捂盘领涨：北京楼市“3万元时代”的争论与想象

来源: [观点网] 时间: 2009-07-20 02:44

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　　在地王频现之后的北京，房价再次成为市场讨论的热点。

　　观点网王小明 嘉里建设日前公布，公司位于北京的星源汇项目在7月17日开盘当天，已经售出了150套单位，平均单位售价在3.9万元至4.5万元之间，销售额近5亿元，若全部单位售罄后，销售金额可能将增至12亿元左右。

　　这似乎是北京楼市近期持续“高烧”的一个缩影。根据北京房地产交易管理网披露的数据显示，6月份北京剔除经济适用房、限价房等保障性住房后的纯商品住宅期房签约量达到11551套，成交面积约为133万平米。与5月份数据相比，再次小幅上涨0.4%。

　　虽然嘉里建设将本次开盘的均价由2月份的31120元大幅上调至目前的4万元左右，但这似乎不影响市场的“追涨”情绪，在地王频现之后的北京，房价再次成为市场讨论的热点。

　　房价普涨

　　嘉里建设本次推售的星源汇项目位于东二环与东三环之间，是北京房价最为坚挺的地区之一。根据星源汇此前的开盘推售记录，2008年7月其开盘均价虽然达到了36525元每平米的高价，但随后经过一番涨落之后，在今年2月份的市场低迷期间，其价格被惨跌至31120元每平米的最低谷。五个月后的今天，该项目的均价再一次回升到了4万元的关口。

　　“毫无疑问，这轮涨价最为明显的刺激因素就是北京最近拍出的几个高价地王”，北京一名房地产销售策划人士表示，不仅是嘉里建设，目前北京在售的楼盘普遍都存在幅度不同的涨价现象。“特别是在近期拍出的地王旁边的项目涨价最为明显，”该人士透露，包括孙宏斌旗下的“禧福会”，金地集团的“金地名京”、东四环百子湾板块的美利山等，“都有不同程度的上涨”。

　　根据禧福会最近的开盘消息，其7月1日的开盘均价在原价基础上，上调了3000元达2.4万元每平米，超过了其在2008年6月时候均价2万元的最高售价纪录；而金地名京2008年7月的最高销售价虽然达到了每平方米19700元，但目前价格再涨后，其均价已经高达每平方米22000元。

　　“最为抢眼的是珠江帝景，二月份时候其推出的特价房源在原价23000的基础上直降了6000元，最低的达到了16000元每平米，但7月8日，合生创展方面忽然宣布，珠江帝景销售价格直接在23000的均价上涨到29800元每平米”。对此，珠江帝景销售人员解释为：“由于项目仅剩5套尾房，公司新项目时代帝景尚未开盘，要控制销售节奏”，而产品与之前售出的也并无区别。

　　“最近拍出的几个地王的楼面地价都已经高达15000元以上，加上建安成本，这些地块上的楼盘售价可能要卖到25000元每平米以上的均价。而目前北京三环之内的而很多项目并未达到这样一个价格水平，开发商趁机涨价成了‘理所当然’的事情。”上诉人士分析称。

　　捂盘惜售

　　不仅如此，近期北京更是传出“多家开发商因捂盘惜售而被北京住建委“约谈告诫”，并要求在七日内完成整改”的传闻。网上一份未经证实的“捂盘惜售开发商名单”显示，这些开发商甚至包括万科、保利、中海、华润置地等在内的几大巨头。

　　“是有这么回事，我所听到的消息是，上周五(17日)，北京市建委已经给一些开发商发出‘最后通牒',要求近期内提交一份旗下楼盘的开盘计划和明确售价情况表，但具体是近期内的开盘计划还是开发商一年内的开盘计划目前还不得而知”。

　　而据有关媒体的报道，目前只有万科与中海就此事作出了公开回应。万科北京相关负责人对媒体称，北京万科并未接到建委的约谈通知，而中海则声明：公司旗下的中海紫鑫阁签约率已经达到了93%，被北京住建委约见一事并不属实。

　　“北京市场目前确实存在一起写捂盘惜售的现象，一些楼价明显看涨的区域最为明显，开发商都在千方百计都拖延开盘，以图能卖个‘好价格’”。该人士表示。

　　针对地王之后普涨的北京楼市，万科副总裁、北京分公司总经理毛大庆在接受媒体采访时表示，北京正在提前进入3万元房时代。“正常的市场状况下，北京的土地市场楼面地价将在3-5年后达到13000、15000元/平方米，根据拿地后两年开发的进度，北京城区主流房价将在5-7年后达到3万元/平米。但是现在提前了，这意味着，北京接下来会出现一批3万元单价房。”

　　但是，对于北京楼价将很快到达3万元时代的说法北京部分业内人士并不认同。“虽然涨价和捂盘惜售的现象还比较普遍，但是目前北京的房价水平距离3万元还有比较长的距离，要达到均价3万元可能还需要比较长的一段时间。”

　　“今年年初，北京市市长郭金龙已经公开指责北京房价‘涨的太离奇’，北京住建委现在也主动约谈开发商开盘，表明政府并不希望北京楼价继续上涨，这都意味着明北京进入三万元房时代还有很多客观条件上的限制。”北京一名地产界人士亦公开发文表示。

　　其甚至在文中认为，“在目前实体经济还没真正好转，CPI还一直低迷的情况下，北京楼市价升量跌并在可预期的时间内再度进入回归调整是必然的事情”。