经过2008年的市场洗礼之后，富力将更加重视成本的控制以及过程的细节把控。

　　观点网 林向 在8月13日召开的2009博鳌房地产论坛上，富力地产执行董事吕劲接受了观点新媒体的专访。

　　吕劲表示，富力未来的压力在于发展速度和质量之间找到平衡点。此外，对中长期的抗风险安排也是富力极为看重的方面。

　　经过2008年的市场洗礼之后，富力将更加重视成本的控制以及过程的细节把控。此外，富力对资金的配套和拆分更加细化，也更加注重选择一些长期的，成本更低的贷款。

　　同大多数开发商一样，富力也面临着此前高速发展期惯用模式转型的问题。加强成本管理和细节把控以及资金拆分配套更加细化，只是富力从粗放型发展到精细化管理的一些体现。

　　此前，富力在2008年年报中表示，将在2009年加紧实施成本控制措施，如采用定价合同，以及完善采购材料的平台等。有接近富力的人士表示，原中海地产华东区总经理朱荣斌跳槽至富力担任富力华南区总经理后，一方面开始推进华南区的销售，一方面在富力内部设立了“成本控制中心”，该人士表示，朱荣斌来富力后极为重视成本的控制和质量管控。

　　进入2009年，相比万科保利金地等企业在招拍挂市场上的呼风唤雨，富力在土地招拍挂市场上也比2007年时低调得多。除了高价拿下北京富力城旁边的广渠门10号地之外，富力几乎上招拍挂市场销声匿迹。

　　从土地储备策略来看，富力可说是不得已选择收购等方式扩张土储，包括近期市场传闻富力接手广州著名的海珠城广场“烂尾楼”项目。

　　在4月份，富力收购的从化千亩别墅项目“源泉别墅”，很短时间内即更名为“富力·泉天下”并入市，似乎此类获取土地储备的方式比在招拍挂市场上更适合富力。此外，有消息显示，6月初富力又在广州签下了一个城中村改造的项目。

　　从另外一个角度来说，这也是富力发展模式的一种回归。富力早期起家之时，即是靠旧厂房的土地进行房地产开发。

　　除此之外，富力对产业链进行了纵向整合，组建为旗下工程提供电气和机械工程安装、室内设计及园林施工等服务的团队。据一位接近富力的业内人士称，富力已经着手建立单独的公司负责整合这方面的业务。

　　富力于2007年6月斥巨资全盘收购了天力建筑公司，而此次组建自己的电气安装和园林施工公司表明富力试图在房地产业务链中“通吃”。但有业内人士认为，富力这种对全流程的掌控和行业进行专业化外包的趋势可谓背道而驰。

　　一个典型的例子是万科，万科一贯主张住宅产业化，其在专业外包的路上也走得较早，万科上海区域的财务甚至都已经进行了外包。

　　在房地产上下游产业链专业分工越来越明确之后，富力反而选择了进行“通吃”，这样做是否真的可以获取更高的效率、更低的成本？

　　以下是观点新媒体对富力执行董事吕劲先生的采访实录：

　　观点新媒体：开发商现在拿地和2007年的时候有什么不同？

　　吕劲：整个城市化，最关键还是供应量，这种供应量其实很透明。北京三环以里，或者广州的CBD，同样是一个非常热的地段，在广州我们也没有去争，而且我们手头还有一些准备要消化的项目。其实这是一个布局，而且也不单是有一两家看好的，还有若干的发展商都看好这个地段。我觉得09年出现的所谓地王和07年还是一些本质上的不同的，07年发展商的经验也不够，大家对房地产会有调整这件事情经验还不太足，到了09年，大家其实已经非常谨慎地根据公司的实际状况，跟项目所在地的一些特殊情况等方面谨慎考虑。可能07年的时候部分发展商只考虑项目的地段，没考虑自身的实力，到了今天，大家都会考虑到。比如说我们一些国营的，他们会有更强的竞争力，因为他们本身自身成本比较低，而且他们整个资金实力比较强，也会偏乐观一点，都是一个合理的选择。

　　观点新媒体：为什么富力不在港交所进行配股融资？

　　吕劲：其实我们是部分在香港上市，只是四分之一多一点的股份，我们有70%多的股份都还是在内地，现在还是一个不流通的股份。我们整体的生意，几乎是百分之百都在中国内陆的，所以整个融资计划两方面都是机会。结合现在目前整个金融形势，我觉得都还是国内比较适合我们，这也是经过我们董事会还有我们股东大会的长期谨慎的考虑以后得出的结论。

　　观点新媒体：能不能谈一下富力未来三年到五年的长远发展目标？

　　吕劲：我们基本上不会说很大的变化，还是不偏离主业。不管是融资再怎么顺利，我们最大的原则是不偏离主业，不会投汽车、投钢铁。另外，我们会重点发展核心城市，像北京、广州、上海、天津，这是我们发展的重点。另外就是我们比例配置上，我们还是坚持至少有75%是普通住宅这样的主打产品，这个大的方向还是不变。另外，我们也会谨慎积极地去把公司的业绩逐步做上去，我们不会祈求在一年之内翻一个番，但是争取每年有增长。中国这么多城市，我们应该具备这个条件，做不好就真的是内部管理不好，天时地利人和已经摆在面前，再做不好说不过去了。几年没有增长，这也不是上市公司所要做的东西。

