华润置地二十四城演义

来源: [观点网] 时间: 2009-06-17 16:25

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　　北京橡树湾、武汉中央公园、沈阳万象城、苏州平门府、上海滩花园、合肥幸福里、重庆二十四城等也都是由旧城改造演变而来。

　　5月13日，星狮地产发布公告称，旗下子公司北京港旅房地产开发有限公司(下称“港旅房地产”)已接到来自北京宣武区法院的传单，华润置地(北京)股份公司(下称“华润置地”)因土地纠纷问题向港旅房地产提出起诉。

　　一宗尘封多年的土地纠纷谜案开始浮出水面。

　　诉讼

　　根据华润置地指控，港旅房地产是因为未履行2006年12月15日与华润订立的土地开发建设补偿协议的责任。因此，华润置地向港旅房地产索偿共5000万元人民币。然而，星狮地产认为，华润的指控并无事实或法律依据，将就诉讼作出有力的抗辩。

　　星狮地产根据2006年协议认为，港旅房地产仅为土地一级开发商，负责基建施工以及北京宣武区广安门外大街305号、面积为58211.6平方米土地的清理及平整。

　　华润置地在诉状中称，港旅房地产未按协议规定移交土地之余下若干部分。因此，华润置地要求港旅房地产根据协议支付补偿、就争议土地支付开发建设补偿费及赔偿因未移交争议土地导致施工延误而导致的人员成本、销售费用及财务成本损失。

　　华润置地同时称，因港旅房地产未完成基建施工，故应偿付已实施基建施工涉及的成本及华润置地代付的相关水费。因此，华润置地向港旅房地产索偿共5000万元人民币。

　　星狮地产在公告中表示，已获其中国法律顾问提供有关诉状之初步法律意见，星狮地产认为华润置地的指控并无事实或法律依据。其中国法律顾问星狮地产建议，港旅房地产应采取必要及合理措施维护其合法权益。因此，星狮地产表示，赞同中国法律顾问意见，拟对有关指控作有力抗辩，但聆讯日期尚未确定。

　　截至目前为止，华润置地未就星狮地产的公告作出任何回应，该诉讼案的结局仍有待事态发展决定。而引发华润置地与星狮地产诉讼的是广安门外大街305号地块，该地块有着“光荣而显赫”的历史：被称为是“8.31”大限后北京土地市场上的首宗流标地块，位于北京市宣武区，原为北京首钢特殊钢有限公司(北京首钢)所拥有，拟建造高层住宅项目“蝶翠华庭”。这几乎是华润在选择“老工厂”的择地模式的标准版本。

　　相关资料显示，1998年2月23日，北京首钢与港旅房地产开发有限公司就该地块签订了土地转让协议，并于2001年8月8日签订了补充协议。

　　根据上述土地转让协议及补充协议，港旅房地产以约5.4亿元向北京首钢购入该土地。

　　但由于北京土地管理局2004年8月1日颁布实施的新法规规定，所有在2004年8月31日前未获发土地使用权的地块将作公开投标出售，而买方(即港旅房地产)已支付的款项将获得赔偿。

　　因此，该地块被北京国土局安排以挂牌方式出售。同时，为赔偿已支付之款项，港旅房地产被委任为该地块的土地一级开发单位。

　　该地块于2006年9月26日在北京市国土局下属的北京市土地整理储备中心招标出让，但一个月后被迫“流标”。

　　2006年11月20日，该地块第三次上市，终于被华润置地以10.35亿元竞得。根据公告，星狮地产将获得土地开发补偿。

　　因此，华润置地与星狮地产签订了土地开发建设补偿协议。根据协议，港旅房地产将负责完成地块的一级开发工程，如移除位于地块之上的建筑物，以及提供基建设施(包括道路、排水系统、水管、燃气及电力供应)。而华润置地将向港旅房地产支付人民币总额为706,305,600元。

　　模式

　　资料显示，华润是进入2009年后的土储及融资大户。而在《二十四城》上映之后，华润置地似乎主攻旧城改造和就工厂拆迁项目。

　　在继成都及重庆二十城之后，3月，华润置地启动其对深圳市南山区大冲村旧城改造项目，此为深圳有史以来规模最大的旧城改造项目。华润计划将向该项目投入至少60亿元资金,整个项目计划8年内完成。华润置地(深圳)有限公司董事长吴向东表示,未来的大冲将成为深圳乃至全国旧城改造项目的标杆。

