“SOHO中国今年的方向就是北京和上海，因为下一步政府还会推出很多土地。”

　　观点网 陈小丽 SOHO中国上半年在土地市场一无斩获，在“土地僵局”的质疑声中以最快的速度摘取“上海第一烂尾楼”，潘石屹可谓松了一口气。在接受观点新媒体的独家专访中，潘石屹一再强调SOHO中国收购东海广场不存在任何曲折。

　　潘石屹认为，SOHO中国形成的一整套商业模式是最好也是成熟的，并且不忘重申SOHO中国的未来发展方向只有北京和上海。

　　以下为观点新媒体对潘石屹先生的采访实录：

　　观点新媒体：8月18日，SOHO中国正式宣布接手东海广场，成为该项目15年来的第7任东家，这一收购过程似乎挺曲折，期间遇到最大的困难是什么呢？

　　潘石屹：都是外界传闻曲折，我们觉得这收购其实很简单。东海广场此前10多年间几经易手事情是很复杂，事实上，不只东海广场这个项目，任何一个烂尾楼都是因为官司引起很多纠纷，不过这个项目已经建好，房产证都有的，中间那些环节对我们后面的交易没有任何影响。

　　SOHO中国就此项目只与其持有者大摩商谈，从法律关系上也只和大摩之间存在关联，我们和其他公司并没有过任何接触。我们收到了天怡公司发给我们的律师函，以及它起诉上海市发改委等政府部门的资料。我们的律师和卖方摩根士丹利的律师同时为我们出具了法律意见，他们认为天怡公司的主张和观点很难得到法院的支持，并且在诉讼程序上也存在着缺陷。退一万步，假如天怡公司赢得了行政诉讼，告赢了上海市政府，我们的购买是一个善意的第三方取得，我们与摩根士丹利的交易也是受法律保护的。

　　观点新媒体：市场一直有传言认为，SOHO中国和大摩接触商谈收购东海广场迟迟不能落实还有一个原因就是在价格上存在歧义？

　　潘石屹：这些问题都是外界的猜想，其实双方就价格从一开始谈到现在为止基本没有变，而且在两个月前双方已经签了意向书，更重要的是，签定意向书时公司已经向大摩打了一批定金，这部分定金是不能自悔的，就是保证了24.5亿元收购价格不变。SOHO中国就收购东海广场这个项目和大摩的谈判交易过程没什么特别，就是一个具体的商业谈判，大摩想销售，我想要，就这样成交了。因为SOHO中国是上市公司，而大摩也是个大公司，因此在法律程序，进入调查做得详细，另外，这个项目是“上海第一烂尾楼”，因此引起市场关注。

　　观点新媒体：有消息称，SOHO中国在北京CBD的模式遇到困难，无法获取更多的土地，特别是打散销售模式不为上海市政府认可，不愿意让SOHO中国在核心区拿地，公司之前在接触东海广场这个项目时是否遇到这样的阻挠？

　　潘石屹：SOHO中国从来没有跟上海市政府就此问题接触过，我觉得这都是外界的谣言。我们的商业模式即“开发-销售，统一出租，统一管理”，按照这种商业模式SOHO中国在北京开发的所有项目出租率都超过了95%，我们认为这种模式贴近市场，社会财富得到最大限度利用，而且实践证明这样的商业模式对股东、对社会各方面都是很好的。而且上海市政府对SOHO中国进军上海持欢迎的态度。

　　观点新媒体：SOHO中国最早什么时候开始关注这个项目的？这个项目几经转手都没能运作好，这个项目吸引您的是什么？

　　潘石屹：SOHO中国关注的项目很多，但这些都不是我在关注，公司的副总裁负责项目购买，可能接触这个项目比较早，等我知道的时候是三四月前的事情了，我不太清楚接触该项目是通过中介代理还是他们自己找，因为公司有专门的部门谈项目取土地，如果没有进入到一定阶段都不会介入。

