业绩大降：中新地产难解债务死结

来源: [观点网] 时间: 2009-07-28 23:35

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　　一年以来，中新地产都在债台高筑的“严冬”中如履薄冰，其一直不遗余力地寻找妥善的办法改善窘迫的困境。

　　观点网陈小丽：在大部分开发商为其亮丽的业绩单欢欣鼓舞之际，中新地产却迟迟未能走出“严冬”，业绩每况愈下。

　　“冰点”业绩

　　7月28日，中新地产公布，集团截至2009年4月30日止年度的业绩与截至2008年4月30日止年度的业绩相比，其收入及溢利显著下降。

　　中新地产公告披露，报告期内公司的营业额跌了49.6%至25.35亿元。股东应占溢利为1.27亿港元，较2008年同期倒退91.84%，每股盈利0.0651港元，公司不派末期息。

　　中新地产方面认为，业绩下降的主要原因在于报告期内政府对房地产市场采取宏观调控政策及财政紧缩措施，以及全球金融市场严重衰退，使内地房地产市场受到不利影响并趋于停滞所致；加之受到去年5月发生的四川地震影响，直接使在重庆和成都项目的发展工程延迟完成，这些均是致使公司年度业绩较同期销售大幅减少的重要因素。

　　事实上，举步维艰的销售以及多重债务缠身，双重压力均让中新地产不堪重负。自其股票2008年1月22日停牌一年以来，其财务表现不断恶化，流动性状亦十分紧张。今年春节刚过，中新地产麻烦不断，接连面临着4亿美元的高级债，9.4亿港元的可转债、31.8亿港元银行贷款、及61.4亿港元应付款的偿债压力。受此影响，中新地产甚至一度遭到两大评级机构的严厉下调评级，而中新地产资金链紧张濒临“破产”等传闻也频频见诸报端。

　　这一年以来，中新地产都在债台高筑的“严冬”中如履薄冰，地产业务处于整合当中，中新也在一直不遗余力地寻找妥善的办法改善困境。报告期内，中新地产将多个投资物业租予重庆、深圳及零售商，以图为公司财政带来必须的现金流入。

　　与此同时，为了增加现金流入，于西安、成都、北京、天津以及上海等不同城市加速推出新项目，截止2009年4月30日止，中新地产售出的建筑面积达到了76.9万平方米，已确认可供销售总建筑面积为29.9万平方米。

　　对于2009年的应对措施，中新地产表示，未来一年中，公司将抓紧内地房地产复苏的契机，充分利用差异化产品设计优势及较强的营销能力，加快销售速度，增强集团的现金流动性。“一方面公司将致力与经验丰富的物业管理公司建立合作或业务伙伴关系，拟开发更多适合投资物业，作为来年土地储备组合部分，另一方面为加快增加可确认可供销售建筑面积，将继续发展项目，提高公司营业额。”

　　偿债压力

　　在多重压力之下，中新地产已经整整一年没能在土地市场露面了，就考虑增购更多土地方面，其管理层一直表示将保持审慎态度。

　　这与其以往的激进构成了鲜明的对比。在2006-2007年地产泡沫泛起时，中新地产曾一口气收购了十几个项目，其中，斥资31亿拿下珠海淇澳岛项目成为了中新地产现在最大的“包袱”之一。

　　截止2009年4月30日，中新地产在北京、天津、上海、深圳、西安、长沙、重庆、成都、沈阳、哈尔滨等12个城市拥有16个大型发展项目，其中包括高端住宅单位、酒店式公寓、商业大楼及写字楼，土地储备总额约为1477万平方米。

　　“公司目前的土地储备虽能满足未来5年的发展，但公司将适度对现有的土地区域及结构进行调整，以保证未来发展及利润空间提升的需要。”中新地产方面表示。

　　但截止2009年4月30日，中新地产的现金及银行结存约为2618105000港元，其资产净值约为9072143000港元，集团的流动比率约为1.86；借贷净额为6577940000港元，净借贷对股东资本比率为79.1%。

　　尽管中新地产董事会一再强调，其流动资产、资金及日后收益将足以应付日后物业扩充及营运资金所需，但是市场更多的声音认为，中新地产现在最好聚拢资金的方式就是把手持的存货抛售。

　　为了摆脱资金困境，市场一直盛传中新地产将亏本出售旗下多个城市的价值约173.5亿元的商业物业，以套取现金来偿还此前欠下巨额债务，截至目前，中新地产位于天津、哈尔滨的项目已遭遇转让偿债的命运。

　　但这一系列动作并未减少市场对于中新地产命运的担忧。随着后续债务压力袭来，中新地产能否在资本市场上有所动作仍存疑问；“公司停牌已一年有余，至今原因不明，复牌时间亦遥遥无期，其试图通过融资的可能性大打折扣”，业内人士直言。