布，今年前8月累计实现销售额339.7亿港元，同比增长80%，累计实现销售面积361.5万平方米，同比增长103.2%。

　　并不是只有中海一家巨头开始大举拿地。一季度之后，绿城、万科、中海等此前较为沉寂的各大房企巨头开始在招拍挂市场上呼风唤雨，多幅地王由此诞生。

　　方方咨询分析师赵豫川表示，上海第一季度活跃在土地市场上的主要是一些中小型的企业，他们的总报价是比这些大的企业激进，中小企业会这么活跃的原因可能是因为大企业把注意力都集中在库存销售上，能够投入买地的资金较少，但房地产局势好转之后，一方面大企业回款有了保证，另外他们特别能够从银行这一边获得贷款的支持，这些大企业资金方面有了保证，大企业的规模发展要求充分贮备土地，土地市场才开始回到大企业手中。

　　而今天土地拍卖会的输家绿城则已经不是第一次在土地招拍挂市场上“乘兴而去，失意而归”了。

　　此前绿城直接溢价84%报出此次竞拍的第一轮报价，从而引起广泛关注，外界都解读为绿城队这块地势在必得。

　　绿城几位集团副总频频来上海与土地出让方沟通，甚至已经做好了详细的项目可行性调研报告。但最后被中海70亿“劫杀”，屡屡失手、屡战屡败，绿城不得不尴尬面对“拿不到地”的现状。

　　宋卫平对当下的土地市场显得极为迷茫，他在近期参加某个地产论坛的时候表示：搞不清楚最近的土地究竟有没有买贵，我只是很勉强地在跟着大家的节奏，两年以后，我们的地不够用了，销售要断档了，所以今年我们才必须买几块地。

　　在过去三个多月的时间内，绿城多次参与杭州土地招拍挂出让报价，尽管绿城董事长宋卫平多次亲自督战土地出让现场，甚至一次次“跳空”加价，但最终还是与多块土地失之交臂。最后在9月3日才高价拿到了杭州新华集团地块。