2009年上半年，在国际国内经济形势依然复杂多变的背景之下,广州经济表现亦喜忧参半：一方面实体工业生产和出口货运维持在低位徘徊，另一方面固定资产投资增长和消费市场则表现理想。尽管如此，整体经济下滑减速，经济见底的趋势明显。

　　1-5月累计，广州完成规模以上工业总产值4360.98亿元，同比只增长了3.5%，其中，高新技术和民营工业双双保持了同比双位数的高增长，成为本地工业经济的增长新亮点。外部需求持续疲软令对外经济形势依然严峻，出口贸易数据持续下滑。但与此同时，总体宽松的信贷环境及国家庞大的基础设施建设计划带动全市完成全社会固定资产投资691.54亿元，同比增长19.9%，其中，基本建设和更新改造投资分别增长39.8%和46.4%，只有房地产开发投资下降9.5%。而且，消费品市场繁荣活跃，民众节假日消费意愿高涨，首5月累计实现社会消费品零售总额1392.68亿元，获得11.4%的双位数增长。

　　在复杂的经济环境之中，广州各种类型物业市场犹如逆水行舟，总体显现回暖，但也呈现出不同态势。优质写字楼租赁市场外资需求暂未现回暖，但受到国内租户的需求支撑，兼且上半年甲级写字楼缺乏供应，租金下滑逐季放缓。豪宅销售市场自年初开始出现由累积刚性需求反弹引发的销售量大幅回升，售价随之调头急涨，可是租赁市场并未同步转向，而是继续下探。与消费市场的繁荣相对应的是本地优质商业物业租赁市场的稳定表现，其租金只在第一季度有温和的下调，第二季度已回归上升通道。实体工业经济及出口低迷反映在生产设施的需求疲软上，而物流设施及工业写字楼租金则相对下滑轻微，而且在第二季度出现回稳迹象。土地交易市场则随着政策的放松和销售的回暖重新活跃起来。

　　优质写字楼：内资需求突出，租金下滑趋缓

　　虽然广州优质写字楼市场的外资需求在第二季度放缓萎缩，但上半年总体未见明显恢复。反而来自内资企业，尤其是国内金融机构及大型国有企业的需求急升，成为优质写字楼空间的吸纳主力。典型的例子包括，中石油和华能国际分别在天誉大厦和国际金融广场租赁整层写字楼，租赁面积分别为1900平方米和1856平方米。中国国际金融有限公司和平安集团旗下子公司也分别在天河城广场和发展中心新租赁写字楼面积。另外，广东电信在自己开发持有的优质写字楼物业广东电信广场扩大自用空间，今年5月，国家开发银行广东分行在珠江新城富力盈泰广场一次性购买超过2.2万平方米的写字楼面积。尽管吸纳渠道有所不同，但国内企业对优质写字楼的需求明显正进入快速增长阶段。

　　全市优质写字楼平均租金上半年下跌6.8%至每月每平方米96.3元，跌幅逐渐趋缓。第二季度，优质写字楼租金下调幅度只有1.3%，较第一季度的5.5%明显有所收窄。前两个季度没有甲级写字楼项目竣工，只有珠江新城两栋乙级写字楼落成，为市场带来163,400平方米的供应。整体空置率比去年年底下降0.4%，至14.6%。

　　优质商铺:租金表现稳定，供应依然紧俏

　　受惠于畅旺的消费市场，2009年上半年，广州优质零售物业市场在各种物业市场当中表现最平稳。市场租金经过两个季度连续微调之后，2009年第二季度已经重新回到上升通道。首层优质商铺空间平均租金在今年头六个月累计下降2.9%，至每天每平方米46.8元人民币。值得注意的是，两个传统的高端零售商圈环市东和天河北的平均租金在此期间一直保持稳定，环市东部分商场租金甚至录得小幅上涨。

　　优质零售物业新增供应仍然紧缺，上半年只有位于天河CBD商圈的柏西商都投入使用，带来近4万平方米的零售空间供应，六月末整体空置率录得9.4%。位于广州东站附近，建筑面积达15万平方米的大型商业设施天汇城进行改造及租户调整，转型为综合购物中心，吸引吉之岛进驻并开设一间广东省规模最大的门店，面积超过26,800平方米。

　　高端住宅:销量售价反弹，租赁持续低迷

　　在调整期受到抑制的自住需求从年初开始释放，出现反弹，推动成交量大幅上涨。3月，广东省出台十五条楼市新政，从降低购房成本，提升购房者支付能力及增加潜在购房需求等多个方面扶持住宅市场，在一定程度上进一步刺激了购房需求。广州高档公寓一手销售价格的下降趋势在第一季度显著放缓，而后开发商纷纷调高高档住宅项目售价，令整体价格在第二季度急升近一成，达到每平方米20，560元，半年涨幅约为8.0%。

　　然而，高端租赁市场走势却与销售市场背道而驰。众多外资企业加强成本控制，压缩员工租房补贴，令高端住宅租赁市场的有效需求被大大削弱，加之前一轮的楼市繁荣期衍生并留下过多的供应，令市场始终处于供大于求的状态。高档公寓租金在头两个季度继续处于下行通道，租金下跌4.2个百分点至每月每平方米52.1元。

　　工业物业：租赁市场分化，高端供应趋多

　　工业物业租赁市场表现分化，工业经济不景使生产型工业设施的需求不足，租金下调幅度达12.7%，表现逊于整体市场。物流物业市场虽受出口市场萎缩影响，但受益于由政府积极扩大内需市场的措施，需求表现最为稳定，平均租金只轻微下滑1.6%。

　　供应方面则惊喜不断，除了有一批如白云国际机场联邦快递亚太转运中心，普洛斯增城物流园等高端工业设施落成投入使用之外，还传出新加坡最大的跨国集团之一吉宝企业与广州市政府签订备忘录，将展开在广州科学城北区建设"知识城"项目的可行性研究，以及广州筹建白云空港综合保税区的方案已于今年3月申报国务院批准等消息。

　　土地市场：开发政策放宽，土地市场复苏

　　3月推出的广东新政已在缴纳土地出让款的期限和分期缴纳土地增值税方面作出适度的放宽，紧接着5月，国务院又将普通商品住宅开发项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例调整为30%。这些措施均有助于减轻开发商的资金压力，提升中小型地产公司的项目融资能力，从而提高开发商的积极性。

　　随着政策的放松和销售的回暖，广州土地也重新活跃起来。除了万科在年初以4.54亿元获得占地约3.81万平方米，建筑面积约13.57万平方米的大坦沙项目之外。五月，深圳佳兆业地产以3.18亿元拍得海珠区住宅用地，成交楼面地价约每平方米5,910元。几乎同时，富力地产在从化购入大幅别墅用地，而碧桂园和广州敏捷地产在增城取得三宗住宅土地开发权。6月，广州市城市建设开发有限公司以3.45亿元获得珠江新城一块住宅用地，楼面地价更是高达每平方米15,324元。

　　中国经济见底已基本得到认同，可望在世界范围内最早走出经济危机的阴霾。整体来看，地产业在上半年逐渐显现回暖的积极迹象，但能否大踏步地实现全面复苏，下半年及进入2010年初将逐渐明晰。地产市场与经济发展息息相关，未来走势有待于进一步观察。

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