北辰实业中报：奥运后遗症

来源: [观点网] 时间: 2009-08-20 18:17

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　　北辰预计下半年发展物业新开工面积47万平方米，从而实现全年开复工面积133万平方米的目标。

　　观点网陈小丽 上半年房地产行业得到强劲复苏，这一火热行情致使很多房企公布的上半年业绩单都表现得很抢眼，其中包括北辰实业，北辰上半年的利润总额以及净利润较去年同期出现大幅度增长。

　　业绩

　　8月19日晚间，北辰实业披露公告显示，截至2009年6月30日止，实现营业额308,544.2万元，营业额同比大幅上升111%，完成全年计划的近八成，其中，实现营运利润为人民币1,386,2万元，比去年同期上升259%；实现利润总额和净利润分别为74,312万元和55,515万元，较上年同期分别大幅上涨127.3%和125.1%。因此，上半年在结算项目中的权益占比较高，权益持有人应占溢利78,683万元，较去年同期大幅度增长425%，每股基本盈利0.2337元。

　　“由于半年内公司公允价值收益增加，以及结算的房地产产品主要为本公司持有100%权益的奥运媒体村项目，而08年同期结算主要产品为公司持有49.5%权益的香山清琴项目，公允价值变动税后收益为人民币25,245万元。”北辰实业指出，因此本报告期公司实现归属于母公司股东的净利润为49,750万元，同比增长276.1%。

　　对于业绩大幅增长的原因，北辰的解释是“针对今年上半年成交量快速放大的市场特点，公司积极调整销售策略，采取针对性营销策略，在项目持续热销同时，顺利完成奥运媒体村项目的大量入住，报告期内经营业绩大幅度提升，公司发展物业实现营业额252,301.4万元，同比大幅上升172.70%。”

　　报告还披露，上半年发展物业实现开复工面积86万平方，受可售面积减少因素的影响，发展物业实现合同销售额和销售面积分别为16亿和17.5万平方米，完成全年计划的57%和59%。合同销售金额和销售面积分别占2009年上半年北京市商品住宅销售金额及销售面积的1.7%和2.1%，市场占有率较去年年小幅下降。

　　总体而言，北辰在现金流方面手头还是显得紧绷。截至报告期末，银行借款为79亿元，其中本集团以若干投资物业，在建工程及开发中物业作为抵押物，从银行取得长期借款人民币39.5亿元；而集团十年期企业债券期末净额为14.8亿元，五年期公司债券期末余额为16.7亿元；资产负债率为62%。

　　下半年

　　展望未来的业绩，北辰依然显得底气十足，提出发展物业将进一步加强对国家经济形势、宏观政策和市场变化的分析、研究和前瞻能力，在增强公司的核心竞争力的同时，通过成本管理、财务管理、销售管理和项目进度管理的方式，加强对现金流的分析和运用，适时、择机增加土地储备，继续提高盈利水平和可持续发展能力。

　　北辰预计下半年发展物业新开工面积47万平方米，从而实现全年开复工面积133万平方米的目标，力争实现销售面积12.9万平方米，合同销售收入14.3亿元。

　　不过，北辰实业对下半年的市场并不乐观，“从短期来看，下半年金融危机和甲型流感对投资物业的冲击仍将继续，短期需求下降仍继续出现。公司持有并经营大量投资物业，若下半年市场继续出现需求萎缩，将会对公司投资物业的营业收入、利润水平和利润率产生负面影响。”

　　此外，北辰忧虑的是投资物业市场需求的持续下降，公司旗下国家会议中心及其配套项目将陆续于09年底至2010年竣工并投入使用，势必对公司新项目的初期经营造成较大困难，并相应延长新项目的“经营爬坡期”，进而可能对未来的经营业绩产生影响。