　　之前有些声音对SOHO中国能否拿下这个项目持质疑态度。我想是天怡在答记者问时提到阻止我们，劝告SOHO中国不要收购东海广场，可我们的依据不是任何一个人或者公司给我一个律师函，我们的依据是法律，法律上一切信息都很清楚，别人是阻挡不了的。

　　SOHO中国在收购和开发每一个项目时，有两条重要标准，一是，我们做的每件事对社会是不是有益的，是在增加社会财富，为社会创造和增加价值。而不是造成闲置、浪费，或者为了短期利益来制造泡沫。第二条标准是经济指标评价，要有一定回报率，投资要值得，当然这一条有具体的经济指标去评价一个项目。

　　表面看，这两条有时可能会矛盾。但从本质上看是不矛盾的，是能够统一起来的。如果创造价值不能在市场上得到实现，市场会证明你的劳动是无效的劳动，是不能得到别人承认的劳动。反过来，如果不能从为社会创造价值的基础出发点出发，短期利润很可能变成为泡沫，常常是“偷鸡不成蚀把米”。

      “东海广场”的项目用这两条标准去衡量，得分都是很高的。从社会价值的角度，一座多年的烂尾楼，把它的价值，通过我们的努力在市场上得以实现，并体现出来。从企业经济效益的角度来看，投资回报率很高，也是很合理的。

　　观点新媒体：这个项目转手多次，许多公司都无法运作好。SOHO中国能够实现它价值的优势在什么地方？

　　潘石屹：我们的重要优势是SOHO中国的商业模式和SOHO中国的管理，商业地产（商铺和写字楼）的经营出租和销售，相对于住宅市场来说难度更高，需要更多的经验和准确的市场定位。SOHO东海广场这个项目从地理位置来说，它地处南京西路，是上海最繁华的地段，交通非常便捷，是地铁和地上交通的交汇处，大楼质量非常好。这些基本条件都已经具备，只要能把它的定位与上海的市场贴近，就一定会获得成功。我们带到SOHO东海广场最宝贵的经验是我们的商业模式，这是SOHO中国在过去十多年时间里摸索出来的。

　　而保证我们的商业模式和管理经验实施的坚固堡垒是我们为人处事的原则—诚实、公开、正直。东海广场前期的经验教训充分证明了这种原则的重要性。

　　观点新媒体：SOHO中国收购东海广场后，项目更名为“SOHO东海广场”，该项目什么时候正式推出，预期盈利怎样？

　　潘石屹：很快吧，但是具体时间还没有确定下来，因为我们对项目定位会做些调整。至于盈利预期，按照联交所对上市公司的规定，我们暂时不能透露。目前该项目的出租率有30%左右，租客是国际大公司，现在办公楼的租金区间在8-12元/天/平方米。至于该项目的第二、三期，我还不了解，暂时无法作出回答。

　　观点新媒体：毕竟上海和北京市场还是有区别，在东海广场这个项目上是否改变SOHO中国贯有的模式？

　　潘石屹：我觉得上海和北京市场特别相似，尤其在体量上，北京的开发量占全国商品房销售量的十分之一，上海也是占十分之一，从经济规模和经济结构各方面来讲非常相近，北京和上海在中国的城市中就像两兄弟一样。SOHO中国的模式不会改变，东海广场未来总体经营策略与北京SOHO项目保持一致，将同时进行销售和出租经营策略，总体而言，我们觉得这样的模式是最好的，对社会、对城市经济发展、对我们自己的回报率都非常高。

　　观点新媒体：SOHO中国有没有进军其他一线城市的想法？

　　潘石屹：没有，更没有要跑到在河北廊坊拿地的想法，这与我们对投资者的承诺和发展战略不一致，你一定要给我澄清这个谣言。SOHO中国今年的方向就是北京和上海，因为下一步政府还会推出很多土地。另外，二线城市的经济发展也很快，人也很多，我们会留意。