信达地产：类金融地产央企的烦恼

来源: [观点网] 时间: 2009-09-07 01:21

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　　作为财政部的下属单位，中国信达可谓实力强劲，ST天桥的这次重组似乎找到了个“富爸爸”。

　　观点网林向 历经一年多的ST天桥变身地产股的进程已经全部完成。ST天桥也摘掉了ST的帽子，成为信达地产。

　　潜力

　　这一切得益于ST天桥以6元/股定向增发105028.7万股，其主业从信息技术变更为综合性房地产开发。资料显示，ST天桥通过向信达投资、深圳建信、海南建信、正元投资和赣粤高速定向发行股份，收购上述公司所持11家房地产公司的价值约72亿元的资产。海南建信和深圳建信均为信达投资的控股子公司，因此，上述交易完成后，信达投资将直接和间接持有ST天桥58.82%的股份，成为ST天桥的控股股东。

　　公开资料显示，信达投资由中国信达资产管理公司等股东于2000年发起设立，注册资金20亿元。该公司以房地产开发为主业，集酒店经营、实业投资、投资银行等业务为一体，是中国信达资产管理公司资本金经营的主要载体和产业资本运营的重要平台。

　　中国信达资产管理公司是经国务院以及中国人民银行批准，并在国家工商行政管理总局注册登记成立的国有大型非银行金融机构，于1999年4月20日在北京成立，注册资本为100亿元，注册资本金来源为财政部全额划拨。作为财政部的下属单位，中国信达可谓实力强劲，ST天桥的这次重组似乎找到了个“富爸爸”。

　　中国信达资产管理公司作为四大资产管理公司之一，实力最为雄厚、背景特殊，是专门为接受建行等3900亿政策性不良资产而成立。因此信达重组ST天桥在业界被认为是“2008年重组第一股”。

　　根据安信证券分析师陶学明的预测，到2010年信达地产将实现50亿的营业收入。此外，信达地产中报公布的数据显示，截至09年6月末，公司房地产土地储备（含在建和拟建项目）面积301万平方米，规划建筑面积约500万平方米，共有在建、拟建项目43个，分布在上海、杭州、舟山、宁波、台州、合肥、嘉兴、青岛、乌鲁木齐、成都、长春、海口等十二个城市。这样的规模意味着信达地产已经具备了在未来几年成为营业收入过百亿的地产股的潜力。

　　除此之外，信达投资还承诺，将信达地产作为旗下地产业务唯一的上市公司平台。据不完全统计，中国信达目前正在处置的房地产开发类的债权、股权资产超过200亿元。信达地产被认为掌握了一条低价获取土地储备的“秘密通道”。

　　大股东对上市公司的支持力度也很大，09年3月，信达投资与上市公司签订了借款协议，上市公司向信达投资有限公司申请继续借款，总额度为8亿元人民币，期限一年，年利率为6%，该借款通过银行以委托贷款形式发放。

　　信达地产似乎拥有了一个十分美好的未来，似乎是未来地产央企“王位”的有力竞争者之一，有媒体甚至称其为“下一个保利”。

　　整合

　　但是信达地产要成为真正的地产央企“王者”甚至下一个保利还有诸多不确定性。

　　一位业内人士担忧的是，信达地产旗下各家地产公司目前还处于各自为战的状态，还没有进行统一的管理和规划，这些将会影响信达地产作为一家上市公司的发展。而信达地产董事会办公室工作人员表示，目前信达地产内部已经注意到这些问题，已经在做统一管理方面的安排和规划。目前已经由战略规划部做出方案，研究对旗下10家地产公司组织架构等方面进行调整，从而改变旗下公司各自为战的局面。

　　除此之外，上述业内人士担忧的是，信达地产目前手上的大部分土地储备要么获取时间较早，要么是通过不良资产处置得来的，要么是通过协议拿地。低廉的土地储备成本对信达地产来说意味着，操作难度较低，对地产业务运营能力的要求也较低，几年后将会面临着不得不通过招拍挂来获取土地储备的问题。

　　以2006年信达地产在长春参与的旧城改造项目“信达东湾半岛”为例，该项目土地为协议划拨，目前国有划拨土地使用证和建设用地规划许可证已经全部取得。该项目位于长春市中心区域，规划建筑面积达127万平方米，是长春市最大的棚户区改造项目，也是吉林省重点工程。考虑拆迁成本，项目的楼面地价仅为每平米360元，而预计售价可达到4800元。

　　招拍挂过程中获取土地储备的成本会远远高于信达地产目前手上持有的土地储备，在操作高价地项目，信达地产能否把握好？这些都将是对信达人才储备、资源整合能力的考验。