　　4月9日，华润置地又以2.3亿的价格拿下了合肥长江东大街的一块土地。而该地块原为元轮胎厂的厂房用地。

　　事实上，华润置地在内地市场已经形成了比较成熟的开发模式和产品线。除开北京、成都市场外，华润置地在内地的多个一二线城市开发的多个项目亦取得了良好的销售业绩。

　　其中，上海的橡树湾一期公寓也取得了5亿的签约额，并基本售罄，位于无锡的太湖国际社区今年累计签约有838套，成交面积达到了9.3万平米。长沙凤凰城今年累计已成交住宅846套，成交面积8.3万平米，大连海中国今年累计成交333套，成交面积3.8万平米。

　　上述的多个热销项目均源自于华润置地独有的“旧城改造”模式。华润置地依靠该模式取得城市核心区域的土地，在此基础上打造的多个项目均因为地段优势而受到市场的关注。目前，华润置地在内地开发的成都二十四城、北京橡树湾、武汉中央公园、沈阳万象城、苏州平门府、上海滩花园、合肥幸福里、重庆二十四城等也都是由旧城改造演变而来。

　　而作为华润置地在内地发展“二十四城”的标本之一——成都二十四城，华润置地除了投入80亿元的资金用于改造和开发之外，还别出心裁地将这个旧城改造的故事搬上了银幕，这个以原420厂搬迁为背景，反映生活历史变迁的故事一直受到公众的关注。

　　依托这一整套熟练的旧城改造运作模式，华润置地的扩张如鱼得水。2008年华润置地的销售额达到了79.95亿元，累加08年已锁定的61.1亿元签约额，华润已经锁定了09年结算营业的110亿元。

　　华润置地主席宋林对内地市场的扩张亦表示了乐观的态度。“尽管今年房地产市场受宏观经济和金融海啸影响会出现不稳定，但华润对在2009年取得满意业绩充满信心。”

　　华润置地高层此前透露称，2009年华润的预售目标将较去年加一倍至150万平方米，竣工楼面面积将达到230万平方米。目前，华润的土地储备面积已经超过2232万平方米，而且主要都是集中于核心城市以及城市的中心区。在已进入的19个中国内地城市中，华润置地还有46个发展项目在同步运作。

　　不久前，瑞信的一份研究报告预计，预期华润置地在2008至2010年的盈利复合年增长率将高达53%，2009年合约销售收入或达125亿元人民币。

　　业绩

　　与此同时，华润在5月12日公布了华润模式为其带来的收获。

　　今年前4月华润置地实现物业销售签约金额约66亿元，同比大幅增长620%，占去年全年营业额的72.3%。华润表示，今年华润的销售目标是110亿元，因此截止目前，华润的百亿目标业已完成过半。

　　5月12日公布的业绩公告详细披露了华润置地的销售情况。1月至4月30日期间，华润置地实现了签约面积75.03万平方米，其中，4月份签约面积和签约金额分别为25.3万平方米及25.8亿元,分别占首4月总数的33.7%和39%，4月份签约额较上年同期增长约590%。同时，华润称已结算项目的平均毛利率为31.7%，。目前，公司已在北京、上海、深圳及武汉等大陆多个城市投资项目。

　　华润置地1至4月取得的合同销售业绩主要来源于其在北京以及成都多个楼盘的销售。其中，去年12月份开始预售的北京西堤红山项目截止目前已经累计签约895套，签约金额14.3亿元，而北京橡树湾今年的累计签约套数也达475套，签约金额7.1亿元人民币；北京置地公馆项目则取得了3.8亿的签约金额。而成都区域今年已经累计实现签约共2358套，签约金额为13.6亿。其中，成都二十四城一期今年累计签约1138套，签约面积10.7万平米；成都翡翠城四期今年累计签约956套，签约面积8.6万平米；重庆二十四城今年累计签约435套，成交面积4.9万平米。