一个四线城市开发商的“三座大山”

来源: [观点网]      时间: 2009-08-25 02:39
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　　30多岁就已经拥有千万身家，比多数的同龄人要成功得多，但他一直向我们大倒苦水。

　　33岁的宋军是河南一个四线城市的开发商，今年是他第一次参加博鳌房地产论坛。

　　尽管已经有几千万的身家，但是他仍然像一个懵懂的学生一样：“我们就很想来了解一下一线城市开发商是怎么买地的？”

　　他这次来最想见的就是河南最大的开发商胡葆森，尽管最后胡葆森没有亲临会场，但是他仍然很想见见潘石屹、任志强等大腕。甚至，他还会想：“老潘会不会觉得我是小地方的小开发商，不搭理我？”

　　在和老潘、老任合影之后，他开始讲起了自己的生意经。

　　宋军是2004年开始做房子的，那时候的他只有10万块钱，借了50万在10多亩的地盘上做了些房子，卖完后赚了100多万。随后一步步做大，现在在河南的四线城市信阳有三个项目同时在操作。

　　初中读了不到一个月就辍学的他在30多岁就已经拥有千万身家，比多数的同龄人要成功得多，但他一直向我们大倒苦水。

　　他说，作为一个四线城市的开发商，在当地的银行和信用社贷不到款做开发，更遑论用来买地了。即使有也只是信用社100多万的象征性的贷款，对于整个项目的开发都是杯水车薪。

　　当地的银行和信用社贷款大部分都给了“三农”和工业项目。

　　正是因为这样，他在项目开发上的资金都得靠自己想办法。所以，宋军很羡慕武汉等大城市的开发商可以从银行贷到款。

　　宋军的另外一个苦恼是，由于当地的消费水平有限，行情再好、盘的地段再好，哪怕是在政府隔壁，一个楼盘开发出来也不会像大城市一样很快出现热销，而是需要几年才能慢慢地消化完。对于宋军来说，他希望能快速回收投资，但是在四线城市，这显然不现实。

　　除此之外，宋军还一再感叹：“小地方做项目，跟政府打交道，特别累，特别累！”

　　宋军表示，手上的项目即使当年没有什么动静，都会花费很大的成本做政府关系维护，更别提项目有大的动作了。

　　他说，在四线城市，很多东西都非常不正规，譬如，很多土地都不是通过招拍挂进行的。对于他来说，这意味着很多东西可以通过和政府做关系获得很大的弹性，也意味着和政府打交道“特别累”。

　　正是由于上面“三座大山”的存在，他一直希望可以在大城市如武汉、北京拿到项目。

　　他开始打听武汉有没有一些50多亩的项目可以操作，但由于习惯在河南当地低价协议拿地，他见到同时参加博鳌房地产论坛的武汉开发商第一句话问的就是：“还有没有协议拿地的情况？”

　　去年雷曼兄弟破产之前，他看上了北京通州的一个不错的项目，价格也合算，本来计划和做其他生意的朋友一起收购过来，结果看到媒体普天盖地的报道“金融危机”、“次债危机”，又担心形势不明，就放弃了收购。而今，他估计，这块地的出让价早已翻番。他至今想来，还颇觉遗憾。

　　麻城事件

　　今年7月，国家贫困县湖北麻城出现房产商行贿导致市委书记被抓的腐败窝案，包括麻城市委书记邓新生、副市长徐圣贤，市建设局局长夏桂松、副局长熊文俭，市房产局书记陶兴文一些列官员被查。

　　一个福建商人开办的融辉房地产公司是这次腐败窝案的导火索之一，这家公司在这个国家级贫困县经营着一个最大的房地产项目，融辉第一城。

　　增加容积率、未缴纳配套费、按照工业用地的价格拿地，这家福建公司可谓钻营有术。当然，也只有在这样的四线城市才有这么大的“空间”。

　　宋军的公司所在的城市与麻城相距不过几个小时的车程，他对这个案子深有体会。在他看来，四线城市房地产市场各项流程远没有大城市那么透明，政府的作用更大，这个案子不过这种现象的冰山一角。

　　麻城腐败窝案中出问题的都是外地开发商，这是因为，通常当地官员不愿意和当地的生意人“来往”，宋军说出了问题的核心：“如果是外地人，项目做完了，钱赚到了，他可能就离开当地了。也不会留下什么尾巴，但是如果是当地的生意人，这单生意做完了，还会呆在当地，万一以后他出事，则会牵出当地的官员。”

发稿：林向审校：0

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