招商拟收购的六个项目根据测算，可未来将实现总销售收入在142亿元左右、净利润约为31亿元。

　　已经停牌20日的招商地产在上周五公布了定向增发及收购方案。27日，招商地产正式复牌，但这个高达50亿元的增发方案并未给招商地产的股价带来上扬，反而让招商地产的股票在复牌首日就大跌5%。

　　资产注入

　　7月25日，招商地产发布公告称，将向不超过十名特定投资者发行股份，发行价格为28.12元/股，预计融资金额不超过50亿元。招商地产的控股股东蛇口工业区承诺，将以现金形式认购不低于10%的增发股份。

　　此次增发募集的资金，除了将用于购买大股东蛇口工业区拥有的鲸山九期项目的土地使用权及后续开发投入，其余募集资金将投入北京公园1872三期、北京立水桥二至四期、深圳西乡项目、苏州小石城二至三期、上海海湾花园B地块一期、C地块等项目。

　　事实上，早在今年4月招商地产的股东大会上，公司董事长孙承铭就表示，大股东将逐期注入优质资产，“如果市场允许，其每年注入的土地规模将达到10万平方米”。

　　但近日，诸多证卷机构皆认为本次注入的土地面积仅有5.4万平方米，因此此次增发收购资产规模较小。

　　但招商地产董秘刘宁在接受媒体采访时表示，本次定向发行，如果大股东再选择高比例认购，那么参与定向增发的机构则认购比例会减少。

　　同时，刘宁也坦言，下半年，招商地产会加大拿地力度。

　　六项目可售142亿

　　对于本次增发收购中最重要的项目鲸山九期，长江证券认为鲸山九期项目土地具有资源的不可复制性，未来开发、销售前景可观，具有较高的商业价值。

　　鲸山九期是近期拟开发的一个高端居住项目，位于深圳市蛇口工业区蛇口工业大道，东、北与鲸山国际别墅区相临，南与港湾工商所、蛇口特检站综合楼为邻，近港湾大道，可远观太子湾。鲸山九期以低密度山地大宅及海景住宅为主要产品，依山而建、依林而居，周边自然环境良好，是区域内稀缺的高端人文社区。

　　近年来，蛇口陆续建造了形式各异、档次搭配的大型住宅物业楼，高层如蔚蓝海岸、小高层如兰溪谷二期、别墅如龟山别墅及公寓楼等，显现出蛇口片区住宅房地产市场的发展空间和潜力。而鲸山九期的土地位置优越性也就此体现无疑。

　　但国信证券在其研究报告中，仍表示招商地产公告中对六个项目的未来盈利能力分析趋于保守，特别是对北京公园1872三期及蛇口鲸山九期两个项目的分析。

　　国信证券认为，本次拟收购的六个项目的竣工日期从2011年6月至2012年12月不等，根据测算，可实现总销售收入在142亿元左右、净利润约为31亿元。

　　此外，国信证券表示，受益于行业回暖、楼市火爆，招商地产上半年商品房销售取得了非常好的业绩，约在75亿元左右，超过08年全年，年初制定的100亿元销售目标将轻松完成，预计09年全年销售会在140亿元左右。

　　事实上，招商地产09年主要结算的基本都是08年预售的项目，由于08年市场的调整，公司的毛利率将受到影响。而2010年、2011年随着公司高毛利项目比如曦城、兰溪谷等逐步进入结算，毛利率将会得到提高。

　　据相关数据统计，招商地产在深圳的几个高端项目销售均表现良好，曦城在08年开盘的部分都已经销售完毕，而依山郡和海月华庭也有不俗的战绩，都已达到80%的销售率。

　　分析人士认为，招商地产在上半年销售大幅增长，增发融资之后，下半年肯定将在土地市场上有所动作。

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