　　观点新媒体：富力公司这几年发展得特别好，您作为这么大的一家企业的高管，可以说是一位成功的企业家，但是成功背后都有大家看不到的压力，对您来说的话，您觉得现在富力要继续做大做强，面临哪些压力？

　　吕劲：其实我们整个团队，从董事长到普通的员工，都会面临现在企业做大了以后怎么样去把控好速度和发展的质量方面。在我们的产品线上，我们这两年还是扩张得比较快，另外一个，在公司整个品牌，这种美誉度、忠诚度这方面继续在加强。另外一个，对中长期的一些抗风险的安排，我们会更用心一点。

　　观点新媒体：这些安排包括哪些？

　　吕劲：包括整个执行的安排，包括一些扩张的速度的把控。包括比如说商业物业和普通住宅物业配比的把控，经过08年这样大的风波以后，其实我们整个行业，特别是我们自己，应该说是取得了大的进步。

　　观点新媒体：08年整个房地产市场销量下滑，很多城市的价格降得非常多，您认为出现这种情况的主要原因是什么？

　　吕劲：一个是买卖双方的自愿，没有人强迫做出什么样的决定。在普遍房地产商资金链比较紧缺的情况下，他们会让出更多的利润空间，然后去刺激这样的消费。经济形势好了以后，大家对供应量的预期，对价格的预期又有了新的看法。同样大家也在做一个品牌，发展商会觉得价格还是有一个上涨的因素，购买力会有很强的承接，这时候会适当把价格拉高。本来应该是三个月卖完的东西可能三天就卖完了，卖完了以后盖房子没那么快。卖房子可以很快，盖三年可以一天就卖完，供应量就不够了，所以大家都在取得这种平衡。有的公司资金不紧缺，可能让利幅度会大一点，有些公司本身货量就不够，可以适当地把它做得更好。把产品的档次做得更高，总的来讲，这是一种市场行为，没有谁强迫谁。

　　观点新媒体：您觉得目前整个房地产政策体系有哪些需要完善的地方？

　　吕劲：政策体系不断地变是因为我们国家这两年遇到的宏观的东西其实已经变化很大了，不仅房地产这个行业，政府的一些配套的政策其实也在完善之中。别人可能已经发展一百年，我们就发展了十多二十年了，所以很多的政策配套措施，都还要进行完善。我们应该抱着一个平和的心态，预备政府会有一些政策上的变化。更多的抱怨或者不现实的期待其实都不会带来好的结果，而且也要及时调整。中国发展得快，政策变得快，这也是正常的。当然我们希望国家在大的宏观的经济政策，特别在一松一紧方面更平缓一点。而且大家知道，银根的抓紧和放松对这个市场的影响的权重是很重的，货币政策权重其实是非常重的。

　　观点新媒体：这种主要体现在开发商的资金成本上？

　　吕劲：还有购买力，通胀预期等等这些综合性的因素。

　　观点新媒体：富力在珠江新城的两个酒店，年报里面说这两个酒店目前还没有盈利，是什么原因造成的？

　　吕劲：其实大部分五星级酒店，不管是北京、上海、广州，其实他们在最初第一年不容易马上盈利。有几个大的因素，第一年里面有很多要摊分的一些成本，再就是客源的累积有一个过程，特别是品牌式的酒店，肯定会有一个过程，当然还有一个就是竞争也激烈，这也是事实。但是长远来讲，总的方向，我们跟酒店方都觉得前景还是不错，而且我们整个服务的档次上去了。最近我们在北京的万力酒店被评为全球的万豪集团的万力品牌的满意度最高的，达到了97%，能够做到顾客满意率97%的话，已经为未来两年、三年、五年打下很好的基础。酒店是中长期的投资，回报体现在中长期，短期肯定遇到的困难比较多。

　　观点新媒体：我们其实看到国内的开发商经过07、08年的调整，进行了一些部门结构，管理结构，或者说一些策略上的调整，举个例子说，金地专门设立了管理部，专门建立了决策体系事后去追究的体制，比如说像万科，把全国的几百家供应商减少到20几家，做了一些策略管理的调整，富力这边针对07、08年的市场形势做了哪些调整？

　　吕劲：其中一个方面我们是抓得比较细了，在整个成本控制方面，包括选择供应商，我们也会选择一些大而强的，也会把供应商的名单收缩一点。我们做得更细，也新设了这么一个部门，把整个过程里面每一个细节都重新再检查一次，加强这方面的把控，这也为以后中长期的发展打下很好的基础。过去的发展方式是粗放式的，是不赚钱的。

　　观点新媒体：其他一些决策、管理会不会做一些调整？

　　吕劲：当然也会，在整个支撑的平衡运作方面，对所有的这些开工量，对我们资金的这种配套做得更细，拆分到非常准确的一些预测，我们会比较准确地预测到我们全年资金到底要多少，这个现金要消耗多少才能去完成，跟我们整个选择贷款的质量，比如说我们可以选择一些更优惠的，延期更长的这样的配置。

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