万科似乎正在土地市场的得失之间迅速补充自己土地储备，而同时，也开始享受高价土地带来的潜在优势。

　　销售与开工的差异

　　与万科强烈的购地欲望相对应的却是万科低迷的土地开工步伐。一个令万科窘迫的现实是，即便是在“老家”深圳，万科也开始面临着“断粮”的危机。

　　有迹象显示，万科今年在深圳很可能将无新的项目推出，在万科下半年推盘计划中，依然只有“金域华府”及“第五园”等旧项目的组团。

　　而据深圳相关业内人士透露，万科目前在深圳的土地储备已知的仅有龙岗中心城的两个旧城改造项目，虽然该两项目的土地整理工作早已完成，但并未见万科有开工的迹象。

　　“2009年上半年的销售节奏打乱了万科的步伐”，该人士表示，万科在上半年的项目推售周期与下半年的项目推售周期之间形成了断层。

　　事实上，万科在大多数城市似乎都面临着与深圳类似的窘境。一方面是无法开工的土地，另一方面则是迅速销售的楼盘。

　　万科2008年年报显示，万科2009年计划开工403万平方米，这一数字甚至比2008年调整后的实际开工面积下调了23%。这是万科近三年来开工面积的最低点。万科2007年的年报显示，万科在2007年的新开工面积为776.7万平方米。而2006年，万科甚至亦完成了506万平米的新开工面积。

　　但万科在2009年已经实现销售面积348.8万平米。此销售面积已经超出了万科在2007年同期销售的231.2万平米和2008年的208.1万平米。甚至接近万科2007年全年的结算面积393万平米。

　　两组数据之的对比，是万科销售与新开工面积的巨大差距。虽然目前尚未有万科2008年上半年开工面积的统计，但有分析人士认为，2008年上半年，万科的开工面积可能远远低于2007年及2008年同期的开工面积。

　　错乱的步伐

　　仅从公告数据上显示的内容来看，如果扣除结算因素，2008年下半年到2009年上半年，万科接近销售650万平米。这是万科在2008年下半年开始的去库存化之后出现的神奇的销售数字。但随之显现的问题则是高速的去库存化与调整开工规模之后的矛盾。

　　万科似乎与中国房地产行业的调整走到了一条周期线上。与今天中国房地产面临的问题一样，万科不得不面临未来一段时间可售房源趋紧的局面。与此同时，在万科原有的土地储备结构当中，高价的土地储备将极大地限制万科自身的开工规模。

　　有分析人士认为，万科并未进行聪明的反周期操作，相反，他们针对市场的策略与中国房地产周期调整是并行的，最终导致万科今日开始出现错乱的步伐。万科不得不面临的问题是，如何对土地储备成本进行重构，以便满足可售房源和整体利润的要求。

　　而亦有业内人士认为，这正是万科今年以来不断调整期土地储备的根本原因。其认为，在2009年追求利润的基调之下，万科正重新调整自己的土地储备结构，希望在市场上获得充足的低成本的土地，并迅速供应市场。而另一方面，万科期待市场出现高价土地，因为高价地能为万科曾经在2007年购入的高价土地提供充足的价格空间，万科可以借此对部分土地储备进行开工运作。

　　万科曾在一季度报告中称，将结合市场形势，考虑对开工计划作出调整，并将在中期报告中进行披露。但时至今日尚未有万科调整开工规模的消息。

　　有分析人士认为，在整个二季度，万科均在调整土地储备结构，在进行相应的土地储备之后，万科具体的开工计划调整可能将在下半年进行。

　　但问题是，在万科2009年新购入的土地储备当中，大多为溢价土地；当万科的土地储备形成供应时，市场会不会又迎来新的一次调整？

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